房地产企业各税种纳税义务时间顺序表
营业税
根据国税函发[1995]156
号国家税务总局关于印发《营业税
问题解答（之一）的通知》：十八、问： 对于转让土地使用权或销售 不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？ 答：营业税暂 行条例实施细则第二十八条规定：
纳税人转让土地使用权或销售不
动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税 义务发生时间为收到预收定金的当天。
故房地产企业，营业税的纳税义务发生开始时间为：收到第一 笔售房款的当月。
城建税、教育费附加、地方教育费附加
纳税义务发生时间与营业税纳税义务发生时间一致
三、土地增值税
1、 预征率
根据国税发[2010] 53号国家税务总局关于加强土地增值税征 管工作的通知：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于 2% 中部和
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东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%各 地要根据不同类型房地产确定适当的预征率 （地区的划分按照国务院 有关文件的规定执行）。
根据重庆市地方税务局通告2011年2号重庆市地方税务局关于 调整土地增值税预征率有关问题的通告：一、房地产开发企业销售开 发产品土地增值税预征率标准如下：
（一） 普通标准住宅预征率为 2%。
（二） 非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）预征率为 3.5%。
（三） 独栋商品住宅预征率为5%。 2、 清算条件
根据国税发〔2006〕187号国家税务总局关于房地产开发企业 土地增值税清算管理有关问题的通知： 件
（一） 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1. 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3. 直接转让土地使用权的。
（二） 符合下列情形之一的，主管税务机关 可要求纳税人进行 土地增值税清算：
1. 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占 整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85% 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
二、土地增值税的清算条
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2. 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3. 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4. 省税务机关规定的其他情况。
故房地产企业，土地增值税的纳税义务发生开始时间为：收到 第一笔售房款的当月实行预征，待企业达到清算条件时再进行清算。
四、契税
根据国务院令第224号中华人民共和国契税暂行条例: 第七条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地，房屋权属 转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地，房屋权属转移合 同性质凭证的当天。
第八条 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地，房屋 所在地的契税征收机关办理纳税申报 ，并在契税征收机关核定的 期限内缴纳税款.
故房地产企业，契税的纳税义务发生开始时间为：为纳税人签 订土地,房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地，房 屋权属转移合同性质凭证的当天。房地产企业一般常规操作为在办理 土地产权证前交纳契税，但有一定税收风险。
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五、土地使用税
根据财税[2006]186号财政部、国家税务总局关于房产税、城 镇土地使用税有关政策的通知：二、关于有偿取得土地使用权城镇土 地使用税纳税义务发生时间问题：以出让或转让方式有偿取得土地使 用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地 使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月 起 缴纳城镇土地使用税。
故房地产企业，土地使用税的纳税义务发生开始时间为：
以出|
让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土 地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的， 由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
重庆地区按渝地税发【2011】111号重庆市地方税务局关于明 确房地产开发企业城镇土地使用税有关政策问题的通知
执行：一、关
于纳税义务起始时间 房地产开发企业通过出让等方式，从土地行政 主管部门取得的土地，城镇土地使用税纳税义务起始时间，按“实际 取得土地时间与土地使用权登记时间孰先” 的原则确定。
房地产开
发企业通过转让等方式从其他纳税人取得的土地，城镇土地使用税纳 税义务起始时间，按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使 用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条的规定 执行。
五、印花税
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《中华人民共和国印花税暂行条例》第七条规定： 应纳
税凭证应当于书立或者领受时贴花。《中华人民共和国印花税 暂行条例施行细则》第十四条条例第七条所说的书立或者领受 时贴花，是指在合同的签订时、书据的立据时、账簿的启用时 和证照的领受时贴花。
印花税实行自报自缴，如果发生应缴纳印花税行为时，应
按上述规定自行贴花。
六、企业所得税
根据国税发〔2009〕31号国家税务总局关于印发《房地产开 发经营业务企业所得税处理办法》的通知：第八条企业销售未完工 开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务 局按下列规定进行确定：
（一） 开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府 所在地城市城区和郊区的，不得低于 15 %。
（二）
地级市城区及郊区的，
开发项目位于地及不得低于10%。
（三） 开发项目位于其他地区的，不得低于 5 %。 （四）
适用房、限价房和危改房的，不得低于
属于经济3%。
根据重庆市国家税务局公告［2011］第4号重庆市国家税务局关 于调整房地产开发经营业务企业计税毛利率和核定应税所得率的公 告：一、对房
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