《大型广场商业推广计划》
摘要：一、 项目介绍及定位策略 2 （一）项目简介 2 （二）项目自身市场分析（SWOT） 3 （三）项目定位策略 6 二、 项目招商策略及租金方案 8 （一） 主要目标设定与意向分析 8 （二） 招商策略 9 （三） 招商的主体与客户设定 10 （四） 招商方式 13 （五） 项目的租金及定价策略 13 （六） 招商模式 19 （七） 招商应变措施 22 三、 招商计划及推广计划 24 （一）招商阶段划分、招商目标和时间安排 24 （二）招商架构、招商机制的建立 24 （三）相关招商资料的准备 26 （四）第三方招商网络平台的建立 27 （五）招商政策的制定 27 （六）媒体宣传推广计划的制定执行 28 （七）大型主题招商活动的策划执行 28 四、招商计划执行时间表 29 （一）招商流程表 29 （二）招商计划执行时间表 30 五、项目费用预算 33 六、销售策略及销售价格 33 （一）销售价格制定 33 （二）销售策略及推广议案 36 （三）、营销推广预计费用预算 49 （四）项目销售风险分析与价值评估 50 七、项目风险性判断及预防措施 52 （一）、项目主要风险来源： 52 （二）、项目风险控制： 53 八、项目销售周期及其对应价格 54 一、 项目介绍及定位策略 （一）项目简介 AA广场，是SS公司在XX斥巨资打造的XX商圈龙头项目，项 目 最低租金 最高租金 平均租金 XX 256 982 619 XX商城 241 917 579 XX·新美 65 320 192.5 XX商场 75 435 255 XX鞋城 60 280 170 平均租金 （含各种因素利弊分析平均价值实现度为68.9%） 139.4 586.8 363.1 96 404 250 在结合《价值评估表》上的一系列数据依据、判断因素的利弊分析、开发商自身的租金价格定位等一系列依据，因此可根据以上的条件推算出本案的平均租金，进而推算出商铺平均售价，上表所知项目所处区域周边各个商场的实际平均租金为250元/平方米·月，根据招商计划的进行及销售程序介入的时间接点，制定合理专业的、针对销售的宣传推广周期： 导入期——预热期——引爆期——强销期——调整期（扫尾期） ●导入期（两个月）：悬念广告主要针对招商宣传推广（体现一种新经营管理消费理念） 推广渠道：户外媒体、报版媒体、招商展览会议、顺驰独有连锁渠道模式等 宣传思想：通过全方位，多层面的宣传手段为大众提出一种有别于XX现有商铺经营管理模式的新的“新经营管理消费”“人性化专业品牌商城一站式服务” 理念 人员安排：全体招商部人员、策划人员、广告公司 1、“成功”：少数人的名利场 顶级品牌集中营，专业的管理 成功者的“您”（新经营管理消费理念） 2、“便利”：爱上“上乘”生活 享受消费便利（人性化专业品牌商城一站式服务） 3、“富裕”：如何成为十足资本家（投资回报率） ● 预热期（一个月）：价值点诉求，销售部正式介入开始前期销售预热，并初步试查投资者市场反应 主要宣传手段：户外媒体、报版媒体、广播媒体、公关活动展示、现场 新闻卖点、顺驰独有连锁渠道模式等 宣传思想：本期增加广告的投放量和宣传量为以后的开盘、销售作强势的推动，在宣传推广中增加即将开盘销售的信息和吸引投资者的眼球的信息，同时开盘销售前期可以利用“开盘放号形式”观察投资者对该项目的市场反应，即时做出销售推广策略调整顺利开盘
大型广场商业推广计划 目录 一、 项目介绍及定位策略 2 （一）项目简介 2 （二）项目自身市场分析（SWOT） 3 （三）项目定位策略 6 二、 项目招商策略及租金方案 8 （一） 主要目标设定与意向分析 8 （二） 招商策略 9 （三） 招商的主体与客户设定 10 （四） 招商方式 13 （五） 项目的租金及定价策略 13 （六） 招商模式 19 （七） 招商应变措施 22 三、 招商计划及推广计划 24 （一）招商阶段划分、招商目标和时间安排 24 （二）招商架构、招商机制的建立 24 （三）相关招商资料的准备 26 （四）第三方招商网络平台的建立 27 （五）招商政策的制定 27 （六）媒体宣传推广计划的制定执行 28 （七）大型主题招商活动的策划执行 28 四、招商计划执行时间表 29 （一）招商流程表 29 （二）招商计划执行时间表 30 五、项目费用预算 33 六、销售策略及销售价格 33 （一）销售价格制定 33
