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《物权法》和《房屋登记办法》中异议登记的权利冲突
异议登记是保护异议人合法权益、防范登记错误的有效措施，也是作为有效解决房屋权利人和异议人之间利益冲突，实现博弈均衡的法定渠道。对此，《物权法》和《房屋登记办法》(以下简称《办法》)都对此做出具体规定，但实践中尚有一系列问题引起我们对异议登记制度价值取向的反思。
一、异议登记中的权利冲突要素
异议登记制度是不同主体之间权利冲突，相互交织和博弈的结果。其权利冲突的要素提炼如下：
1.异议登记中的冲突主体。从《办法》的立法表述而言，异议登记的启动源于房屋权利人和利害关系人之间对是否同意改变权利现状的冲突，而房屋登记机构则对两者之间的冲突采用法定的态度。尽管彼此之间权利碰撞的程度有较大的差异，但均对冲突的走向发挥着至关重要的作用。因此，其间的冲突主体为房屋权利人、利害关系人和房屋登记机构三方。
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2.异议登记的冲突客体。三方主体之所以产生冲突，是因为不同的权利和利益在房屋登记上产生了激烈的碰撞，其外化为房屋登记是否进行、怎样进行以及房屋登记中潜在和明示的负担，因此，房屋登记顺利成章地成为异议登记的冲突客体。
3.异议登记的冲突内容。在该项冲突中，房屋权利人力图主张自己的处分权，异议人因真实或虚假存在的对物的权利而排除善意第三人对房屋的觊觎”，而房屋登记机构则由于其对于该项冲突必须形成法律规定的判断，在自身安全因素的作用下，考虑选择投向其中一方增加保护的砝码，实现登记效用。基于此冲突的内容可以概括为处分权、所有权主张或追及效力和登记安全的博弈。
二、对《办法》中异议登记机制的评析
如果用甲指代房屋权利人，乙指代利害关系人，丙指代房屋登记机构，丁指代拟购买房屋的第三方，则：
《物权法》的冲突解决机制可描述为：甲主张房屋处分权，乙主张所有权，丙主张登记的安全，当三种权利冲突时，为保证交易继续和维护登记安全，采用有限登记，以载入登记簿公示作为桥梁，允许丁加入冲突，但牺牲掉丁的善意第三人抗辩权，由乙承担冲突解决的
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成本。可将其总结为有限交易继续模式。
《办法》构建的冲突解决机制可以概括为：甲、乙、丙三者权利冲突时，因为永远无法达到满足所有权利，因此，从博弈次优的观点出发，保持现状是最好的选择，客观上完全排除丁加入冲突模式的可能性。可将其总结为保持现状不动模式。
以上两种机制反映了不同的价值取向，《物权法》模式趋向于推动交易继续，实现社会效益的最大化;而《办法》模式更强调登记的安全，尽一切可能减少潜在的登记风险。从博弈的角度看，保持现状不动模式在形式上效益最大，而有限交易继续模式有利于整体社会利益的提升。但以上两种模式是否真能在实践中实现其各自的价值追求呢?笔者以近期遇到的一起异议登记实务作为例证予以分析。 某甲于2008年7月向××房管局申请对某乙房屋办理异议登记，但未提交某甲不同意更正的证明材料，遂被拒。后某乙提交曾向某甲要求更正的声明后，经XX房管局询问后，办理了异议登记。同月，某甲与某丙达成房屋买卖协议，欲以30万元出售该房屋，办理转移登记时，因存在异议登记被暂缓。某乙在异议登记15日后未向XX房管局提交起诉材料，但某甲也不能提供某乙末向法院起诉或已向法院起诉但不受理的证明材料，该宗异议登记陷于无法确定起止点，又不能注销的困局。后某丙因为估计房价有下跌的趋势，遂以该宗房屋存在权属纠纷为由放弃购买。
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从该宗案例可以看出，有限交易继续模式和保持现状不动模式均存在较大的缺陷。
