对当前房地产市场形势的几点分析和建议
总体看，2008年1—9月房地产市场整体继续向下调整。继2季度70大中城市二手住宅销售价格同比下降之后，70大中城市房屋销售价格和新建商品住宅销售价格在8月份和9月份连续出现环比下降局面，房地产开发投资意愿持续下降。从周期分析的角度看，我国房地产市场现在已经进入了一次尚未见底、可能持续2—3年的衰退。
一、2008年1—9月房地产市场运行状况
（一）房地产市场销量增长连续12个月维持下行
2008年房地产市场继续去年4季度的下行态势，在未来收入预期显着下降，以及资产价格暴跌带来负的财富效应背景下，民众购房意愿普遍下降。1—9月商品房屋销售面积同比负增长%。商品住宅、办公楼、商业用房等各种主要类型物业的销售面积均同比下降。商品房屋空置面积迅速增加，2008年8月末同比增加%。
购房者“观望”态势从珠三角区域已经逐步蔓延到全国范围。40个重点城市中有15个城市商品房屋销售面积比去年减少30%以上，北京、深圳、宁波等城市商品房屋销售面积甚至同比下降50%左右。
（二）70个大中城市房价出现绝对下降
2008年1—9月，70大中城市房屋销售价格同比涨幅逐月快速回落，环比价格小幅波动。房屋销售价格环比涨幅由2007年3季度的%降为4季度的%，继而又降为2008年1季度的%和2季度的%，7月为%，8月和9月则为－%。其中，商品住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的%降为4季度的%、2008年1季度的%和2季
度的%，7月为%，8月则为－%，9月为－%；二手住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的%降为4季度的%和2008年1季度的%，2季度则为－%，7月为%，8月则不升不降，9月为%。
2008年上半年，70大中城市中有20%的城市住房价格出现下降，7月和8月这些城市住房价格继续下降。其中，珠三角地区主要城市房价出现较大幅度下降，深圳商品住宅和二手住宅销售价格比年初分别下降了10%和15%，90平方米以下商品住宅销售价格比年初下降了15%；广州、惠州商品住宅和二手住宅销售价格均比年初下降5%左右。此外，长三角地区中的上海住房价格上半年保持小幅上涨，7月和8月则开始绝对下降，杭州和宁波住宅价格出现下降。前8个月，东北地区中的沈阳、黄河中游地区中的郑州和包头、长江中游地区中的南昌、大西南地区中的重庆、成都、遵义等城市的商品住宅或二手住宅价格出现不同程度的下降。北京住房价格仍保持小幅上涨。
（三）房地产开发投资意愿持续下降
2008年1—9月，房地产开发完成投资同比增长%，增幅比去年同期减少个百分点，而上半年房地产开发投资增幅比去年同期增加5个百分点，说明7—9月房地产开发投资增长出现快速下降。
今年1—8月，房地产开发企业购置土地面积增幅比去年同期减少个百分点；前8个月商品房新开工面积、施工面积增幅分别比去年同期减少个和1个百分点。从不同物业类型看，商品住宅、办公楼、商业用房1季度的各项建设指标增幅均同比增加，2季度以后多数指标则出现同比下降。国房景气指数自去年11月份以来连续10个月持续下降。
（四）房地产开发企业资金链条日趋紧张
我国房地产开发企业融资渠道单一，2007年，与房屋需求相关的定金及预收款、个人按揭贷款的比重之和占到了42%、银行贷款占比为17%，二者之和占到了房地产开发企业资金来源的60%。
2008年1—8月，受从紧货币政策影响，房地产开发资金来源中的国内贷款增幅逐步下降，由1—2月的%逐月降至1—8月的%，其中，银行贷款的增幅由1—2月的%逐月降至1—8月的%。2008年前8个月，受房地产市场需求增长减缓的影响，定金及预收款和个人按揭贷款的增幅均逐月下降。个人按揭贷款增幅由1—2月的%逐月降至1—8月负增长%，1—8月增幅同比减少了80个百分点。
