级申报表②营业执照复印件③建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书、从业人员岗位证书复印件和管理人员、工程技术人员专业技术职务资格证书复印件④物业管理委托合同复印件⑤物业管理业绩材料⑥企业上一年财务审计表（二）物业管理企业的资质管理实行分级审批制度（三）一级企业可参加全国范围内物业管理项目的投标、议标，二级企业只限参加本省（自治区、直辖市）区域内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。（四）物业管理企业资质等级实行动态管理，每年核定一次。（五）《资质证书》格式由建设部统一制定，分为正本和副本，正本和副本具有同样法律效力。（六）关于法律责任《物业管理条例》对违反有关资质管理制度的物业管理企业作粗了明确的处罚规定。①未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门没收违法所的，并处5万元以上20万元以下的罚款非业主造成损失的，依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书②物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款，给业主造成损失的依法承担赔偿责任。
（6）具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度。7）建立了专项维修资金管理与使用制度。
3、资质三级企业
（1）注册资本50万元以上。
（2）具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发 的物业管理企业经理岗位证书，50％以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。 （3）有委托的物业管理项目。
（4）具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度。
（5）建立了专项维修资金管理与使用制度。 4．临时资质
新设立的物业管理企业应技有关规定到当地县级以上人民政府房地产行政主管部门申请领取《临时资质证书》。《临时资质证书》有效期为一年。有期期满后，物业管理企业向房地产行政主管部门申请三级资质的评定。未获通过的，房地产行政主管部门应当取消其从事物业管理业务的资格。随着物业管理行业形势的发展，建设部会对物业管理企业资质管理办法适时做出调整。 （二）资质等级的管理
（1）申请评定资质等级的物业管理企业应提交下列材料： ①物业管理企业资质等级申报表
②营业执照复印件
③建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书、从业人员岗位证书复印件和管理人员、工程技术人员专业技术职务资格证书复印件。 ④物业管理委托合同复印件。 ⑤物业管理业绩材料。
⑥企业上一年度财务审计表。
（2）物业管理企业的资质管理实行分级审批制度。一级由省、自治区建委（建设厅）、直辖市房地产行政主管部门初审，初审合格后报建设部审批；二、三级由省、自治区建委（建设厅）、直辖市房地产行政主管部门审批；三级经省、自治区建委（建设厅）同意，可由地级以上城市的房地产行政主管部门审批，报省、自治区建委（建设厅）备案。经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的《资质证书》。
（3）一级企业可参加全国范围内物业管理项目的投标、议标；二级企业只限参加全国范围内30
万平方米以下物业管理项目的投标、议标；三级企业只限参加本省（自治区、直辖区）区域内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。 ④物业管理企业资质等级实行动态管理。 （5）《资质证书》格式由建设部统一制定，分为正本和副本，正本和副本具有同样法律效力。 （6）关于法律责任。《物业管理条例》对违反有关资质管理制度的物业管理企业作出了明确的处罚规定：
①未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款给业主造成损失的，依法承担赔偿贡任。以欺骗手段取得资质证书的、还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
②物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
建设部于2001年通过了第一批40家一级资质物业管理企业的评审，2003年1月2日又公布了第二批38家一级资质物业管理企业。 第二节业主大会与业主委员会
一、业主
根据《物业管理条例》，业主即房屋的所有权人。《物业管理条例》中规定了业主在物业管理活动中享有的具体权利和义务。
（一）业主在物业管理活动中享有的权利
业主最基本的权利就是依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业管 理企业依据物业服务合同提供相应的管理与服务的权利。
1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。 2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议
业主可以依据物业管理的有关法律、法规、政策规定和业主公约的规定，依法请求或者提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议。一如请求分配建筑物公共部分应得的利益；请求正当管理共同关系的事务；请求停止侵害、排除障碍、消除危险、赔偿损失等行为的权利。 3．提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议
业主可以通过业主大会，提出起草和修订业主公约、业主大会议事规则以及物业管理制度建议的权利。
4．参加业主大会会议，行使投票权
业主有参加业主大会会议以及行使对业主大会决定事项的投票权利。“投票权”是指业主作为投票人的权利。投票权是按照每一位业主所拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素来确定的。 5．选举业主委员会委员，并享有被选举权
在物业管理活动中，业主行使权利的主要代表就是业主委员会，业主可以通过参加业主大会，行使选举业主委员会委员，并享有被选举的权利。 6．监督业主委员会的工作：
业主有对业主委员会的工作进行监督的权利，如对业主委员会的工作提出批评和改进的建议等。 7．监督物业管理企业履行物业服务合同
业主有对物业管理企业履行物业服务合同情况监督的权利，如监督物业管理和服务的水平、服务质量和收费情况等。
8．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权
业主可以对物业共用部位、公用设施设备和相关场地的使用情况进行了解，并提出质疑，要求物业管理企业给予答复和说明，对存在的问题提出改进建议并要求得到合理解决。
9．监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用 物业管理活动中的监督权力是参与物业管理各主体之间相互间的双向监督。作为业主，可以监督其他业主、物业使用人、房地产开发企业、业主大会及业主委员会、物业管理企业和政府有关部门，反之，其他业主、物业使用人、房地产开发企业、业主大会及业主委员会、物业管理企业和政府有关部门也有权利监督该业主。 10．法律、法规规定的其他权利
法律、法规规定的其他权利包括业主有选聘、续聘和解聘物业管理企业的权利。在物业管理活动中，业主有通过业主大会、业主委员会行使选聘、续聘和解聘物业管理企业的权利。业主大会、业主委员会解聘物业管理企业必须遵照《中华人民共和国合伺法》中关于合同终止、解除的有关法律规定。
（二）业主在物业管理活动中应履行的义务提 1、遵守业主公约，业主大会议事规则
业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质，是由业主承诺的，是全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则，是实行物业管理的基础和基本准则，因此，全体业主都有遵守的义务。
