万象城设计标准(综合体唯一标杆)
2014-04-29转载请注明来自〉房地产经理人联盟
第一部分 总体规划 一、规划要求 1.1 建筑退线要求
商业综合体的城市道路退线应在满足自身商业开发需求的同时，尽量符合当地城市规划技术要求关于该地块的建筑退线规定，确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决。
商业综合体的城市道路退线还应以满足消防要求及对周边建筑的视线间距和日照遮挡距离为前提。
应根据地块周边道路等级状况确定建筑退线距离，沿高等级城市道路的退线距离应大于低等级道路的退线。
高层部分道路退线距离应多于多层部分，高层建筑退线最低不应少于8米，多层不应少于5米。 二、功能分区
根据城市综合体总体定位及策划报告布局万象城购物中心、万象城公寓、办公楼、万象城酒店式公寓及住宅 。
购物中心、办公楼、酒店的可达性、住宅私密性、 3.1.1总平面功能分区
万象城城市综合体在总平面规划中基本分为以下几个大的功能分区：酒店功能区，商务区，高级写字楼功能区、酒吧街区、商业休闲购物餐饮文化娱乐区、特色商业服务区，室内步行街、高档居住区、文教服务区、公寓办公区和城市广场区等等功能区。
项目必须依照集团提出的开发要求详细确定好各功能区的内容组成和规模，并根据地块的城市规划条件和成本技术条件考虑适合的建筑体量和形状。
确定综合体主次面、主要人行车行出入口和城市广场区的位置，必须符合城市规划的需求，对应地块周边情况和道路人流特点，满足综合体商业经营和未来更新的需要。
各功能区规划应围绕室内步行街这一核心部分展开，首先确定符合城市商业人流规律的步行街走向和形式，然后根据其他功能区的使用特点沿步行街加以有机的组合衔接。
酒店区与高级写字楼功能区，宜尽量沿主要城市干道于显要位置独立设置，以突出其城市标志作用和物业的高档性；商业休闲购物餐饮文化娱乐区由多个主力店沿步行街组合而成，与步行街形成商业综合体的主体部分；公寓办公区一般作为商业主体上部的高层建筑群出现（插蜡烛），应尽量沿商业主体的边缘布局。 各个功能区的规划布局应符合万象城成熟的商业综合体内在规律，有机联系、相辅相成，同时要考虑城市空间和建筑体量的合理搭配，形成科学、高效、协调的商业综合体。
2) 配合地块周边道路车行方向，车库口宜单进单出组织车流。 3) 货车
4、 商业综合体应设置足够的城市广场区作为人流的主要集散空间，广场一般结合城市道路路口和室内步行街的出入口设置，其规模以0.3万至1万平米为宜，可据需要设置多个。
5、 各出入流线应独立设置，尽量避免相互干扰。货流客流及人流车流应区分有序，符合商业运营、办公酒店和公寓的日常使用要求。 6、 消防应急的流线应符合国家及当地有关技术规范。
根据商业综合体使用功能的不同，满足各业态及各使用人群的需求，景观合理安排不同的使用空间，根据功能的不同以及交通流线组织的便利和通畅性对各景观空间进行组合。 11.2.1 场所分析：
11.2.1.1 对商业综合用地范围内原有建筑物和场所进行分析，分析要点包括： 1、用地范围内是否有需要保留的古建筑及文化遗址；如果有，在满足总体规划要求的前提下，可以考虑采取迁建保护和原地保护的方式进行规划；
2、用地范围内是否有需要保留的古树名木，如果有，在规划设计中尽量加以保留；
3、用地范围内是否有需要保留的湿地，在规划设计中作为重要景观元素加以利用；
4、用地范围内必须保留的城市道路绿化用地的位置及保留范围，如果在项目实施过程中必须局部破坏，在取得当地主管部门同意的前提下，应在项目完成后及时恢复。
