文殊院项目定位报告
一、项目开发目标和理念 二、项目定位和主题概念 三、主题概念与支撑体系 四、项目竞争力总结
一、项目开发目标和理念 三大目标：三老满意 政府满意：
? 开发出代表城市形象的名片 ? 打造出体现城市文化的舞台
? 整合和提升城市商业业态水平和功能 ? 提升土地经营价值 老板满意
? 降低投资风险，
? 良好的投资价值和利润空间 老百姓满意：
? 满足观光、休闲和体验的需求
项目多元参与的互动理念
三老模式 政府经营环境 企业经营市场 百姓经营文化
项目经营者：多元经营理念
经营土地；通过做高土地价值，而不是提高容积率获得更多面积来提高土地收益； 经营期望：使开发商具有充分的投资信心和期望，
经营文化：发掘提升特有的文化和氛围，充分引导消费，为商家营造良好的经营环境；
两个开发方向
? 充分挖掘文殊院和爱道堂的文化资源，提升片区的形象和文化价值； ? 寻求传统文化与现代都市文化的对接；
一个重要经营角色——城市运营商
? 房屋保障中心作为项目的操作者，其角色不仅仅是政府职能部门，而是一个城市运营商；
? 所谓城市经营商，就是从事城市空间尺度上的投资与开发的单位或企业，也可以说是城市经营战略的执行者 城市运营商出现的背景
? 政府面对城市大片区旧城改造和新区开发时，其战略目标为改善城市功
能、提升产业水平和树立城市形象；
? 政府职能机构是从政策、法规、行业、规划等角度参与旧城改造和新区开发，在经营手段和市场化行为方面的职能有限
? 房地产开发商等经营机构不能完全秉承政府的意图和战略目标，而且没有能力完成大型的片区从拆迁、市政配套设施建设、城市文化价值的发掘与保护等一系列任务；
? 面对城市大片区旧城改造和新区开发项目，需要一级半土地开发商，在政府与市场之间起承上启下的作用——城市运营商浮出水面。
城市运营商职能
政府与市场之间的承上启下者
? 承上：秉承政府的开发意图，从城市经济发展战略出发，以可持续发展的理念总揽新区开发的各项工作。
? 启下：引导市场，以经营手段启动各种投资、经营机构，广泛整合资源，并对新区开发中的企业行为进行有效的控制。
? 立足于城市空间和功能的角度，为城市文化与区域经济的发展创造条件； ? 整合资源，引导和吸引投资与开发企业（如房地产开发商、城市基础设施开发商、零售商等）共同参与城市功能区内的项目开发，创造市场，扩大市场，并从创造市场、扩大市场的过程中求得城区的发展； 城市经营商特性
? 扮演者：政府职能部门下属经营机构或企业 ? 工作空间：旧城改造或新区开发大型重点项目或片区
文殊院项目定位报告
