3、三角地带
8#楼西侧和昊海楼东侧合围的地带可以作为8#楼北侧的广场和教堂广场的连通走廊。由于这一地带比较安静，这一地带昊海楼一侧的房屋可以建设成为静谧的私人空间，提供个人休息、吸氧、会晤、聊天的场所。
4、8#楼的功能定位
8#楼的功能定位为办公、休闲、娱乐服务于一体的综合性物业。其底商建议作为以高档次休闲服务为中心的商业设施，不作为买卖商业。
其他部分建议如下： 地下三层、二层：车位； 地下一层：职工餐厅； 五层以上：开放式办公区域；
建议在五层设置中小规模的会议厅和报告厅。
二、价格定位 （一）售价定位建议
本项目办公区域部分建筑面积售价建议在14000-15000元/平方米。本价格由两种方式推算而来，为建议价格，具体的价格要根据产品自身的设计、客户状况和市场价格情况进行适时的调整，以灵活的方式进行调整，以保持价格的竞争力和发展商自身的利益。
具体推算见附件1。
需要指出的是，该价格为我们根据目前市场情况分析得来，由于未来XX写字楼价格存在受到非市场因素干扰的可能，我们没有对未来价格进行分析修正；在项目推向市场前仍需要重新进行价格定位工作。
底商销售价格建议为18000-20170元/平方米左右。
（二）租价定位建议
根据我们对XX相关市场的调查与分析，同时借鉴我们对XX商铺物业的经
验，我们建议本项目办公区域租赁价格为5-6元/平方米·天。
三、客群定位
本项目8#楼的客户定位要放开视野，广泛定位。通过我们对XX地区多年的经验，在XX发展的企业不但有IT行业，还包括教育、科研、人力资源等相关行业。因此，我们建议的客户定位为： ? IT行业
? IT相关行业，包括：金融机构，律师、会计师事务所，投资咨询，商业，娱乐，会展，物流等。
? 教育、科研和人力资源等行业。
? 投资客户，投资的客户来源广泛，从业人员多种多样。 在IT业中，我们建议多关注中小型公司和企业。
第四部分 产品建议
依据发展商的介绍以及我们对本项目的理解，我们认为本项目具有非常良好的潜力。通过合理的设计，精心的策划和专业的营销推广，本案完全有成为XX知名案例的可能。目前，我们提供产品建议如下。
一、规划及建筑设计建议
鉴于本案的特殊性，我们研究了XX已有的一些房地产项目和商业项目案例，同时也查阅了国外的一些知名建筑群落，我们建议本项目的规划和建筑设计注意以下四点。
1、全地域的规划方案要处理好3个关系
首先是保留建筑和新建建筑的关系。新建建筑需要在功能和交通组织上考虑与保留建筑的沟通；
其次是多层次功能之间的关系。本地域可能包括办公功能、广义商业（含休闲娱乐）功能、主题广场的休闲功能，在规划上必须考虑各功能之间要有效分隔，又要有一定的连通性；
第三是全地域主题文化的统一和体现。
2、建筑设计体现多元化
根据我们的概念设计，本项目的定位和将来发展的需要，我们建议本地域的建筑设计要体现多元化，既体现自身的建筑特色，又可以和原有的建筑协调统一。根据我们对国外建筑的研究，新老建筑不一定要完全风格统一，多元化的风格反而突出了建筑的历史感和文化特色。
同时为了突出本地域的风格，我们建议放开视野，大胆启用不同的建筑风格、造型和材料，使建筑本身能体现与众不同，通过建筑向人们传播现代的精神和文化，彰显发展商的卓越不群，达到树立文化地标的作用。
3、8#楼设计可先不考虑斜街状况
通过我们对本地域的研究，斜街目前的营业状况对项目的概念建设有负面影响。
目前斜街的格局是普通的商铺，档次不高，客流主要为周边院校的学生，购买力不强，商铺经营书刊、音像、服装等商品，在夜晚这些商业均不会继续营业，且人流车流比较混乱，这些情况均和精神文化的休闲气氛相背离。
我们对项目的定位是能休息、交流的场所，要建立这样的概念和项目预期，需要避免斜街对本项目8#楼规划设计的影响。因此，在8#楼的设计上，应力求现代、高雅，与斜街形成鲜明对比。
4、教堂部分的处理是规划的重点和难点
通过我们对本项目的研究，对周边商业、人文环境的分析，以及和XX类似项目的对比，我们认为本地域最突出的文化特征是本地域内部的XX基督教会海淀堂。
该教堂建立于1933年，现在已经有六十多年的历史。国家于1984年落实了宗教政策后，教堂得到了一定的发展，现在主日分为两堂，每堂聚会人数可达六百余人，还有部分外宾。在年龄方面，中青年占80%，老年占20%。目前国家对宗教的政策宽松，倾向于信教的人数逐渐增加。
建议在规划中重点考虑对教堂的处理，使之成为本地域独特的象征和卖点。
二、硬件设施设置建议及其与销售关系的分析
写字楼的硬件设施将直接关系到写字楼的销售状况。对于本项目的硬件配备情况，我们从装修和智能化系统两个方面进行建议。 （一）装修配置
根据本项目的定位，8#楼的内外装修建议标准如下： 1、外装修
使用与众不同的建筑造型和建筑材料，使建筑本身能体现独到的风格。 2、内部装修
8#楼的内部装修建议采用跟随战术，即保持和周边同类档次物业相同的装修标准。根据我们对周边项目的调查，装修配置建议如下：
一层—四层：使用花岗岩地面，柱网采用石材装饰，使用吊顶，灯光明亮。 五层以上：电梯间采用花岗岩地面，石材装饰墙壁，艺术吊顶；办公空间可以采用普通装修，水泥地面，涂料墙，普通吊顶。涂料建议使用环保型涂料。
电梯：建议使用国外知名品牌，如OTIS，现代，三菱。 二层—四层：设置滚动扶梯，扶梯可以采用和电梯相同品牌。
（二）智能化系统
1、本项目的智能化系统应主要体现网络建设 （1）办公场所
? 采用先进的综合布线产品，主干光纤，水平六类，带宽200兆，千兆主干，提供10M/100M到桌面。
? 网络出口直接接入ISP服务商，可以同时接入国内几大网络主干：Chinanet、教育主干CERNET，出口带宽110M。提供用户自行申请带宽，以满足用户的更高要求。
? 由大厦到外围的网络系统中，可以享受多种的软件服务以及网上信息服务：电子购物、电子贸易、电子银行和金融服务等。入住的公司可以建立自己的网站，开辟自己的主页，介绍自己的产品和服务。
（2）商业展示部分
? 设置大屏幕展示企业的产品（类型、报价、产品演示等）； ? 设置触摸屏电脑，可以查询各个展位的详细情况； ? 为每个展位提供网络接口。
2、其他设施配置
? 实现数字电视服务，使本项目及本地域可以接收国内外各种电视节目（新闻、财经、娱乐、影视、音乐、体育等）。电视系统采用双向传输，可以实现
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