11.2.1.2对用地周边可以利用的景观资源进行分析，分析要点包括：
1、用地周边是否有可以利用的风景名胜及古迹，在规划中规划景观视线直接借
景；
2、用地所在位置若有可以借鉴的文化背景，在景观主题的营造上应与城市文化相衔接，营造主题景观；
11.2.1.3 对用地周边的道路系统进行分析；1、根据交通评估报告的结论，在车流、人流、物流汇集的部位设计广场，同时采取措施合理分流；2、分析商业综合体附近的公交车及出租车的停靠位置。
11.2.1.4对商业综合体平面功能组织的分析，包括各业态的出入口、地下车库出入口、人防出入口、市政交通进出口等的分析； 11.2.1.5对主体建筑群的立面设计的分析；
11.2.1.6对伸出地面的风井、排烟口、冷凝机房等设备的位置及体量的分析； 11.2.2功能分区：
在形成用地基本状况分析的前提下，将商业综合体各类景观空间进行组合：包括广场活动区、货物集散区、写字楼公寓入口区、停车区、各业态专有出入口区。 广场活动区结合主要城市干道交叉路口设计，
停车区可以考虑百货及超市的次要入口和地下车库的出入口设置，
货物集散区一般安排在次要道路一侧，与主要人流的出入口要分开，同时要确保在货车停留的时间段内对整体交通流线没有影响。
商业街步行街景观设计的重点，需要保证出租或出售的店铺旺铺经营的人流，因此，要重点的通过设置特色景观来吸引客流。 11.3、交通流线组织设计
参考交通评估报告，依照以人为本的设计原则，并结合各单体建筑使用功能要求，确定机动车、非机动车、人流、物流等流线组织，合理确定地下车库的出口、入口、地面停车场的出入口（包括应考虑各主力店的地上、地下卸货口，卸货区，装卸货物的时间）等等。
11.3.1机动车交通流线组织设计准则：
11.3.1.1在商业综合体与城市主要街道结合部位必须设置港湾式停车区，使公交车、出租车及其他社会车辆能够安全、迅速停靠，安全、迅速离开。
11.3.1.2商业综合体主要机动车流线主要通过地下车库满足使用要求，尽量减少地面机动车行走的范围，减少与地面非机动车、人流的交汇；
11.3.1.3停车场设计安排单独的出入口，在和综合体道路体系、地下车库相重合的部位通过单行线规划车流的方式减少机动车流线的交叉和重合；
11.3.1.4如果地下车库出入口的层高无法满足搬家及急救车辆进入的情况下，机动车流线必须能够到达公寓出入口，满足应急通道的要求，在搬家、急救等紧急
情况下机动车能够迅速便利地到达主要出入口；
11.3.1.5在地下车库设计无法满足大型货柜车进入地下室的情况下，在地面室外景观中必须考虑大型超市、家居建材超市大型货柜车的车行线路，保证其转弯半径（具体根据主力店的实际情况考虑，例如沃尔玛就必须考虑40英尺货柜车）和卸货位置的回车场地；
11.3.1.6在餐饮店经营的位置前广场尽量保留私家车的停靠位，设计机动车流线必须能够到达餐饮店的门口；
11.3.1.7垃圾车不允许进入地面车行流线；只能通过地下车库进出商业综合体，而且进出的时间必须进行限制。
11.3.1.8在人流集中的大型开放空间位置，靠近车行流线的地方平时应设计安全车档，造型现代，而且可移动，在举办大型展销活动的时候可以移走，保证车辆能够进入场地。
11.3.1.9在商业街中庭必须保留私家车展销的功能时，机动车流线须保证小型车辆能够进入商业步行街的出入口。
