承接查验工作办法
1.0 承接查验工作职责
1.1地产公司委托物业公司对项目进行承接查验，应与物业公司签订《物业承接查验协议》并承担为其发生的全部费用和酬金，（物业公司结合当地实际情况同地产协调约定收取承接查验费用）。 1.2地产公司需预留三个月以上的时间给物业公司进行查验，以保证查验质量及对查验所发现的问题进行相关整改工作，达到物业接管标准。因施工进度造成不能及时查验，物业承担责任。
1.3物业与地产明确承接查验的流程、内容及标准，并按照《保利地产委托物业承接查验业务规范》和《接管验收标准》重点查验楼栋户内、物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能，并建立书面验收档案，提交《承接查验意见反馈表》。
1.4前介工程师与地产项目负责人协调好查验事项、查验日期、进度等，制订《物业承接查验计划方案》
1.5前介工程师按承查工作要求分专业对查验小组成员进行专业培训，以保证承查小组的专业水平及查验工作质量。
1.6前介工程师负责所管项目承查人员安排、按户内、公共区域、设备设施分项进行查验，并收集整理数据向公司汇报。
1.7物业公司在各阶段承接查验工作（初验、复验、终验）结束后，分系统、类别对查验的问题进行汇总形成《承接查验意见反馈表》递交地产；交楼后2月内提交《承接查验报告》到总公司和地产。 1.8 地产在承查开始前应向物业提供项目总平图、户型图、设备设施、管网施工图，便于物业查验。
1.9地产对承接查验的发现的问题、物业公司提出的意见及建议，须以书面形式给物业公司回复处理意见和时限。
1.10施工单位对承接查验问题进行整改，达到国家强制性规范、标准、项目规划设计和商品房买卖合同的要求。
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2.0 过程和方法
2.1物业承接查验主要依据下列文件： 2.1.1物业买卖合同； 2.1.2临时管理规约；
2.1.3前期物业服务合同/协议； 2.1.4物业规划设计方案；
2.1.5建设单位移交的图纸资料和施工合同； 2.1.6建设工程质量法规、政策、标准和规范。 2.2物业承接查验的条件
物业承接查验是在项目竣工验收合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足的条件为：
2.2.1建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、质监等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； 2.2.2供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
2.2.3教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
2.2.4道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
2.2.5电梯、二次供水、高压供电、消防设施、电子安防监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
2.2.6物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； 2.2.7 法律、法规规定的其他条件。 2.3承接查验的工作流程
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物业承接查验接管流程图
地产项目部发出接管验在售房合同约定交楼日 收联络单 期前三个月 物业公司审核是否符合 物业公司接收联络单 承接验收的前提条件，并 书面回复地产项目部 制订承接验收时间表，与组建接管验收小组，进行 地产项目部约定时间进人员分工及培训 行验收 进行图纸资料移交，办理对各系统及户内进 移交手续，记录不合格项 行检查初验 进行工程施工质量的进行设备移交，办理 移交，办理移交手续，移交手续，记录不合 汇总查验结果，交地产项目记录不合格项 格项 工程部，确定责任单位及整 符合移交改时限 接管基本 整改时间控制在二十天 跟踪遗留问题的条件 正式接管 整改 组织相关单位对初验的项目 进行复验，对初验发现的问 题，逐一检查 仍存在问办理移交手续，将所有问题记复检发现新的问题或初检的 题，但需现录在移交单上，或另附附件 问题整改不彻底，由地产项 状接管 目部督促整改完成
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2.4承接查验的工作要求 2.4.1成立查验小组
物业在承接查验前就应根据承接物业的类型、特点、不同的验收对象，组织公司相关专业的技术人员按系统进行验收。验收组组成建议如下：
组 长：物业公司总经理 /分管副总经理
小组长：服务中心经理、物业工程负责人、各专业工程师/技术骨干 组 员：承查小组人员 2.4.2 查验队伍组建原则：
四个专业：专业人员、专业服装、专业培训、专业工具。 2.4.2.1专业人员
工程系统各专业工程师、各专业技术骨干、技术人员，查验工作实行专职加兼职模式，由各区域公司根据实际情况决定。 2.4.2.2 专业服装
按集团总部下发服装样板配备承接查验专业服装，执行承接查验工作时必须统一着专业服装，以确保查验队伍形象。 2.4.2.3 专业培训
按《产品咨询学习培训制度》要求，组织所有参与查验工作人员经过相关工作培训，培训内容有：
a、学习规范、研读施工相关技术图纸资料；
b、参与承查人员明确查验范围、内容、要求、标准及方法； c、参与承查人员明确分工与查验职责、汇报途径、问题处理方式报表的编写等。 2.4.2.4 专业工具
万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、激光水平仪、激光测距仪、红外测温仪、网络测试仪，内外直角检测尺（阴阳角尺）、楔型塞尺、空鼓锤（25g）、卷尺、靠尺、电笔、插座检测器2把（三孔验电插头10A、16A）、通球试验用球等
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3.0 承接查验的主要内容与方式 3.1承接查验的主要内容 3.1.1物业资料
现场查验10日前，地产公司应当向物业服务企业提供下列资料： 施工总平面图，单体建筑、设备施工图，配套设施、地下管网工程施工图等资料；便于承查小组熟悉现场和设备。
3.1.2分户查验
住宅工程质量分户验收应以检查工程观感质量和使用功能为主， 户内验收主要检查以下内容：
室内空间尺寸偏差；门窗安装质量；地面、墙面和顶棚质量；防水工程质量；栏杆安装质量；空调/采暖系统安装质量；给排水系统安装质量； 室内电气工程安装质量；其他有关规定、标准中要求分户检查的内容；有关合同中规定的其他内容。 3.1.3物业共用部位
按照《物业管理条例》的规定，物业管理企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。主要内容包括:
3.1.3.1建筑物的主体结构基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙等；
3.1.3.2共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗、门厅、楼梯间; 3.1.3.3公共卫生间、阳台;
3.1.3.4公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。 3.1.3.5电梯井道、架空层及设备间、管道井。 3.1.4共用设施设备
物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有:
低压配电设施，柴油发电机组，电气照明，插座装置，防雷与接地，给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联运系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。
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