（7）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
一根据物业管理区域内物业规模的大小，一般业主委员会设委员5—15名，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少与5名，业主委员会设主任1名，副主任1—2名，主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。在选举产生业主委员会时，应当注意发挥街道办事处居民委员会、公安派出所以及有关部门和单位的作用。业主委员会应当选聘执行秘书1名，负责处理业主委员会的日常事务工作。业主委员；会主任、副主任、执行秘书一般为兼职，也可以是专职。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会备案的有关事项发生变更的，应按上述规定重新备案。 （二）业主委员会应履行的职责召
1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况
除第一次业主大会会议外，以后每年召开的年度业主大会会议均由业主委员会筹备，召集和主持。 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同
3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。 4、监督业主公约的实施
5、业主大户赋予的其他职责
（1）组织修订业主公约，业主委员会章程
（2）审核专项维修资金的筹集、使用和管理，以及物业服务费用、标准及使用办法。
（3）接受丈夫有关行政主管部门的监督指导，执行政府行政部门对本物业管理区域的管理事项提出的指令和要求。
（4）调节物业管理活动中的纠纷。 （三）业主委员会的日常工作
1、了解和掌握物业管理区域内业主和物业使用人的基本情况 2、组织实施选聘物业管理企业的招标活动 3、提出是否续聘物业管理企业的建议 4、代表业主大会管理物业专项维修资金
5、宣传、教育、督促业主和物业使用人自觉遵守业主公约以及物业管理区域内的各项管理制度，协调业主之间，业主与物业使用人之间，业主、物业使用人和物业管理企业之间的关系。 6、协助物业管理企业对物业管理区域内的物业进行管理
7、做好业主委员会的内部管理工作
8、开展有利于业主和物业使用人身心健康的各项有益活动，努力创建文明小区。 （四）业主委员会会议
《业主大会规程》规定，业主委员应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1—2人。经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
第三节物业管理相关机构 一、房地产行政主管部门
房地产行政主管部门负责物业管理的行业政策指定和对物业管理活动的指导、监督、管理、主要体现在以下几个方面：
（一）审批物业管理企业的经营资质（四） （二）对物业管理招标投标活动实施监督管理
（三）对日常物业管理活动实施监督管理
《物业管理条例》规定，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理和活动的监督管理工作，对违反《物业管理条例》规定的各种行为进行行政处罚或行政处分。 （1）制定物业管理区域划分办法，并管理物业管理区域的划分。 （2）指导业主大会的成立。
（3）对业主委员会的成立进行备案管理。 （4）参与物业服务收费办法的制定。 （5）监督核查物业服务收费情况。
（6）制止或依法处理物业管理区域内有关违法行为。
（7）处理业主、业主要负会、物业仅用人利物业富埋业业性物业室提道细e且被山L （8）对物业管理区域内安全事故的张青于以备采开进计处理。 （9）审批业主改变物业原设计用途的方案。
（10）审批改变公共建筑和共用设施使用性质的方案。
（l1）参与专项维修资金管理办法的制定，并监督检查专项维修资金的使用。
（l2）违反本行政法规规定的行政处罚。 （四）组织物业管理企业参加考评和评比
根据建设部《全国优秀管理住宅小区标准》以及《全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则》和《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，各省、自治区、直辖市的房地产行政主管部门负责组织辖区内的物业管理企业参加考评和评比，并通过实地考查。听取汇报、查阅资料、综合评定等方法，对申报达标的物业管理区域进行考评。经建设部考评验收，成绩达到一定水平的小区（大厦、工业区）由建设部授予“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”或“全国城市物业管理优秀示范住宅小区（大厦、工业区）称号。同样，根据各省、自治区、直辖市级城市物业管理优秀小区（大厦、工业区）标准。
评定出省、自治区、直辖市级城市物业管理优秀小区（大厦、工业区）。 二、工商、税务和物价等行政主管部门
工商、税务和物价行政主管部门对物业管理企业实施监督和指导。， （一）物业管理企业必须接受工商行政主管部门的监督与指导 物业管理企业在开业之前，须向工商行政主管部门申请注册登记，经工商行政主管部门审核批准后，依法发给物业管理企业企业法人营业执照，然后物业管理企业方可正式开业。 工商行政主管部门，每年度对物业管理企业依法进行年检、年审，对违法经营者有权依法进行批评、教育、处罚，直至吊销企业营业执照，对合法经营者给予保护和支持。 （二）物业管理企业要依法向国家纳税s
（1）物业管理企业要依法将应交税金按时交到税务行政主管部门。
（2）税务主管部门有权依法对物业管理企业进行定期与不定期的税务检查与指导，有权处罚违反税务规定的行为。
