『学习改变人生·做成功物业管理人！』
山东胶南地税局办公楼
物业管理方案
青岛隆海集团物业管理有限公司一分公司
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第一部分 物业管理服务总体模式及配套措施
一、项目调研
胶南市地税局办公楼位于胶南市中心地段，分为南楼和北楼，其中北楼1562.69平米，南楼1260.86平米。为使管理服务工作更加贴近地税局物业管理的实际情况，初步现场察看调研，了解的基本情况如下：
1、该项目属集办公、会务、餐饮比较集中的办公物业，配套之设备、设施完备，系统齐全，技术含量较高，对物业公司的技术保障、运行管理均有较高的要求。
2、该项目为综合性办公场所，需要物业公司在管理和服务过程中，把握好全面性、综合性的特点，有针对性地开展工作，确保物业工作人员具有较高的素质，提供一流的服务，树立良好的公众形象。
3、对于各项费用的支出和计算，不可预测的因素比较多。市场变化对物业管理费用的支出也将有着难以估摸的影响。这对于物业管理来说，有着一定的潜在风险。需要物业公司在管理过程中不断的创新、拓展多种经营门类，来对风险进行规避，对可能因风险产生的损失进行填补。
二、项目定位
从所处的地理位置来看，该项目位于胶南市中心地段，具有先进的配套设施，以人性化、智能化为建设目标的多层建筑。物业公司提供的服务也要彰显该项目的“旗帜”性作用。
作为受到社会各界关注的焦点，物业公司要将该项目打造成一个物管的典范和品牌。
基于对上述的思考，物业公司将遵循“精心管理、精诚服务、精品项目、精彩空间”的宗旨，以“建筑保值增值、隆海增光添彩、业主满意舒心、树立隆海品牌”为目标，把全新的理念，全新模式注入到该项目,倾力
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打造一流的精品项目，提高物业管理水平，推动隆海物业在胶南的发展。
三、该项目的管理模式 1、 管理模式：
⑴ 紧密围绕“社会效益”这一运作核心 ⑵ 提供“质优价廉”的服务产品
⑶ 倡导“以客户为中心”的流程管理思想 ⑷ 建立以流程为基石的客户需求价值链 ⑸ 推广“全心全意，精益求精”的服务文化 2、 实践该模式的思路：
⑴ 强调“注重社会效益”的意识，将建立良好的社会效益放在首要位
置。
⑵ 强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进 ⑶ 强调公众服务的规范化与特约服务的个性化 ⑷ 致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升 ⑸ 致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识 ⑹ 致力于办公功能的提升，塑造符合现代文明的办公环境 六、运作体系
在对该项目的管理运作过程中，将严格遵循相关的规章制度和拟定的管理模式。倡导流程化管理，创建有效的服务价值链。
1、整体运作流程图 2、以“客户为中心”的服务流程
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拟定方案 组建机构 交接验收 日常运作 前期介入 岗位培训 正式入住
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业主服务需求建议 客户 意见、投诉
3、 创建地税局办公大楼有效的服务价值链 服务价值供应基本要素 服务价值链 内部满意度机制 员工档案 有效激励 自我评价 业余活动 合理化建议 互动服务链 与地税局 与政府相关部门 与行业主管部门 与广大业主 与对口管理部门 隆海物业管理有限公司 授权 考核 述职 考核 客户服务中心 （24小时） 信息 地税局项目管理处 指令 信息反馈 指挥协调 反馈、回访 反馈 指令 各部门主管及作业层 日常管理 员工培训 满意度调查 企业文化导入 社区文化建设 4、隆海物业管理地税局大楼的目标 （1） 管理指标承诺及实施措施
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序指标投标国标 号 名称 指标 公共场所1 设施 保洁率 测算依据 主要措施 1、保洁员岗位明确，责任质量要求细致严格； 2、每日保洁、休息日、休息时间为保洁重点区间 3、管理人员随时引导使用人注意爱护环境卫生，逐渐培养良好情操，形成办公大楼的重要特色之一 1、保洁员责任区明确，工作质量要求具体、严格，有考核、有奖励 2、保洁员上门收集垃圾，以主动服务提示热爱环境卫生 3、保洁监督机制健全。 1、绿化制度、工作计划行之有效且有执行力度 2、巡逻保安人员负责环境日常保护 3、主管人员及时发现绿化问题 4、绿化监管机制健全 1、多种途径宣传消防安全 2、培训一批有较好素质和经验的巡查人员，及时发现火灾隐患 3、管理到位，合理使用设施、设备等 4、分区分责任经常性检查消防安全，提示注意防火 实行24小时保安巡查制度，分快速、中速及慢速及巡查，设立24小时报警中心，落实保安各岗位职责，明确责任区域，并在重点部位，调整闭路监控系统及红外线98% 安排、实施保洁的公共场所、设施/公共场所、设施总计x100 清洁2 保洁99% 率 一工作计算，记录及监督抽查100% 合格率及纠正合格记录为依据 完好绿地/总绿化面积x100% 绿化3 完好95% 率 98% 火灾1‰ 0.5‰ 发生火灾数/大4 发生(年) (年) 楼总户数x100% 率 管理区域5 1‰ 内治安案以辖区公安部门纪录为依据（除业户内部原因造成外） 0 第5页，共33页
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地税局办公楼物业管理方案
