目录
前言 .............................................................................. 1 1、商铺租金指数编制说明 ........................................................... 2 2、商铺租金指数运行分析 ........................................................... 5 2.1 租金变动：2020年上半年，百街商铺平均租金环比下跌2.41%，百MALL商铺平均租金环比下跌1.09% ............................................................................ 5 2.2 租金涨跌幅较大的商业街：八成以上商业街租金环比下跌，武汉光谷步行街、深圳东门步行街等商业街跌幅较大 ................................................................... 6 2.3 租金涨跌幅较大的商圈（购物中心）：八成以上商圈租金环比下跌，广州北京路、广州市桥等商圈跌幅较大 ....................................................................... 8 2.4 租金运行趋势研判：疫情冲击之下，实体商业租金短期面临下行压力 .................. 12 3、重点城市商铺租金指数分析 ...................................................... 14 3.1 北京：社消零售总额同比下降，电商持续冲击实体商业经营，多数样本商业街、商圈（购物中心）租金环比下跌 .................................................................. 14 3.2 重庆：消费市场受较大冲击，体验式业态受创，零售商业承压，样本商业街、商圈（购物中心）租金环比全部下跌 .................................................................. 19
研究主办： 中指研究院 中国房地产指数系统
主要研究成员：
莫天全 黄瑜 曹晶晶 付源 姚卓 李云鹤 陈文静 李雪娇 程威 方肖 马琛 冯孟乾 辛芸娜 周巍 魏云静 李璠璠 陈丽娜 杜咏咏 胡国华 葛海峰 赵丽一 高静 张曼 张志杰 蒋云峰 李建桥 牛晓娟 吴建钦 陈茜 李清兰 李秀英 张丽丽 汪勇 黄秀青 李力 张化学 丁晓 樊鹏飞 赵玉国 温戴婉蘭 杨红侠 薛建行 薛琳 黄雪 姚一维 王玲 袁彬彬 黄艳 王永斌 高院生 李宁 胡佳娜 梁波涛 石蕊 唐懿 唐爽 薛晴 童晓玲 谢俊云 田文刚 李益峰 张梦圆 方颃 刘莉芬 苏宇
前言
2019年，我国社会消费品零售总额达到41.2万亿元，同比增长8.0%，最终消费支出对经济增长贡献率为57.8%，拉动GDP增长3.5个百分点，连续六年保持经济增长第一拉动力。2020年是国家“十三五”规划的收官之年和“全面小康”目标实现之年，尽管突如其来的新冠肺炎疫情对宏观经济造成冲击，但长期来看，不断扩张的内需仍将持续推动中国经济稳步前行。商业地产作为满足消费需求的实体场所，承载着人们对美好生活的追求，也在消费者需求结构不断变化过程中，迎接消费升级、运营升级的新挑战。
2020年初，突如其来的新冠肺炎疫情蔓延中国，对宏观经济造成明显冲击，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场也因此面临困境。但从另一方面来看，受疫情影响，互联网时代的消费习惯变革持续加速，促使传统商业企业拥抱大数据、人工智能等新科技，发展线上与线下融合发展的全渠道零售模式。同时，人们对健康、医疗等消费需求与日俱增，线上教育、线上医疗等业态加速发展。此外，社区商业也迎来发展的新契机，以连锁便利店、生鲜超市等为代表的社区商业以其贴近消费者、满足日常需求等优势，逆势而上快速发展。在此背景下，商业街和购物中心应抓住疫情后转型升级的发展契机，以新技术、新思维激活商业活力，实现商业地产的模式创新与稳步增值。
随着疫情得到有效控制，消费市场不断复苏，商业地产行业的新格局将逐渐形成。存量博弈、同质化竞争以及消费需求的变化都将加大商业地产经营的不确定性，也对商业地产的运营创新提出了更高要求。商业地产企业应持续改进业务模式，以高质量管理和精细化运营为根基，提升核心竞争力，打造行业新生态。
在此背景下，中指研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分析总结历年研究经验及商业地产行业发展现状的基础上，开展中国房地产指数系统商业地产指数的研究和编制，主要涵盖商铺租金指数和写字楼租金指数，用以客观反映重点城市商业地产价格水平及其变化趋势。此研究能为商业企业及各类社会投资机构提供数据支持，为行业管理以及政策制定提供参考；其次，可帮助广大商业机构及投资者准确了解商业地产价格水平和最新发展动向，更大程度地提升市场配置资源的效率，促进商业地产市场与商业资源供需两端精准对接、高效匹配，引领行业的稳健发展。
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2020年上半年中国商铺租金指数研究报告
商铺租金指数编制说明
商铺租金指数是中国房地产指数系统的重要组成部分，反映了全国重点城市在租商铺在不同时点上的租金水平及其变化情况，其中租金水平以重点城市在租商铺样本项目租金报价均值表示，主要涵盖商业街租金
