C.单位工程验收 D.单项验收 标准答案：A, B
解析：开发项目竣工验收的工作程序一般分为单项工程竣工验收和综合验收两阶段。
13.分析市场趋势，通常包括三个步骤( ) A宏观环境预测 B行业预测 C企业的销售预测 D产品预测 标准答案：A, B, C
解析：分析市场趋势，通常包括三个步骤。首先是宏观环境预测;然后是行业预测;最后是企业的销售预测。
14.下列列关于细分市场和弥隙市场描述正确的是( ) A细分市场通常能够吸引好几位竞争对手 B弥隙市场通常能够吸引好几位竞争对手 C细分市场只能吸引一个或少数几个竞争者 D弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者 标准答案：A, D
解析：要清楚细分市场与弥隙市场的区别。
15.按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现( )的模式。
A同质偏好 B同形偏好 C集群偏好 D分散偏好 标准答案：A, C, D
解析：三种模式：同质偏好、分散偏好、集群偏好。
三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分)
1.房地产投资能够得到税收方面的好处是指从事房地产投资可以减免营业税，而降低税负。( ) 标准答案：错误
解析：由于税法中规定的折旧年限比建筑物的经济寿命短得多，故其每年的折旧额比物业年收益能力的实际损失高的多，致使净经营收益(纳税所得额)减少，相应减少了纳税支出。从而得到税收方面的好处。
2.风险是指某项活动导致损失的可能性。( ) 标准答案：错误 解析：
3.投资组合理论告诉我们，把适当的投资项目组合起来，可以获得高额的投资收益。( )
标准答案：错误
解析：通过投资组合可以使一个投资项目在一个固定的预期收益率下风险最低或是在一个可接受的风险下收益。而不是获得高额的投资收益。
4.城市土地可分为具备开发建设条件，立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的毛地。毛地和熟地之间的价格差异是土地再开发费用。( )
标准答案：错误
解析：除土地开发费用外，土地开发过程中的不确定性和风险是导致毛地和熟地之间的价格差异的主要因素。
5.房地产置业投资能够得到税收方面的好处是指从事房地产投资可以减免营业
税，而降低税负。( ) 标准答案：错误
解析：由于税法中规定的折旧年限比建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多。故其每年的折旧额比物业年收益能力的实际损失高得多，致使净经营收益(纳税所得额)减少，相应地减少了纳税(所得税)支出。从而得到税收方面的好处 6.风险是指某项活动导致损失的可能性。 ( ) 标准答案：错误
解析：从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。 7.投资组合理论告诉我们，把适当的投资项目组合起来，可以获得高额的投资收益。( )
标准答案：错误
解析：通过投资组合可以使一个投资项目在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下收益。而不是获得高额的投资收益。
8.影响房地产市场发展的社会经济力量包括：社会因素、经济因素、政策因素和个别因素。
标准答案：错误 解析：不含个别因素。
9.投资周期在第 一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。 标准答案：错误 解析：正好相反。
10.存量房地产交易市场属于房地产二级市场。 标准答案：错误 解析：属于三级市场。
11.发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请2日起10日内颁发施工许可证。 标准答案：错误 解析：15日内。
12.房地产开发前期的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发”开工许可证”等方面。
标准答案：错误
解析：主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“建筑工程规划许可证”等方面。 13.决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故合同价就是中标单位的报价。
标准答案：错误
解析：中标后，开发商和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议。
14.双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于前两种代理形式 ( )
标准答案：错误
解析：双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式
15.判断物业代理公司过往的业绩主要是看其共代理了多少个项目或成交额有多少。
标准答案：错误
解析：看物业代理公司过往的业绩，不是看其共代理了多少个项目或成交额有多
少，而是要看其代理的成功率有多大。四、计算题(共2题、20分。要求列算式、计算过程;需按公式计算的，要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答)
(一)赵某于2002年4月1日以40万元购得一套住宅，购房款中的70%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现赵某拟于2007年4月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2007年4月1日至2017年4月1日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.3%)。问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少?(8分)
(二)某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建—批发市场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据： l.项目建设投资为2000万元。第1年投资1000万元，其中资本金500万元;第2年投资1000万元，其中资本金330万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。
2.第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、700万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为3000万元、200万元、750万元。
3.计算期(开发经营期)取20年。 请根据以上资料，完成下列工作： l.编制资本金现金流量表(不考虑所得税)
2.若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。 (所有的投资和收入均发生在年末)(12分)
最新房地产估价师试题及答案：《经营与管理》