（三）物业管理企业应接受物价行政主管部门的物价管理
（1）物业管理企业制定的物业管理服务收费标准，须上报物价行政主管部门核定批准，未经物价主管部门批准，物价管理企业不得扩大收费范围，不得提高收费标准。 （2）物价主管部门对物业管理企业的价格工作实行监督、指导。 （四）物业安全管理工作要接受当地公安局或派出所的监督和指导
安全管理是物业管理的主要工作之一，物业管理企业应认真贯彻“预防为主，人防、物防、技防三者互相结合”的原则，自觉接受当地公安机关或派出所的监督和指导。
（1）物业管理企业要根据物业管理区域的特点，合理布岗，加强巡逻检查，发现有犯罪嫌疑人和易燃、剧毒、放射性等危险物品，或发现刑事案件、治安案件以及各种灾害事故，应当立即向当地公安机关的有关部门、派出所汇报，并协助做好调查、救助和疏散工作。在物业管理区域内，当物业管理企业发现违法行为应该制止，对应该制止而没有制止的违法行为，应该及时报告治安案件而没有及时报告的，要承担相应的法律责任。 （2）居住小区规划红线内的机动车停车场（库）、非机动车存车处等交通设施，均由物业管理企业负责维护、管理；发生交通事故，报请公安交通管理部门处理；设立收费停车场，由公安交通管理部门审核批准。
（3）供水管网及管网上设置的地下式消防井、消火栓等消防设施，由供水部门负责维护、管理、公安消防部门负责监督检查；高、低压消防供水系统，包括泵房、管道、室内消防栓以及防火门、消防电梯、轻便灭火器材、消防通道等，由物业管理企业负责维护、管理，并接受公安消防部门的监督检查。
（五）物业管理企业的环境管理要接受环卫部门和园林部门的监督和指导
（1）物业管理企业对违反固定进行固体、水体、大气和噪声污染等行为应该予以制止和揭发检举，情节严重的，应报环卫部门处理，对毁坏绿地、树木的行为应该予以制止 揭发检举，情节严重的，应报园林绿化部门处理。
（2）清扫保洁、垃圾清运、公共厕所的清掏和维护与环卫部门的责任分工明确。通行公共汽车约道路，由所在地环卫部门负责；其他道路、住宅楼房周围及绿地内、楼内公共部位等，由物业管理企业负责；将垃圾由垃圾楼（站）运至垃圾转运站或垃圾消纳场，由所在地环卫部门负责；将垃圾由住宅运至垃圾楼（站），由物业管理企业负责；公共厕所的权属于环卫部门的，由环卫部门负责；本办理产权移交的，由物业管理企业负责，或由回其委托环卫部门负责。 （3）绿化美化管理与园林绿化部门的责任分工明确。 三、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位
（一）物业管理企业与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位分工明确
《物业管理条例》供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修养护责任。《物业管理条例》规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业可以接受上述各单位的有偿委托，代收有关费用，但是不得向业户收取手续等额外费用。”
（二）物业管理企业应与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位密切配合
为了搞好物业管理工作，物业管理企业必须加强与各单位的联系，在日常工作中及时发现问题，凡属于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位维修养护责任范围内的问题，要及时向有关单位通报，督促其及时解决问题，保证业主和物业使用人的正常生回活和工作。
当供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位因维修、养护等需要临时占用。挖掘道路、场地的，应当事先通报物业管理企业，以便于物业管理企业通知业主和使用人做好自己的生活和工作安排，有关单位应在合理的时间内尽快完成维修、养护任务，并将医道路、场地恢复原状。 四、物业建设单位
物业建设单位负责物业的开发建设，1998年7月20日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）规定，房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任；2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）也规定，建设单位、勘察单位、
设计单位、施工单位、工程监理单位都依法对建设工程质量负责。
《城市房地产开发经营管E至条例》还规定，房地产开发企k开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地查开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容组织成功质量监督，规划，消防，人防等有关部门或者单位进行验收。
建设部于2000年6月30日发布并开始施行的《房屋建筑工程质量保修办法》在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
（1）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程合理使用年限
（2）屋面防水功臣个、有防水要求的卫生间，房间和外墙面的防渗漏，为5年
（3）供热与供冷系统，为2个采暖供冷期 （4）电气系统、给排水管道、设备安装为2年 （5）装修工程为2年
物业开发建设单位应当向物业的所有或物业管理公司提供物业的使用说明书和工程质量保证。 建设部于1993年11月13日发布的《城市住宅小区竣工中和验收管理办法》（建法字第814号）规定，住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量 不合格或配套不完善的房屋交付使用。