1指数和商圈（购物中心）租金2指数。其中，由全国重点城市
100条商业街商铺为样本标的，构成中国百大
商业街（百街）商铺租金指数；由100个典型购物中心3商铺为样本标的，构成中国百大购物中心（百MALL）商铺租金指数。商铺租金指数具有以下功能：（1）帮助广大商业运营机构、商户、商业地产投资者、房地产经纪公司和金融机构准确了解中国商业地产价格水平和最新发展动向；（2）为政府及各类社会投资机构提供数据支持，为行业管理以及政策制定提供参考。
样本选取
根据商铺的分类和特征，结合广大商业机构、房地产经纪公司、金融机构、商户及商业地产投资者对商铺租赁市场的关注程度，我们按照商铺的位置形式和开发形式进行商铺租金指数体系的构架，涵盖商业街租金指数和商圈（购物中心）租金指数。其中，商业街租金指数以商业街临街商铺作为指数编制的样本标的；商圈（购物中心）租金指数样本标的为商圈中典型购物中心商铺。
城市选择
我国各城市商业发展程度具有不均衡性，根据人口流入情况、商业地产市场发展水平以及国家重点
区域规划政策，我们综合选定了商铺租金指数编制覆盖的15个重点城市：北京、上海、广州、深圳、天
津、武汉、重庆、南京、杭州、成都、苏州、青岛、南昌、长沙、海口。
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商业街租金：本报告指商业街临街商铺的平均租金，简称“商业街租金”。
2 商圈（购物中心）租金：本报告指商圈中典型购物中心首层商铺的平均租金，简称“商圈租金”。
3 典型购物中心：主要为大中型购物中心（大型购物中心：建筑面积10万m2以上；中型购物中心：建筑面积5-10万m2），即选取的购物中心建筑面积至少在5万m2以上，根据城市商业地产成熟度不同可适当放宽面积规模。
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2020年上半年中国商铺租金指数研究报告
商铺样本选取
? 商
商业街选取：通过对各城市中央商业街、区域商业街和特色商业街三种类型商业街道的梳理，结合中指研究院各城市直属机构人员实地调研反馈及各地商业市场容量，最终在15个城市共选取了100条商业运营成熟、商铺样本丰富的主要商业街作为商业街租金指数编制的商业街样本。 对选定的商业街进行商铺样本选取：首先确定商业街抽样总数量；然后，分别确定各位置段及各面积段商铺抽样数量；根据确定的抽样数量，按商铺签约年份由近至远选取商铺，作为最终参与商业街租金指数计算的固定样本。 商圈选取：通过对各城市核心商圈、次核心商圈和潜力商圈的梳理，统计各商圈所含购物中心数量和体量（建筑面积），结合中指研究院各城市直属机构人员实地调研反馈及各地市场容量情况，我们在15个城市最终选取了购物中心数量较多，体量较大的重点商圈作为商圈（购物中心）租金指数编制的商圈样本。 购物中心选取：根据确定的各商圈（购物中心）总数量，按30%的比例选取该商圈建筑面积较大、运营成熟的典型购物中心作为商圈购物中心租金指数编制的购物中心样本。 购物中心商铺样本选取：首先确定购物中心抽样总数量，然后分别确定各位置段及各面积段商铺抽样数量；根据确定的抽样数量，按商铺签约年份由近至远选取商铺，作为最终参与商圈（购物中心）租金指数编制计算的固定样本。
业街租 金 指数样本 选取 商圈购物中心租金指数样本选取
数据来源
商铺租金指数的样本数据主要通过Fang.com、3Fang.com平台、中指研究院各城市直属机构人员实地调研、商业运营管理机构及经纪公司等中介机构多种渠道获取。
指数模型
方法选择
为了能够更加准确地反映商铺租赁市场发展的实际情况和租金变化趋势，我们并行采用加权平均法
和中位数法来进行商铺租金指数的编制。其中，加权平均法以当期在租商铺建筑面积为权重。
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2020年上半年中国商铺租金指数研究报告
计算公式
【加权平均法】
单个商业街商铺样本平均租金计算公式如下（单个商圈购物中心商铺样本平均租金计算公式与此相 同）：
??????
=
∑????????·??????∑??????
??
其中，??????代表第i条商业街商铺在第t期的平均日租金，??????代表第i条商业街第j个商铺在第t期的
日租金，??????为第i条商业街的第j个商铺的建筑面积。
????
百街
百街商铺样本平均租金计算公式如下（百MALL商铺样本平均租金计算公式与此相同）：
∑??????·????
=
∑????
????
其中，??百街代表百街所有样本商铺在第t期的平均日租金，????代表第i条商业街商铺在第t期的平均
日租金，????为第i条商业街所拥有商铺总建筑面积（当计算百MALL商铺样本平均租金时，????为第i个购 。 物中心总建筑面积）【中位数法】
单个商业街商铺样本租金中位数计算公式如下（单个商圈购物中心商铺样本租金中位数计算公式与此相同）：
??????
??????=????????????(????1,????2···??????)
其中，??????代表第i条商业街商铺在第t期的平均租金中位数，Median是指返回给定数值中值的函数，
????????代表第i条商业街第j个商铺在第t期的日租金。
指数发布
中国房地产指数系统每半年度定期对外发布重点城市主要商业街租金指数和商圈（购物中心）租金指数及其分析报告。
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2020上半年中国商铺租金指数研究报告0703终稿
