（3）计算1层商铺收益价格 年净收益=1000×（1-60%）×75%×90%×60×12=19.44（万元） V1=19.44/10%×[1-1/（1+10%）50-3]=192.20（万元）
（4）计算2～3层商场收益价格 年净收益=1000×2×70%×600=84（万元）
V2-3=84/10%[1-1/（1+10%）50-3]=830.48（万元）
（5）计算4层酒楼收益价格 年净收益=1000×70%×50×12-80000=34（万元） V4=34/8%[1-1/（1+8%）50-3]=413.59（万元）
（6）计算5～10层办公楼收益价格 年净收益=6×20×1800×12×80%×（1-10%）=186.62（万元） V5-10=186.62/7%[1-1/（1+7%）50-3]=2555.13（万元）
（7）计算11～24层住宅价格 V11-24=1000×14×4000=5600（万元）
（8）计算房地产价格
V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40（万元）
15、某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示： 可比房地产 价格(万元) 净收益(万元／年) A B C D 25200 29400 23800 16600 3000 3500 2800 2000 试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。 解：（1）按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为： V=A/R
（2）计算客房与餐饮年总收益： ①客房年总收益= (400×200+100×350)×365×(1-25%)=3148.13(万元) ②餐饮年总收益=3148.13×13%=944.44(万元) （3）计算客房与餐饮年总费用： ①客房年总费用=3148.13×35%=1101.85(万元) ②餐饮年总费用=944.44×55%=519.44(万元)
（4）计算年净收益=3148.13+944.44-1101.58-519.44+200=2671.28(万元) （5）由所给资料计算报酬率：
可比房地产的报酬率： A=3000/25200=11.9% B=3500/29400=11.9% C=2800/23800=11.76% D=2000/16600=12.05% 以其平均数作为估价对象的报酬率：
(11.9%+11.9%+11.76%+12.05%)／4=11.9% （6）从公式求得该宾馆价格为：
V=A/R=2671.28/11.9%=22447.73(万元)
不动产估价收益还原法答案
