3.2 进行土地市场调查，完成调查报告。 3.3 控制土地市场调查内容的品质、进度。 4、工作程序
4.1 土地法律、法规调查，内容主要包括：国家土地宏观调控状态、国家土地管理法、城市房屋拆迁管理条例、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定、省（市）国有土地使用权出让和转让办法、土地管理权限有关规定、土地资产评估办法。
4.2 土地交易规则调查，内容主要包括： 4.2.1 招标、拍卖、挂牌竞买人须知。 4.2.2 招标、拍卖、挂牌程序和规则。
4.2.3 出让土地使用权转让必备条件和必备资料。
4.3 土地交易市场调查，内容主要包括：项目所在城市当年供地计划和供地状况、项目所在区域同属性土地招标、拍卖、挂牌情况、近期同属性土地出让金价格及面积增加导致补缴出让金评估价格。
5、应注意的问题
5.1 平时应注重对土地政策的收集和更新，勤于对土地交易信息的汇总和对比分析，为项目的拓展提供信息保障。
5.2 平时应注重参与当地社会的土地交易活动，丰富实践经验。 三、项目地块调查 1、工作目的
通过对项目地块的调查，为经营决策和后续规划设计等工作提供依据。
2、工作联系对象 意向地块。 3、工作内容
3.1 根据集团项目拓展的有关规定，结合意向投资地块的区域和土地性质等，进行项目地块调查内容的提纲编写。
3.2 负责项目地块状况调查，完成项目地块（可行性）调查报告。 3.3 控制对项目地块调查的质量、进度。 4、工作程序
4.1 调查内容主要包括：征地面积、用地面积、宗地面积、容积率、建筑密度、绿化率、公建配套要求和面积、土地出让年限及用途、土地出让金的构成、配套费构成（大市政配套费、绿化配套费等）、起价、竞标保证金、中标价履行时间。
4.2 现场踏勘调查，内容主要包括：地上建筑物拆除状况、土地地形、用地四至、用地界限、周边市政管线到位情况、场地外现状道路、河道水体、高压线、架空管线、地下管线井盖、地质状况。
对二级市场土地或毛地出让需在上述4.1、4.2项基础上视情增加4.3、4.4、4.5项调查内容。
4.3 拆迁土地状况调查：政府对该地块上的拆迁有关文件规定、拆迁进程、拆迁能力预估、拆迁时间预估、回迁安置面积预估、后续拆迁费用预估、征地综合补偿费等。
4.4 土地权属调查：土地使用权获得形式及其有效性、合法性，土地使用权者土地出让金的履行情况、土地抵押借款状况、与第三方
进行土地相关合作情况调查，用地四边界确认状况、土地登记状况等。
4.5 土地开发进度调查：拆迁状况、勘测设计条件、设计单位、规划和建筑方案设计状况等。
5、应注意的问题
5.1 政府招标、拍卖、挂牌的土地信息可以从政府部门直接取得。 5.2 二级土地市场的土地相关资料和潜在问题（包括土地所有单位的债权债务）相对比较复杂，务必在调查中了解清楚。
四、项目构思 1、工作目的
通过项目构思，对项目定位、开发规模、成本测算、销售价格形成初步框架，编制项目可行性报告为决策者拿地提供依据。
2、工作联系对象 意向地块和相关要素。 3、工作内容
3.1 汇总房产市场、土地市场、项目地块的调查报告。 3.2 根据集团项目拓展的有关规定和要求，确定项目有关指标，形成项目构思框架。
3.3 编制项目可行性报告。 4、工作程序
4.1 目标客户定位构思。
4.2 规划和建筑定位构思：建筑类型（多层住宅、高层住宅、别墅等）、规划布局、建筑面积、户型配比、公建配套、车位配置等。
4.3 合作方式构思：组建项目合作开发公司合作或土地使用权转让合作或其他形式合作。
4.4 开发计划构思：分几期开发、每期开发位置与规模、每期开发时间等等。
4.5 经济估算：项目总成本（土地成本、前期成本、工程成本、管理费用、财务费用、税金），项目总收入（可售面积，销售单价预测），项目盈利情况，经济和财务评价。
4.6 综合以上各项内容，编制项目可行性报告。
注：部分经济估算内容可参照产品策划书或可行性研究报告投资估算模板。
5、需要注意的问题
5.1 充分借助集团公司各项人力资源，提高工作质量和效率。 5.2 项目可行性报告作为项目构思的最终成果，其质量如何取决于前述的房产市场调查、土地市场调查和项目地块调查的质量高低，要重视三项调查的重要性。
第二节 土地取得过程控制
本节主要介绍一级土地市场土地使用权获得和二级土地市场土地实体获得过程控制，以及各类土地合同（协议）签订工作。
本节所称的一级土地市场土地使用权获得是指通过土地招标、拍卖、挂牌形成获取的土地使用权；二级土地市场土地实体取得是指以共同出资、利润共享、风险共担的项目合作，以及以土地使用权转让
等形式的涉及土地实体的合作。
一、一级土地市场土地使用权获得过程控制 1、工作目的
通过一级土地市场土地使用权获得过程控制，确保意向土地取得，并有效控制土地取得成本。
2、工作联系对象 2.1 土地管理部门。
2.2 土地取得相关的各个环节。 3、工作内容
3.1 负责招标、拍卖、挂牌土地竞买前相关条款的政府沟通、协调工作。
3.2 参与招标、拍卖、挂牌土地竞买及竞买前各项手续办理。 3.3 根据法定代表人的授权，签订土地出让合同。 4、工作程序
4.1 做好地块调查（参见项目地块调查内容）。 4.2 进行地块背景调查和地区优惠政策沟通。 4.3 了解参加竞买单位和个人有关状况。 4.4 分析土地出让合同和补偿协议的有关条款。
4.5在上述工作的基础上，根据地块具体情况，提出合理报价，经集团公司领导审定后，参与报价竞争等具体工作。 5、需要注意的问题
5.1 合理利用公司优势，对土地出让合同和协议中不明确的条款
某房地产项目前期工作标准化流程手册(156页)(word版)