二、对当前房地产市场形势的几点判断
（一）房地产市场已经进入一次尚未见底、可能持续2—3年的衰退
严格地说，“市场观望态势”已经不能反映当前房地产市场的局势。人们已经清楚地看到了“国民经济以及收入增长下行周期”的到来，开始显着地、大幅地减少住房、汽车等耐用品的支出。
房地产市场的起伏最终由宏观经济形势变动所决定。例如，超常的外部需求拉动经济偏热、外汇储备猛增和流动性过剩等宏观经济环境，决定了近年、特别是2007年包括房地产市场的火爆，以及整个资产市场价格的全面暴涨。同样，始自2007年4季度的宏观经济下行，叠加一系列房地产政策带来的不确定性影响，决定了本轮房地产市场的大幅调整。
从长期的、经济周期阶段分析角度看，我国的房地产市场在2005—2007年期间处于繁荣期，即周期的顶部区域。其特征是量、价的持续上行，市场中投机者活跃，房地产商利润率较高。进入2008年，房地产市场开始呈现销售量急剧下降，但房价还保持相对稳定、市场上新增楼盘逐渐减少的特征，这实际上标志着房地产市场已从周期的繁荣阶段进入到衰退阶段。
我国房地产业从1998年才开始初步形成，人们还没有真正经历过一个完整的房地产市场周期，缺乏对我国房地产周期特征的认识，因此还很难判断这到一个衰退期有多长，底部有多深。另外，房地产周期与整个宏观经济周期密切相关，而后者的发展趋势又决定于国内外多种因素的变化，目前前景还不十分明朗，这也增加了对房地产市场发展趋势进行判断的难度。
（二）房地产价格较大幅度普跌将难以避免
第一，8月份数据表明，全国70个大中城市房屋销售价格环比涨幅为－％，即环比价格指数在100以下，已经出现绝对下降。这是多年以来的第一次，很可能是具有标志性意义的转折点。
第二，许多开发商的价格策略是“明稳暗降”，即表面上保持价格不变，实际上通过各种优惠措施，如送装修、送车位、减免物业管理费甚至买房送车等刺激购房，其价格实际上已早开始下调而不是稳定。由于在我国现行统计体系下这种价格下降并不能反映出来，因此现在关于房价的统计数据很可能低估了房价实际下降的幅度，而且滞后了一段时间。
第三，据我们对宁波、武汉的调查判断，随着临近年底各项结算压力的显现，如支付建筑商工程款、支付银行到期贷款本息和支付各项相关税款，一些本来资金链就十分脆弱的房地产开发企业（包括部分较大的企业）在流动性方面将面临更严重的考验。对当前同比房价的继续上升，实际上还是“翘尾”因素在起作用，这种情况不会持续很长时间。
第四，根据我们对国外本轮房地产市场调整过程中“量价关系”的研究借鉴，我们认为，在销售量大幅下滑的背景下，房价必将会对销售量的剧烈变动做出反应，国内房地产市场价格较大幅度（即较最高价出现10％以上的跌幅）的普跌恐难以避免。
美、英两国房地产市场“交易量”与“价格”时间序列关系呈现以下两点特征：其一，房屋销售量和价格指数（年度环比）变化趋势基本一致，二者的相关系数达到了；其二，销售量的变动领先于价格指数的变动，当销售量开始下降后，同比价格指数仍在100以上，持续胶着一段时期之后，价格指数才开始出现下降。也就是说，价格变动滞后于交易量变动。在本轮全球性房地产市场调整中，美英两国市场价格下行滞后于交易量下行的时间长度有些差别。美国房地产价格指数跌到100以下的时间，滞后交易量变动时间长达6个季度，英国市场的价格变动滞后期则为2—4个季度之间。
事实上，8月份数据全国70个大中城市房价已经出现绝对下降（价格指数在100以下）。也就是说，本轮衰退中，我国房地产价格下降相对交易量变动（指数在100以下）的滞后期约为3个季度。
（三）房地产开发投资增幅将显着下滑
对当前房地产市场形势的几点分析和建议