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（二）销售策略及推广议案 36 （三）、营销推广预计费用预算 49 （四）项目销售风险分析与价值评估 50 七、项目风险性判断及预防措施 52 （一）、项目主要风险来源： 52 （二）、项目风险控制： 53 八、项目销售周期及其对应价格 54 一、 项目介绍及定位策略 （一）项目简介 AA广场，是SS公司在XX斥巨资打造的XX商圈龙头项目。AA广场楼高37层，其中裙楼11层，住宅A栋22层，B栋18层，跃层住宅2层，地下停车场1层，地下设备层1层，总建筑面积86000平方米，其中1——10楼是裙楼商业，总面积4.4万平方米。早在2000年8月，作为城市标志性建筑的AA广场的住宅就创下均价2987元/平方米销售70%的骄人业绩。
本项目位于XXXX综合交易市场黄金地段，是目前我市惟一被市政府认定的“XX市标志性建筑”，整体建筑为欧式风格。本项目与XXXX鞋城、XX储商城和XX·XX小商品城等大型商场为邻，在XX零售批发铺位逐渐饱和的情况下与以上商城构成了一个新的多功能商品批发零售区域，在寸土寸金的XX市场形成了新的经济金三角地区。
AA广场在公路、铁路和水运方面都有极大的优越条件。从本项目旁的XX公交总站出发，有20余条线路的公交车可以直接到达XX市的各个主城区同时还有近三百班次的中长途汽车发往XX市内各区县及四川、贵州、湖北、陕西等地；从铁路运输方面看，项目可直接通过滨江路到大菜园坝火车站；同时项目还与XX港的数个大型客货运码头直接相连，商品可直接通过XX港往返于长江中下游地区。
XX批发市场对于高档经营商业、规模性批发市场、品牌性商品、日用品、小商品等大型综合性商业市场的强烈需求和本项目得天独厚的优势条件，将会吸引更多的商家入驻，进一步巩固和提高新经济金三角地区销售综合商品的优势，同时为市场的消费多源化打开一条新的道路，从而不断提升XX综合商品批发市场的经营档次和市场影响力，把AA广场打造成为“XX新消费经济市场的坐标性商城” （二）项目自身市场分析（SWOT） 决定房地产价值的因素是：地段、地段、还是地段 本项目处于XX市经融、政治最集中的商业中心渝中半岛XX区域板块，该板块位于两江交汇处，自古就是长江中上游重要的水路码头，货物的集散地，商客云集；随着XX的快速发展，XX的地理优势凸现无疑，同时也已经成为最大的商品零售批发市场区域，在商业已经达到了前所未有繁荣的同时，而周边的住宅仍就处于8、9十年代以及在商铺和门面等以商业形式的物业管理上还是比较混乱，地产市场也在商业的带动下迅速的发展，房价大幅的提升，使得人口密集的渝中半岛XX区域的土地更加寸土寸金。
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综上所述，我们不难看出， 项目优势 1、该区域的商业氛围非常浓厚，规划发展前景很广阔，主要是依托于区域经济发展的优势，已经营造出一个良好的商业氛围。
2、随着区域商业市场力度的不断加大,各大颇具实力规模与品牌企业的到来,对区域无论是品牌或经济建设都起到了推波助澜的作用。种种迹象表明，这一大的区域在行业内的品牌影响力已辗露头脚。
3、随着该区域的商业发展和商业市场竞争激烈，导致经营相对于其他区域的商业更加散乱无章，没有一个良好的一站式的服务和管理。
4、随着新商家继续大量涌入和老商家需要迅速发展的同时，我们可以看出消费需求的空间还是很大。区域市场容量与饱和程度还较大的提升空间。
5、依托于自身住宅项目的成功所造成的品牌影响力,对铺面销售起到一定作用。
劣势 由于项目地点处于XX商业中心市场的发展初级阶段，那么相对应的一些商业位置、交通便利度、居家、经营业态都还在发展的初期，人流车流量的大小直接反映该区域市场的商业成熟度。项目处于商业中心地带边缘、项目年限有所制约、项目与繁华商业区相比相对于独立依托性不强，项目前期的定位和招商很差没有产生影响力等几个问题比较突出。
1、本项目周边的门面与XX批发市场的门面销售差异较大，自身地段相对于XX商业区域来讲没有明显的优势，虽然在中心商业区边缘，但是依托性不强。
2、本项目销售体量过大而导致销售期限的增加，同时在营销过程中也会出现各种各样的区域性政策调整及不可预计因素。
3、虽然出入工交和私人车辆比较多，但是商业气息目前来讲不够浓厚，周边范围内的环境也起到了一定的负面影响。附近的商业氛围也不成熟主要是以一些大量批发货物为主，各种经营业态与聚集人气的产业都很薄弱。
4、自身商业经营品种与自身的住宅定位不明确，以前的推广和招商工作没有产生影响力。作为社区裙楼商业，本项目更够对自身商业的支撑太少，主要以投资、个体经营为主。 5、竞争对手众多，多数为实力雄厚的商场、市场。
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