住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：
（1）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求。 （2）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全。 （3）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求。 （4）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平。 （5）拆迁居民已合理安置。
2004年1月30日，建设部又针对保证住宅工程质量专门发布了《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》其中进一步强调，建设单位是住宅工程质量的第一责任者，对建设的住宅工程的质量全面负责。建设部于1994年3月23日以第33号令颁布的《城市新建住宅小区管理办法》规定，房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。《物业管理条例》规定，在业主大会选聘物业管理企业之前，物业的建设单位应按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业承担之前期物业管理工作。物业的开发建设的开发建设单位和物业管理公司是委托和受托的关系，双方应按规定办理物业的接管验收手续。
五、业主大会和业主委员会
物业管理企业为业主和使用人提供服务，物业管理区域的全体业主组成业主大会，业主委员会是依照法定的程序由业主大会从业主中选举产生的，业主大会和业主委员会一方面要代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益，另一方面也要协助物业管理企业开展工作。业主大会及业主委员会和物业管理企业的关系是平等的，是委托与受托的关系。 （－）物业管理企业应主动听取业主大会和业主委员会的意见
（1）业主委员会根据物业服务合同，应及时听取业主和使用人的意见和建议，发现问题及时向物业管理企业进行反映，物业管理企业应主动向业主委员会了解意见，改进自身工作，不断提高物业管理水平。
（2）物业管理企业在制定物业管理区域内的年度房屋维修计划、设备更新改造计划、公共设施维修养护计划时，应主动地、认真地听取业主委员会的意见，并在与业主委员会达成共识的基础上提交业主大会讨论，这样，有利于各项计划的批准，有利于顺利地在下一个年度中实施，当需要增加经费时，有利于追加。
（二）应充分发挥业主委员会的作用一
（1）当业主或使用人对物业管理工作有意见时，物业管理企业应及时改进工作，如有困难应向业主委员会通报，以求得其理解，如果由业主委员会出面向业主或物业使用人进行解释、引导、宣传，；进行有效沟通，更容易使大家理解，这样就会有利于化解矛盾，有利于物业管理企业开展工作。 （2）物业管理企业在组织开展文体娱乐活动时，应当争取业主委员会的理解和又持，这样有利于做好动员和管理工作。
（3）在日常工作中，物业管理企业应定期或不定期地向业主委员会汇报工作，以确保物业服务合同、提高服务水平为中心内容，将企业对业主或物业使用人加强服务的重要措施企业内部改进工作的重要举措及时地向业主委员会通报，让业主委员会全程了解企业对业主或物业使用人良好的、积极的态度，全程了解企业搞好各项工作的愿望和成果，这样有利于建立业主委员会对物业管理企业的认识，便于协助物业管理企业开展工作，便于修订物业管理的各项制度，便于物业管理企业的续聘。，
六、专业性服务企业。 《物业管理条例》物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将区域内的全部物业管理一并委托人。 七、街道办事处和居委会
街道办事处是政府的派出机构，主要承担社区行政管理职责，依法统筹规划、信息引导、组织协调和监督检查。居民委员会是社区居民群众的自治组织，同时又在街道办事处的领导下，履行最基层政府的职能，物业管理企业和业主大会、业主委员会都应接受街道办事处和居民委员会的工作指导，并积极配合他们开展社区建设工作。《物业管理条例》规定，住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。《业主大会规程》还规定，业主筹备成立业主大会的，也应接受街道办事处的指导。 八、行业协会
行业协会是具有社团法人资格的，以本行业的从业企业为主体，相关企业参加，按照有关法律、法规自愿组成的全国性或区域行业性的自律组织。行业协会的有效工作可以促进本行业的健康有序发展。我国既有全国性的物业管理行业协会即中国物业管理协会，各省市也纷纷成立了区域性的本省市物业管理行业协会。物业管理公司应积极参加物业管理行业协会的活动，接受其业务指导。 （1）协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策。
（2）协助政府开展行业调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议。
（3）协助政府组织、指导物业管理科研成果的转化和新技术、新产品的推广应用工作，促进行业科技进步。
（4）代表和维护企业合法权益，向政府反映企业的合理要求和建议。
（5）组织制定并监督本行业的行规行约，建立行业自律机制，规范行业自我管理行为，树立行业的良好形象。
（6）进行行业内部协调，维护行业内部公平竞争。
（7）为会员单位的企业管理和发展提供信息与咨询服务。
(物业管理)物业管理基础知识培训(4)