首先看有限交易继续模式。从理性人的角度出发，如果购买房屋时发现其存在异议登记记录，而同时又存在选择购买其他房屋的机会，则交易继续的可能性几乎为零。因此，《物权法》设计的该种冲突解决机制与实践操作有一定的差距，当然也就难以发挥其冲突解决的效用。同时，异议登记在我国尚属新生事物，没有专业人士的帮助，一般群众很难理解登记簿上载明的异议登记会影响其什么权利，影响的程度有多大。其结果就如上例所示，某丙选择了放弃交易，放弃交易的结果是令某甲的处分权受到了损害。按照模式设计的机制，某甲的损害由某乙来承担，这似乎符合侵害和赔偿对等的原则。但试想如果赔偿并非全额，同时即便是全额，也导致了登记成本的增加和社会总体效益的减损，并没有产生预想的制度收益。
其次看保持现状不动模式。该种模式从表面看兼顾了三方的利益，暂时的保持原状可谓进可攻，退可守”，但事实上笔者认为其效用是最低的。其理由有四：一是实践中异议人根本无法取得房屋权利人不同意更正的书面证明材料，该项机制缺乏启动的必要要件。二是即便登记机构采取宽进”的方式，对房屋权利人的书面证明材料采用以询问是否同意更正”的方式替代，但客观上看保持现状会极大地阻
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碍交易进程，不符合市场经济发展规律，导致社会效益的整体减损。三是因为对于异议登记之日起15日内起诉”的规定不符合目前的司法实际，房屋权利人和登记机构均无法直接获取对于异议人是否向法院起诉的证据。因之对于处分登记的限制将陷于一种找不到起止点的盲区，如登记机构依职权认定异议登记失效，将产生新的诉讼风险。四是由于异议登记的登记费用远远小于向法院申请诉讼保全费用，因此，当事人往往采取重复或反复提出异议登记的方式实现对房屋权利人处分权的限制，形成行政权对司法权的一种隐形侵害。 笔者认为，比较而言，有限交易继续模式比保持现状不动模式优势要大，毕竟在宏观上其选择了允许交易而非禁止。但这两种模式存在的缺陷却是不可回避的。如果不能让登记机构从冲突中超脱，总是处于安全和交易进程推进之间的尴尬，又不能及时建立配套制度作为支撑，该项制度的发展方向或许会和立法初衷相背，被保护的和被损害的都可能有利益减损。
三、对解决异议登记制度冲突的探索
要解决冲突，就应当建立一种稳定成熟的规范和良好的制度空间，并藉之平衡各方面冲突因素。既然是平衡，就应当建立在平等的基础上，不能有过度保护的，也不能忽略已受到损害的，应建立起合理分配权益的格局。笔者认为要解决其中的冲突，应重点考虑以下几个关键因素：
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1.作为房屋登记机构，在异议登记中的角色定位应以类似于中立且无裁判权的第三方”，换言之，立法应排除其安全顾虑，淡化其在该项冲突中的责任分担。
对于异议登记应当采取宽进”方式，只要询问异议人房屋权利人是否不同意更正即可，登记机构不需要对异议人的该项回答是否真实进行实质性审查。
对于异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效”的证明方式应建立推定失效原则，即自异议登记之日起，除非异议登记入主动向登记机构提交法院立案通知以保证异议登记有效，应推定异议登记人未向法院起诉，从而将异议登记归于失效。
2.机制的建立应当以推进而非阻止交易进行为基础条件。因此，对于异议权利应当予以合理限制，即禁止就同一事宜反复提出异议登记，也禁止同一利害关系人针对不同的理由重复提出异议登记。尽可能适度保护异议人，但又不损害房屋权利人。同时，异议期间不应停止登记程序的进行，对于冲突外的善意第三人对抗权利的限制也应限于15日内。
3.赔偿和损害应当相当。对于因异议登记不当导致损害的情形，
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不宜囿于实际损害范畴，应考虑在异议期间内房屋权利人的机会成本、市场变动风险。
总之，笔者对于异议登记制度的设立持一种谨慎态度，对于权属争议或潜在的争议均应向法院提出司法救济，房屋登记机构介入该项冲突其实是发生了角色错位。该项制度在德国之所以能运行无阻，原因就在于该国的房地产登记职能设置在法院，申请异议登记事实上就是一种司法救济，而我国的登记机构设置体制与其显然存在差异。因此，该项制度才会面临如此多的尴尬。
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