充分发挥物业管理在城市管理中
的作用，提高汕头市城市管理水平
刘芳付
上世纪80年代末期，我市成立首家物业管理服务企业。20多年来，随着住房制度改革的深化、住宅建设的迅猛发展和城市化进程的加快，我市的物业管理的发展由初级阶段进入快速成长阶段，专业化物业管理应运而生并迅速发展，成为与人民群众生活水平密切相关的新型服务行业。从汕头市的物业管理发展历程来看，物业管理区域从单一的住宅小区扩展到商务大厦、机关大楼、学校医院、工业园区、农村安置小区；服务内容从最初的清扫保洁、门卫值岗、绿化养护扩展到房屋和配套设施设备的维修管理、车辆停放、园艺绿化、家政服务、环境秩序、社区活动、特约服务和会展服务等，这一发展历程表明：物业管理一开始就担负着城市基层管理的主要职责，是城市管理的延伸和缩影，也是城市管理的基础和重要组成部分。所以，物业管理在城市管理中的重要地位不言而喻。
城市管理是一个系统性、综合性很强的领域，在社会经济高速发展的今天，常规的管理方法和手段已经不能适应城市发展的需要，而物业管理社会化、市场化、专业化的管理模式正是城市管理创新的内在要求。
一、物业管理在现代化城市管理中的作用 (一)物业管理转换了城市管理体制
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物业管理是建立在市场经济基础上、由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式，从而以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理，并形成公众自下而上地参与和政府自上而下地管理的合力，不仅理顺了财产权和管理权的关系，转换了房屋管理机制，也减轻了政府的负担。政府从管理一切、包办一切，转变为监督服务，强化了城市管理的其他功能；而市民则从被管理的对象，变成了管理的资源、主体和服务对象，真正做到了“以人为本”。
（二）物业管理有利于长效管理
城市从“重建设、轻管理” 进入“建管并重，重在管理”的发展阶段， 亟待建立长效管理机制。物业管理企业为赢得市场，将利用其专业能力，实行长效管理；对于业主，房产最重要的私有财产，必然督促企业加强管理，一旦达不到要求，就会重新选聘物业管理公司，从而在最大程度上实现物业的使用价值和利益最大化。这种市场化运作机制是实现城市长效管理的基本保证。
（三）物业管理促进了和谐社区的建设
物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一。随着行业的发展，其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人文和价值等精神内涵。他们一方面以物为媒，以人为本，为业主解决各种实际困难，在维护公共秩序、防偷防火、协助公安机关做好防范工作等方面发挥了重要作用；另一方面，他们会同社区积极组织开展业主喜闻乐见的各种文化活动，建立新型邻里关系，营造互帮互助、诚实友爱的人文氛围，与社区建设相得益彰，同时，在引导居民树立
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环保意识、优化生活秩序、建立绿色生活方式等方面发挥了有效的倡导作用。
（四）物业管理加快城市化进程
城市化的目的是通过加强城市基础设施建设，发挥城市多功能，为人民群众创造快捷、方便、舒适的生活、生产、工作环境，满足人们物质和精神生活的需要。城市房屋是城市的重要标志和组成部分，是城市管理的重要内容，城市房屋的好差直接反映城市的整体面貌和管理水平，只有城市房屋及附属设备、设施、环境、场地管理好了，才能促进城市化进程。一座城市是由若干的物业小区构成，这些物业小区的管理水平同样反映着城市的管理水平和城市的整体面貌。所以，小区物业管好了，将大大减少城市管理的工作量。
（五）物业管理为城市管理增效减负
1．物业管理推动了城市建设的发展， 促进了花园式、园林式城市的建设。随着住房体制改革的深入进行，房地产业迅猛发展，在不断扩大城市面积的同时，也增添了城市的绿色生机。园林小区、花园式住宅的出现改变了传统的购（住）房观念，现代人在购房时，不再只看重房屋自身的质量，更注重物业的周遭环境及其管理。作为物业管理重要组成部分的物业环境，已成为影响购房的重要考虑因素。因此，物业环境及其管理的有无直接关系到业主的切身利益，也是直接关系到住宅与房地产业能否实现社会再生产良性循环的大问题。正是这个大问题的不可忽视，才促使物业管理在物业项目规划开发建设时就介入进去，使得大批的园林式、花园式等景观小区出现，并最终促
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进园林城市、花园城市的建设，降低了政府部门在经营城市和建设城市中的建设成本和管理成本。
2．安全管理在整个物业管理中具有举足轻重的地位，它是保证业主安居乐业，奠定社会安定的基础。在公安机关警力不足的情况下，如何保证物业管理区域内的安全，是物业管理工作中的重中之重。2 0多年的实践已经证明：物业管理在协助公安机关有效抑制治安、刑事案件的发生和大大减少消防安全隐患等方面发挥了重要作用。物业管理中的安全管理，减少了公安机关的管理面，缓解了公安机关警力和经费不足的压力，减轻了财政负担。
3．物业管理提供的维修服务，有效地延长了物业的使用年限，使物业保值、增值，促进了经济增长。通过对物业的精心养护和维修，不仅能使物业及其设备处于完好状态，能够正常运行，而且可以提高物业的档次和适应性，延长物业的使用年限，使其保值、增值，促进经济发展，拉动城市经济增长。
4．物业管理增加就业岗位，减轻就业压力。物业管理业的迅猛发展，使得这一行业需要大量的多层次、多方面的专业人才。同时，由于物业管理属于第三产业，即服务业。因此，许多普通岗位如保安、保洁等更能适宜普通的下岗失业人员再就业，有效缓解了就业压力，化解了部分社会矛盾和社会危机，对维护社会稳定、净化城市环境起到了积极作用。
二、目前我市物业管理行业生存现状
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（一）综合管理体制不顺，执法能力差
物业管理的管理对象虽然是房地产产品，但它服务的对象是人，造成很多社会问题交织在一起，极其复杂。这些社会关系中最重要的是与政府部门之间的关系。在我市物业管理实践中，很多物业公司与业主发生纠纷的问题是有法可依的，但无人执法。如：个别业主私自占用公共面积、违章搭建、违章装修侵害其他业主的合法权益等等。这些问题现行的国家和地方法规都有明确规定，但由于处理这类问题已经超出了物业管理企业和物业企业主管部门的权限，需要政府相关部门的有力配合。因此，各物业管理企业对此类事件均不能很好的解决。对于这类问题，物业公司没有执法权，业主委员会也没有执法权，政府相关部门又执法不力，因此说，这不是法律空白的问题，而是政府执行力的问题。另一种纠纷是无法可依，如：堵塞园区交通，车辆不按规定乱停乱放、园区内车辆发生交通事故等，此类事件物业管理企业很难协调，处理时也无法可依。
（二）政府对物业管理在城市管理中的重要性认识不足，正面宣传引导不够
在我国珠三角、长三角经济发达地区的经验表明：政府重视物业管理的城市，城市的综合管理水平就大大提高。而现阶段我市政府还没有把物业管理当作城市管理的一个重要环节，或多或少地将其视为房地产行业的附属行业，一种实现住宅商品化的辅助手段。忽视了城市居住区管理是一个城市管理的重要组成部分。这种体制下使社区的
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充分发挥物业管理在城市管理中的作用提高汕头市物业管理水平（精）