2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共程序和环境卫生的维护等存方面的规章制度，都是为了保障建筑物的正常使用，保护业主和物业使用人的根本利益的，县因此，全体业主都有遵守的义务。
3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。 4、按照国家有关规定交纳专项维修资金。 5、按时交纳物业服务费用
6、法律、法规规定的其他义务 二、业主大会
业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益业主自治管理组织。《物业管理条例》规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。业主大会不能组织与物业管理活动无关的其他活动。业主大会自首业主大会会议召开之日起成立。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 （－）业主大会的职责
（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则。
（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。 （3）选聘、解聘物业管理企业。
（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。
（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
（二）业主大会会议
1、业主大会会议召开的形式
业主大会一般有两种形式：集体讨论和书面征求意见。 2、召开业主大会的法定人数 无论业主大会会议采用哪种形式，都应当有物业管理区域内持有112以上投票权的业主参加方可召开。
3、业主可以委托代理人参加业主大会会议
业主不能出席时，可以委托代理人出席业主大会会议，但必须办理合法的委托手续。委托代理人出席业主大会会议在委托范围内行使投票权，但不具有被选举的资格。不满18周岁的业主由其法定代理人出席。物业使用人可列席业主大会，但没有投票权。
4、业主人数较多时可以推选业主代表参加业主大会会议
物业管理区域内业主人数较多时，可以以栋、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名代表参加。 5、业主大会做出决定的法定人数 业主大会作出普通决议，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过才能生效。业主大会作出特别重大事项决定，必须经物业管理区域内全体业主多持投票权2/3以上通过才能生效。
6、业主大会会议分为定期会议和临时会议
经20%以上业主提议，或发生重大事故，或紧急时间需要及时处理，或业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况出现时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。 7、召开业主大会会议应当于会前通知业主
业主大会会议召开15日以前，要通知全体业主，业主委员会应当将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。应当同时告知相关的居民委员会。 8、业主大会会议记录应当存档
业主大会会议应当由业主委员会做书面记录并存档。 9、业主大会的决定应予以公告
业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。 （三）第一次业主大会召开的条件和程序 1、第一业主大会会议召开的条件
同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。第一农业主大会召开的条件各地区有所不同，如有的地方规定：“住宅区人住率达到50％以上或者从第一个业主人住之日起满两年的”，可以召开业主大会。还有的地方规定：“一个物业管理区域内，有下列情况之一的，即可以召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：公有住宅出建筑面积达到30％以上的；新建商品住宅出售建筑面积达到50％以上的；住宅出售已满两年的”可以召开业主大会。
2、第一次业主大会会议的筹备工作
（l）组织大会筹备组。业主大会筹备组应当在物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处的指导下成立，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成，负责业主大会筹备工
作。己有居民委员会的，还可以邀请居民委员会委员参加。
（2）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。
（3）听取业主和相关人员的建议，结合本物业管理区域的实际情况，参照政府主管部门定的示范文本，拟订《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案等有关文件。 （4）确认业主身份，确定业主在首农业主大会会议上的投票权数。
（5）通过协商，确定业主委员会委员候选人产生办法及名单。业主既包括商品房购买者，也包括公有住房购买者和仍拥有物业的房地产开发企业。业主委员会委员，一般应当根据其实际拥有房屋的建筑面积，按照一定比例推荐。
（6）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
会议筹备期间，筹备组成立的过程、每次会议的各项决定的意见，都应当做好认真的记录。 3、第一次业主大会召开的程序
筹备组应当自成立之日起30日内，在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门的指导下组织业主召开首次业主大会会议。
（1）由大会筹备组成员代表筹备组介绍大会筹备情况。
（2）由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主委员候选人情况，候选人本人也可以自我介绍。 （3）审议、通过《业主大会议事规则》和《业主公约》。 （4）选举产生业主委员会委员。
（5）审议、通过与物业管理相关的特别重大事项。 在第一次业主大会上，物业的建设单位还应当做出前期物业管理工作报告，物业管理企业还应当做出物业接管验收情况的报告。
《业主大会议事规则》应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法做出约定。其中，业主投票权要根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定，具体应按照省、自治区、直辖市制定的办法而定。《业主公约》应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。 三、业主委员会
业主委员回是按照法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。 （1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主。 （2）遵守国家有关法律、法规。
（3）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务。 （4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力。 （5）具有一定组织能力。 （6）具备必要的工作时间。
《业主大会规程》还规定，业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止。
（l）因物业转让、灭失等原因不再是业主的。 （2）无故缺席业主委员会会议连续3次以上的。 （3）因疾病等原因丧失履行职责能力的。 （4）有犯罪行为的。
（5）以书面形式向业主大会提出辞呈的。 （6）拒不履行业主义务的。、
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