2、商业设施建议
目前常熟在售的一些商业项目来看:方塔东街的起拍价格在1.5-2.3万元/㎡之间,11幢楼均为整幢起拍,面积较大;招商城的永久使用权起拍价更是达到4-5万元/㎡,最高甚至拍到18.3万/㎡,由此可见,常熟的商铺市场是很火热的。本案推出适量的商铺,当可从中获得不菲的利润。
从本案的实际来看,规模庞大,15万㎡的占地,容积率为3的话,总建面将要达到45万㎡,在当地可以算得上是一个中型以上社区。因此,考虑规划一定量的商业配套也十分必要。
从本案的周边来看,招商城规模虽大,但是个专业类市场的集合,经营方式以批发为主,其它区域则缺少有影响力的商业设施。区域内居民购物,到市中心的居多。
综合以上意见,我们完全可以利用我们规模上的优势,在小区内开发出一个成规模的商业配套,建议可将本案的商业配套设施设置如下:
? 地下一层可设置2-3万㎡的大卖场或超市满足居民“柴、米、油、盐、
酱、醋、茶”这开门七件事;
? 地面一层打造一条5万余方的休闲步行街,以上档次的精品和品牌商品
来吸引顾客购物,也可和招商城形成错位经营;
? 2-3层,规划出3-4万㎡,可以作为满足居民日常生活休闲、娱乐需求
的场所。
以上总计约10万㎡的商业配套,如果规划合理,完全能成为城区西南角最有吸引力的一个集“购物、休闲和娱乐”与一身的商业中心。
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3、客层定位
从本项目所在的虞山镇的十大项目来看,元和区域将建设成为“外来人员居住区”
由于本案毗邻招商城,因此从招商城中找寻客源十分现实,整个招商城辖区面积3.71平方公里,市场营业面积占到了2.5平方公里,商业用房112万㎡,有店铺、摊位两万多个。来自各地的五万多名经营人员在商城内28个专业市场中做生意。这些人由于很多都来自常熟以外的地区,很多人都只能客居在此。虽然商城考虑到这部分人的情况,开辟出了约3万㎡的外来经商人员居住区,但很显然,这并不能满足这么多经营户的需求。
本案完全可以利用靠近招商城的优势,将商城内的客户作为我们潜在的客源,为商城内的经营户提供一个可以称之为“家”的居所,让他们能更安心在常熟发展。而且本案的商业配套设施也完全可以作到与商城错位经营,为商城内经营户、日常往来客商提供相关配套。
4、项目定位
综合本案特征: ? 高档次的居住社区; ? 大规模高规格的商业配套;
? 为招商城,以及全市的外来经营者提供居住和生活配套; 项目定位可做如下描述: “城市新焦点,天下一家”
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四、总结
纵览常熟,本案独领城南房地产市场风骚,在北区房地产快速发展的同时,支撑了南城的半壁江山。
独到的位置,我们就需要独到的规划来与之相称。为了能在竞争激烈,风云变换的市场上占得先机,我们的理念必须要走到市场前沿,不能拘泥于现有的状况。我们要打破成规,在不脱离市场实际的前提下,在整个市场中创造出一次轰动。相信以我们的实力,完全可以将本项目打造成常熟又一个市场焦点,将常熟的房地产市场提升到另一个层次,另一个高度。
本案成功的关键,其实就是在于如何跳出陈规的约束,将眼光放得更为开阔,发掘出市场中原先不为人所注意的潜在力量,利用市场,来证明我们的眼光和实力。
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化肥厂地块可行性分析报告
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