XX西北部属于高科技产业集中的区域之一，众多高技术公司云集于此，公司的规模多样：从几个人的私人小公司到几百人的跨国企业应有尽有，因而各种档次的物业均有很大需求。
（2）人文特征分析
西北部是各大高校集中地，因而诞生了许多以高校为依托的高新科技企业，人口平均年龄也较年轻。此地区总体风格为前卫和休闲，不片面追求高档豪华，因而虽然写字楼入住爆满，但平均租金水平与国贸地区仍相差一个档次。
2、从供应时间来看
根据我们对XX的房地产供应量的统计，在1998年XX地区写字楼市场供应量曾一度扩大（达到25万），后萎缩。在20XX年又保持了较高的供应量（达到31万），并且随着政府加速建设XX西区，西区第一个项目蓝星大厦已经入市，未来几年XX西区将陆续有新项目入市。2002年将有31.1万平方米供应市场。见图2。
图2 XX地区写字楼项目供应量与时间关系示意图
供35应30量25312518.620.531.1万20平15方10米506.74.41997年1998年1999年2000年2001年2002年1996年
3、从供应价位来看
由表2可以看出，XX地区写字楼租赁市场价位明显集中在5.0-6.9元之间。在已经标明租价的93.4万平方米写字楼中，5.0-6.9元/天·平方米区间写字楼供应量面积达62.6万平方米，占总量的67%。其他几个价格区间供应量相对
较少，7.0元/天·平方米以上高价位的只占10%。
图3 XX写字楼租金分布比例
10#%4-4.95.0-6.967%7.0以上
在售价方面，在已售和在售的74.2万平方米写字楼中，售价在13000-14999元/平方米的写字楼约35万平方米，占总体的47%，是XX写字楼的绝对主力售价。13000以下和15000-16000元/平方米之间的写字楼大致相等，16000到20170元/平方米这一售价为一缺口，目前尚没有写字楼涉足，20170元/平方米以上的写字楼又占了21%。从这个情况也可以看出，XX地区的写字楼有两极分化现象。
表3XX写字楼售价和总建筑面积表
售 价 （元/平方米） 13000以下 13000-14999 15000-16000 16001-19999 20170以上 总建筑面积 （万平方米） 12.9 34.8 11 0 15.5 74.2 合计
图4 XX写字楼售价分布比例
21%0G000以下13000-1499915000-1600016001-1999920000以上
（二）需求市场调查与分析
为了给本项目的客户群定位提供依据，我们对一些竞争性写字楼做了具体细致的客户情况调查，具体见表4。
表4XX写字楼主要客户群
名 称 数码大厦 太平洋国际大厦 金色谷大厦 XX硅谷电脑城 学研大厦 海淀新技术大厦 北大太平洋大厦 主 要 客 户 群 LG公司、Motorola公司 网通公司、中科集团 农业银行 奥美电子 康孚环境 XX埃斯港科技有限责任公司 北大青鸟集团、北大纵横集团、硅谷动力 上海浦发银行、韩国商会、彩虹科海龙大厦 技、联想集团 中国民生银行、中国人保信托投资泛亚大厦 公司、XX创格科技集团、郁金香电脑、大众电脑、XX创格科技集团 希格玛 XX大厦 融科资讯 微软 网通、松下 联想 电子科技 网络、电子科技 电子科技 金融、电脑、电子科技 主 要 客 户 群 类 型 通讯、电子科技 网络、电子科技 金融 电子、科技、网络 电子科技、人环 电子科技 电子科技 金融、电子科技
由上表可以看出，目前，XX附近写字楼的主要客户为电子科技企业和与之相配套的服务性产业。客户规模以中小型企业居多，国际性的大型企业较少。由于电子信息产业的自身特点，既有处于创业阶段的小公司，也有发展到一定规模的大型企业，因此客户对写字楼价格和面积的需求呈现出多元化。
（三）租售状况调查与分析 1、 租售对比状况调查与分析
从我们的调查统计数据可以看出，XX已经投入使用的写字楼基本上保持了90%以上的租售率。在建的项目的租售率各不相同。
其中只租不售的物业占到47%，这部分写字楼项目入市时间早，目前剩余可租面积不多。这个情况表明发展商对XX地区写字楼市场的前景基本看好，惜售心理很强，采取出租的策略可谋求更高的投资回报。其他开盘的写字楼采取出售或租售兼营的方式，求短线效益，希望资金快速回笼。写字楼租售的比例见图5。
图5 XX写字楼租售比例分布
可租可售21%只租不售47%只售不租32%只租不售只售不租可租可售
2、 物业管理费调查与分析
通过我们对XX各个写字楼物业管理费的调查，结果显示大部分写字楼的物业管理费包含在租金报价中，且物管费随租金的提高呈明显上升趋势。详细结果见表5。
表5XX写字楼租金和物业管理费调查表 总建租金 价格 区间 序号 项目 名称 XX硅谷电脑城 中成大 厦 出租报价 元/天/M 2面积 平方米 物管费 2楼层差价 朝 向差 价 2元/天/ M 元/天/ M 出租价格 +物管费 2元/天/ M 2 元/天/M5元 以下 1 4.2万 4.5 含在租金中 无 无 4.5 2 1.9万 4.2 含在租金中 无 无 4.2
3 4 5 1 2 3 5- 5.9元 6 7 5 4 8 海 淀 新技术大 厦 理 想 大 厦 海 泰 大 厦 知 春 大 厦 北 大 太平洋大 厦 泛 亚 大 厦 帝恒 写字楼 方 圆 大 厦 腾 达 大 厦 理 工 科 技 大 厦 海 龙 大 厦 世纪 豪景 学 研 大 厦 中 电 信 息 大 厦 光 大 国 信 大 厦 航 天 长 城 大 厦 XX大 厦 融科 资讯 希格玛中心 5.7万 2.6万 9.9万 3万 4.2万 2.7万 4.4万 2.8万 8.8万 6万 4.7 4.5 4.5 5 5.5 5.7 未定 5.5 5 5 含在租金中 0.53 0.27含在 租金中 0.43含在 租金中 含在租金中 0.83含在 租金中 0.8 0.71 1元含在 租金中 1 无 无 无 无 1 无 无 无 5.7 4.53 4.5 5 5.5 5.7 未定 6.21 5 6 总差价0.66 无 无 无 0.14 无 无 无 无 0.55 无 7.3万 5 0.78 无 无 5.78 9 1 2 6- 6.9元 4 2.5万 2.3万 4.3万 未定 6 6 0.8 含在租金中 含在租金中 无 无 无 无 无 无 未定 6 6 3 1.4万 6.5 含在租金中 1元含在 租金中 0.83含在 租金中 0.8含在租金中 0.83含在租金中 无 无 6.5 4万 3.8万 4.9万 9.1万 6.8 6 6 8 无 无 无 无 无 无 无 无 6.8 6 6 8 5 6 7元以上 1
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