论日本房地产泡沫与我国的反思
【摘 要】日本是全球少数几个发生过房地产泡沫的国家之一，深入研究日本房地产泡沫对我国房地产业健康发展具有重要的现实意义。
标签 房地产泡沫；日本房地产；中国房地产；启示与借鉴 一、房地产泡沫概述
房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。房地产泡沫的主要表现：第一，价格泡沫。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用及土地市场投机炒作，如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。地价虚涨的同时必然引起房价虚高，购房者难以承受，很快就将形成明显的消费断层，由此也会形成房地产泡沫经济。第二，房屋空置泡沫。商品房空置率在5%—10%这种经济泡沫是正常的，空置率在10%—20%之间为空置危险区，空置率在20%以上则意味着商品房严重积压。因为货币发行量过大，这种积压不是销售不出去，而是囤积居奇的反市场现象，其危害比正常库存更为严重，金融系统风险更大。第三，房地产投资泡沫。在发展中国家的经济起飞阶段，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。
二、日本房地产泡沫概述
（一）日本房地产泡沫发生的历史背景 1、形成期（1955年-1965年）。政府保障性住房的建设存量达到大约2800万套，户均住房套数基本接近1，基本解决了住房短缺问题。
2、成长期（1966年-1976年。日本城市化由56%增加到68%，新建住房几乎相当于住房存量的总和，共建超过2500万套住房，户均住房套数达到了1.3左右。
3、发展期（1976年-1986年）。日本兴建住宅的数量大为减少，比上个十年直接减少了差不多1000万套。由于日元走向浮动并不断升值，使得流动性资金大量涌入房地产市场，房地产泡沫迅速膨胀。
4、破灭期.。这是失落的十年。房地产泡沫迅速破灭，负债一分钱不少，资产大幅度缩水，对银行、居民、企业形成很大冲击。同时，宽松货币政策即使在供求没有大的变化的情况下，也对泡沫形成推波助澜。
（二）日本房地产泡沫的基本特征
1、泡沫量巨大。东京都的商业用地价格指数从1985年的120.1（以1980年为基期100）暴涨到了1988年的 334.2，三年间暴涨了近2倍。到1990年东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，土地的总价值几乎是美国的4倍。从1986—1989年日本的商品房价格整整涨了2倍。房地产价格严重背离了价值。
2、持续时间长。从1960年至1990年的30年里，日本六大城市的地价上涨了56.1倍，年平均高涨14%以上，房价地价高涨30年。从20世纪90年代初期开始，日本房地产泡沫开始崩溃，股价和房价大幅下跌，对实体经济也带来严重的影响，日本的经济进入长期的萧条期。
论日本房地产泡沫与我国的反思
