理收费办法，在物业服务合同中约定。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
5．物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
6．违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
7．物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 （四）4项禁止行为
1、业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动：物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
2、物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
3、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
4、业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路及场地，以损害业主的共同利益。
（五）2项书面合同。 1、前期物业服务合同
在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 2、物业服务合同
业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 （六）授权4项规定
1、物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、市、自治区、直辖市制定。
2、业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 3、国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。 4、专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 四、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》》
2003年6月26日，为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，建设部颁布了《前期物业管理指标投标管理暂行办法》（建住房［2003］ 130号）。业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照该办法执行。该办法自2003年9月1日起施行。 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》》的主要内容有： 1．前期物业管理招标投标应当遵循的原则和监督管理机构。 2．前期物业管理招标的组织实施方式和应该注意的问题。 3．投标的程序和注意事项。
4．对开标过程的规定、评标委员会的组成方式、评标委员会委员的任职资格、评标结果的产生过程、注意事项和中标结果的通知与签约等。
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》全文见本书附录2。 五、《业主大会规程》
在《物业管理条例》颁布后，为了进一步规范业主大会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权利，根据《物业管理条例》，建设部于2003年6月26日颁布了《业主大会规程》（建住房［20031 131号），将《物业管理条例》中的有关规定细化，使其更具操作性。 《业主大会规程》的主要内容包括以下几个方面： 1、详细规定业主大会的筹备程序和筹备机构 2、2、进一步明确业主大会的职责。
3、规定了业主大会的议事规则、业主公约应当具备的主要内容。
4、规定了业主大会和业主委员会会议的召集方式、议程、作出有效决定必须具备的条件。 5、业主委员会的产生方式、机构设置＼职责和业主委员会委员的任职条件。 6．明确规定业主委员会委员的变更和适用资格终止的情形。 7．业主大会和业主委员会的经费来源、履行职责时应注意的问题、印章的使用等。《业主大会规程》全文见本书附录3。 六、《物业服务收费管理办法》
新的《物业服务收费管理办法》突出表现在以下4点： 1、物业服务收费将告别政府统一定价 2、引入了物业服务费用“酬金制”形式
3、明确了物业公用部位、公用设施设备的大修、中修和更新、改造费用不算物业成本当通过专项维修资金予以列支。不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
4、强调了物业管理企业收取物业服务费用的权利和业主的交费义务。 政策与法律之间又有着本质的区别： 1、制定的主体和程序不同 2、实施的方式不同 3、表现形式不同
4、调整社会关系的范围不完全相同 5、相对稳定性不同
物业管理法律法规与物业管理政策都是国家对物业管理行业和市场进行调空的重要手段。而且物业管理法律有着比较强的政策性，国家会根据需要赋予以法律的效力，并使物业管理法律法规根据政策的变化而变化。
二、物业管理相关政策的作用
在物业管理的探索和起步阶段，房地产和物业管理方面的相关政策是管理工作的主要依据，在计划经济条件下，传统的房地产管理体制的改革、新的物业管理体制的探索主要靠政策指导来完成。各地价格管理部门和房地产部门要按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定的原则，制定、完善本地区物业管理收费具体实施办法并，加强对物业管理收费的监督。作为物业管理从业人员，要密切关注党和国家发布的与房地产和物业管理有关的所有最新政策，从总领会对现实工作有指导意义的精神，并将其尽快贯彻到自己的实际工作中去。依法行事，依合同服务，是物业管理最为重要的原则之一，所以物业管理人员必须随时关注和了解国家和地方政府颁布的有关法律、法规和政策，不断提高管理水平，为业主和使用人提供合法的、满意的服务。
(物业管理)物业管理基础知识培训(4)