11.3.1.10在靠近超市入口附近设置超市接送大巴车的停车位，按照不同超市主力店的要求设置，同时在接送大巴停靠区域设置等候区，安排座椅及庇护性设施。 11.3.1.11消防车流线设计必须单独考虑。绿化种植、建筑小品的位置设计必须让出消防通道和消防登高面的位置，保证消防通道与建筑5米范围内没有高大的遮挡物
11.3.2非机动车流线组织设计准则
11.3.2.1非机动车的主要使用人群是附近居民及综合体内各主力店的员工，在地下室无法解决非机动车停车的情况下，在地面必须安排非机动车停车位。 11.3.2.2地面非机动车停车位的设计，尽量靠近城市主干道和综合体内部交通环线，与超市及百货入口尽量靠近。 11.3.3人行路线组织设计准则
11.3.3.1确保人流在由商业步行街和百货的出口出来后能够迅速到达港湾式停车区、地铁以及其他轨道交通的出口和停靠区；
11.3.3.2公交车停靠点、出租车停靠点是人流进出商业综合体的主要路线，由于综合体组成还包括了写字楼、公寓以及各种业态，因此社会车辆停靠点与各主要入口之间尽量减少机动车流与人流的冲突；
11.3.3.3充分考虑残疾人在行进过程中的特殊性，必须按照市政道路设计规范中盲道设计的要求进行盲道设计，避开主要的人流密集区及车流密集区。 四、竖向设计
竖向设计方案宜与总平面设计同时进行，应将商业综合体交通流线、地下层数、雨水排除及土石方量平衡等设计因素，结合洪（潮、涝）水位、水文、工程地质、地形地物及气象等自然条件综合确定。
地块出入口道路路面标高，宜高于城市道路路面标高，连接平顺。商业综合体首层标高宜高出室外地坪0.15-0.20m，酒店、写字楼及公寓可高出室外地坪0.45-0.60m或根据需要更高。
根据地块坡度竖向设计可用平坡式或阶梯式。当建设场地较为平坦，自然地面横坡在3%以下时，宜采用平坡式。在3%-5%之间，工程地质较好，边坡较稳定，并以机械施工时，应作经济比较，以决定采用平坡式或阶梯式。当自然地面横坡大于5%，应作阶梯式布置。台阶的划分应与商业综合体功能分区一致。
阶梯式竖向设计中，台阶的长边应平行地形等高线布置；台阶的宽度依建筑红线、道路、管线、绿化、地形、地质等因素综合确定；台阶的高度宜为3-6m，两台阶之间宜用挡土墙连接，避免自然放坡占地。
地块内机动车道的纵坡不应小于0.2％，亦不应大于8％，其坡长不应大于200m，在个别情况可不大于11％，其坡长不应大于80m；在多雪严寒地区不应大于5％，其坡长不应大于60m；横坡应为1％～2％。
地块内步行道的纵坡不应小于0.2％，亦不应大于8％，多雪严寒地区不应大于4％，横坡应为1％～2％，应设置无障碍人行设施。
地块内应有排除地面雨水至城市排水系统的措施，排水方式应根据城市规划的要求确定，并应采取雨水回收利用措施。 11.4.1基本原则
场地竖向设计必须保证从建筑入口朝街道排水找坡，在大面积人行通过区域，垂直建筑方向的坡度不能超过3%，如果有超过，则必须采取台阶或者花池的方式效果高差。
11.4.2主要出入口竖向设计
室内外高差在200mm下时，可考虑设计成斜坡，为避免出现侧面的三角形斜坎，应设计为三面斜坡。斜坡上平台的位置设计准则包括两方面内容：第一，满足门的开启，同时至少有1米的缓冲区域；第二，可结合雨棚的尺寸，平台的位置就是雨棚的垂直落影范围。斜坡的坡度必须满足无障碍设计的要求，坡度不能超过1/12，斜坡平台必须有3%的排水坡度。
室内外高差超过200以上时，必须设置台阶和残疾人坡道。如果出入口位置离道路很近，在台阶顶部平台的位置保持合适的缓冲带之外，剩余的人行通过的宽度底于6米的时候，台阶的位置可安排的入口位置，同时安排残疾人坡道；如果人
华润万象城设计标准（综合体唯一标杆）
