对土地一级开发项目成本控制的思考解析
摘要：本文在研究中以土地一级开发项目成本控制为核心，分析土地一级开发项目的成本组成，分析当前土地一级开发项目成本控制中存在的问题，提出合理的解决对策，加强成本控制，构建完善的成本管控体系，提高成本管理效率，实现土地一级开发项目最大效益，并为相关研究人员提供一定的借鉴和帮助。 关键词：土地一级开发项目；成本控制；成本构成
房地产行业发展中，为了实现可持续发展，必须积极响应国家号召，坚持“抓产能、去库存、降成本”的战略目标。由于当前房地产市场不容乐观，一二线城市房价大幅度上涨，在一定程度上抑制了市场需求，而房价过高的根源在于房地产企业土地开发成本过高，其中包括土地成本、建安成本和其他成本，受到国家政策和企业项目管理等方面的影响，土地成本不断攀升，使得房地产销售市场并不乐观。在这种市场环境下，企业为了生存和发展，必须谋求新路径，加强对土地一级开发项目成本的控制，降低产品开发总成本，保证市场竞争优势，实现“抓产能、去库存、降成本”的发展目标。基于此，本文探究对土地一级开发项目成本控制的思考具有非常重要的现实意义。
一、土地一级开发项目的成本组成要素
土地一级开发主要是土地出让前的整理与开发，以政府控制为主导，结合城市各个区域的规划功能与竖向标高，以征地、收购的方式，储存国有建设用地，通过一系列的征地补偿、土地整理、征地安置以及基础建设等措施，让土地符合出让标准，这一开发行为就是土地一级开发。如图1所示，为土地一级开发项目的成本组成结构，土地一级开发项目成本包含两大类，第一，直接投资，其中包含征地费用、人员安置费用、拆迁补偿费用、基础设施建设费用、工程施工费用；第二，间接费用，其中包含项目投入资金使用中的利息费用，项目开发中的规费与税费，政府部门审批的土地占用费、植被恢复费和防洪费等。
图1 土地一级开发项目的成本组成结构
二、土地一级开发项目成本控制中存在的问题 （一）成本管理机制缺失
当前，土地一级开发项目都是根据合同要求和国家政策法规进行成本管控，企业会制定招投标管理制度、合同管理制度和工程款支付方式等管理制度，但缺少对土地一级开发项目的整体规划，出现“走一步算一步”的情况，使得土地一级开发项目始终处于不可控的状态，无法达到成本控制目标。 （二）成本核算内容不统一
在成本核算过程中，由于前期费用占比小，很多开发企业不重视前期费用的管控和核算，出现核算不认真或是不及时的情况，造成土地一级开发项目前期费用统计内容的缺失。同时，很多开发企业过于依赖传统项目经验开展成本核算工作，没有考虑到新兴建设项目的成本预算，包括桥梁工程项目或是地下综合管廊项目等，使得数据预测与数据统计不符合实际情况，经常出现超出预算的问题。除此之外，开发企业成本核算科目设置不规范，成本核算项目的统计标准尚未同义，数据分析中可能会发生信息混乱的情况，影响项目决策。 （三）成本控制过于被动
就当前而言，土地一级开发项目的成本控制过于被动，以事后控制为主，无法达到土地一级开发项目成本控制的最佳效果。土地一级开发项目根据工地要求
进行建设，建成后，要向当地审计部门提出完工项目审计申请，提交土地一级开发成本审计报告。一般情况下，供地价格=土地一级开发收储成本+21%~30%的政府基金，成本控制依赖于审计报告，多为事后控制方式，造成成本控制过于被动，影响成本的因素较多，增加成本控制难度。 三、土地一级开发项目成本控制的有效途径 （一）构建完善的成本管控机制
为了保证土地一级开发项目成本控制的规范化和标准化，要构建完善的成本管控机制，按照土地一级开发项目规划方案和项目特征，构建全过程成本管控制度，明确成本控制流，制定可操作性的决策机制，使得土地一级开发项目成本控制工作有章可循。除了现有的招投标管理制度、合同管理制度、工程款支付制度之外，还要制定工程量清单管理制度、工程变更管理制度、物资采购管理制度、项目内控管理制度以及项目绩效考核管理制度等。为了实现成本控制目标，还要完善项目决策机制，对项目前期规划、可研编制、征地拆迁计划以及项目资金预算进行综合分析，预测征地拆迁中可能出现的突发事件，制定应急预案，完善土地一级开发项目成本控制保障措施。 （二）提高成本核算管理力度
为了保证成本核算的准确性，引入ABC作业成本法，对土地一级开发项目投资建设活动进行深入分析，构建标准化成本核算项目，以开发企业和政府代表方签订的土地一级开发协议为准，梳理土地一级开发项目全过程，明确投资建设成本支出项目，以开发周期次序为准构建成本核算项目，统一成本核算项目和核算内容。基于ABC作业成本法下，土地一级开发项目成本为完全成本，所有土地开发投入与成本回收过程中的费用支出都将计入到土地一级开发项目成本中，使得成本核算更加侧重于成本费用支出对投入产出所产生的效益，并不是二者的相关程度，这就大大扩展了成本核算范围，提高成本核算的全面性。 （三）实行预算管理模式
为了改变被动化成本控制现状，要摒弃传统的事后控制模式，实行预算管理模式，使得事后控制转化为事前控制，提高成本控制效率。 1.构建预算管理组织结构
在预算管理中，要根据土地一级开发项目情况，在得到一级开发授权批复过程中，根据公司组织结构，建设土地一级开发项目预算管理决策部门和预算执行部门，决策部门主要包括股东大会、预算管理委员会以及企业经理层，而预算执行部门负责日常的预算编制工作、预算审核工作、预算控制工作、预算分析和考评工作等，根据项目组进行安排和组建。 2.制定项目预算管理流程
根据“上下结合、逐级汇报”的原则，由股东大会进行成本控制目标的制定和审批，由预算管理委员会向各个部门下达预算目标，有经理层负责土地一级开发项目成本预算管理的日常运行工作。 3.项目预算编制
以土地一级开发项目为对象，通过零基预算法进行预算编制，明确项目建设中产生的成本、费用、利润、收入以及借款计划等，按照可行性报告和设计图纸等内容，编制项目前期费用；对土地征拆中的征地补偿费用、拆迁安置费用、临时利用费用、临时看管费用进行预算编制；对投融资中的借款计划和利息支出进行预算编制；对工程管理中交通建设费用、水利建设费用、绿化建设费用以及市政公用设施费用进行预算编制。财务人员要对上述预算编制进行审查，检查工程
量计算和定额套用的完整性和准确性，分类整理后，形成项目总预算。 4.预算执行控制
在项目预算执行中，各个部门和工作人员都要参与其中，对预算项目进行对标检查，保证土地一级开发项目处于可控状态，将预算管理细化到个人，加强对各个部门的预算业绩考评，实现奖罚分明，达到预算执行控制的最佳效果。 结束语
综上所述，在土地一级开发项目成本控制中，针对现有的成本管控现状，要构建完善的成本管控机制，提高成本核算管理力度，实行预算管理模式，保证土地一级开发项目处于可控状态。 参考文献：
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对土地一级开发项目成本控制的思考解析
