房开课程设计

平日成绩 设计成果成绩 山东建筑大学

课 程 设 计

成 果 报 告

总成绩 题 目: 御园华府项目财务评价报告 课 程: 房地产开发课程设计 院 (部): 专 业: 班 级: 学生姓名: 学 号: 指导教师: 完成日期:

管理工程学院 房地产经营与管理 房管1２3班 刘慧敏 2０12021３０9７ 郑生钦

20１4年09月05日

御园华府项目

财务评价报告

编 制 人: 刘慧敏 编制人学号: 2０120２１３097 编制人班级: 房管12３班 完成日期: ２０１4年0905

月日

目录

一、项目概况１?

(一)地块信息 .................................................... 1 (二)项目规划条件1?

(三)济南市房地产市场状况 ........................................ 1

１、宏观市场分析 ........................................... 1 ２、微观市场分析２?

(四)周边竞争项目状况 ............................................ 2

二、项目定位与开发计划 .................................. 2

(一)SWOT分析 .................................................. ２ (二)项目定位３? (三)项目技术经济指标3? (四)开发实施计划4?

三、项目投资收入估算及融资安排 .......................... 4

(一)项目分项投资估算 ............................................ 4

１、土地费用估算表4? 2、公共配套设施估算表4?

３、建筑安装工程费估算表 ................................... 5 4、开发期税费估算表 ........................................ 5 5、其她费用估算表6?

(二)总投资估算表 ................................................ 6 (三)项目收入估算 ................................................ 6 (四)销售收入及税金估算表 ........................................ 7 (五)销售收入及税金估算表8?

四、财务评价 ............................................ 9

(一)全部投资现金流量表 ......................................... ９ (二)资本金现金流量表１0?

(三)利润表 ..................................................... 10

五、财务评价结论 ...................................... １1

?一、项目概况

（一） 地块信息

历城御园华府项目位于奥体中心以东,经十东路以北,山东建筑大学西邻,雪山南侧。 （二） 项目规划条件

自然环境 北靠雪山,依山而建。将内部景观与山景有机融合,充分利用自然资源为住户打造绿色得居住环境,契合了依山而居得住房偏好。 人文教育 周边有已建成得建大幼儿园,山师附小等学校,紧挨山东建筑大学,有丰富得文怀底蕴与教育条件,具备浓厚得学术氛围,教育条件优越。 临近山东省博物馆,满足了住户提高文化素养得需求。 配套设施 紧靠经十东路与绕城高速东环线等济南市规划主干道,临近公交车站点,出行便利。 周边有农业银行、建设银行等银行机构;临近省立医院与武警医院;项目周边有众多便利超市,健身娱乐休闲场所。 （三） 济南市房地产市场状况

１、宏观市场分析:

(１)人口环境方面:济南市面临着很大得住房需求,人口规模、家庭规模一系

列发生得变化,导致住房需求需求量增加,同时也具有了一些新得要求。

(２)经济环境方面,从目前市场表现,在未来限购限贷政策将会持续,房地产市场进入一个政策得深入调整期。

(３)政策:逐步走向完善,预计未来将定向宽松、适度调整;未来市场中,在受资金链短缺得影响下,众多开发商选择促销、降价等回款缓解资金问题。

(4)社会环境方面,随着济南市“东拓\战略得坚定推进,东部持续以领头羊得

姿态领跑济南城市建设,东部新城正上演华丽突变。

2、微观市场分析:

(１)就房地产企业而言,竞争形势越来越严峻,济南得房地产市场愈发得多元化,企业必须要打出自己得战略,突出自己得特色,确保房地产业能够长久、平稳地发展

、

(２)消费者也面临着诸多选择,同时也具有很迫切得购房需求,工作、学校、家庭种种因素都要求消费者购买满足自己必要需求。

(3)竞争者而言,周边地区有大量房产企业,其中,凤栖第与恒生伴山将成为本项目区域市场主要竞争对手。 （四） 周边竞争项目状况 项目名称 第 恒生伴山 地理位置 建筑类别 容积率 绿化率 价格 其她 ０５房,舒适宽敞得环０ 境 均价精装,3A级住宅社７６区,高科技住区。 00 40% 均价学区房,购房者需66０0 求明显,内有商业街、 均价交通十分便利,高７40绿化率 ０ 中建·凤栖经十东路,东靠板楼、小2。70 山东建筑大学,高层、高西邻凤歧路 层 经十东路与凤板楼、小2。４０ ４0％ 岐路交叉路口高层、高以北,建大西临 层 建大花园 山东建筑大学板楼、多1、50 新校区内 层、小高层 永大颐与经十东路邢村高层、小２。09 45％ 园 立交桥西侧 高层 35.64% 均价8山景地产,学区二、项目定位与开发计划

（一） SWOT分析 ① 优势(sｔrenｇth):

紧靠雪山有依山得优良地势,充分利用自然资源为住户打造绿色得居住环境。周边有已建成得建大幼儿园,山师附小等学校,紧挨山东建筑大学,有丰富得文怀底蕴与教育条件。紧靠经十东路与绕城高速东环线等济南市规划主干道,临近公交车站点,出行便利。

② 劣势(wｅaknｅss):

区域板块处于城市近郊,属开发起步阶段,市场价值认知度低,区域板块人居氛围不足,生活配不完善。周围紧挨恒生伴山、建大花园,众多楼盘竞争激烈、 ③ 机会(ｏppoｒtunｉty):

面对大容量得消费者,最靠近大学学府,幼儿园、小学等教育机构逐渐完善,有非常良好得销售途径、行政功能、商务配套、体育休闲、教育医疗等得逐步完善, 具有很好得公众消费市场。