常熟化肥厂地块项目可行性分析
一、项目介绍 1、地理位置
常熟化肥厂地块位于常熟古城区的西南隅，北接招商西路、西至沪宜公路，东侧为元和塘。
地块所在地的地理位置有其独到的优势：虽然地处古城西南，但与市中心距离不过一点几公里，往来方便；距离地块东侧和东北侧，分别有着著名的风景区，尚湖和虞山，地块东侧则紧邻全国十大专业类市场之一的常熟招商城。
2、规模
化肥厂地块总占地为15万㎡，是常熟为数不多的能建设为成规模社区的地块。如果仅从规模上来看，放眼常熟，也有着明显的规模优势。
3、周边交通
线路 111（环线） 119 120（西线） 121 124 127（环线）
途经站点 建材市场—琴湖新村—麦当劳—建材市场 花溪新村—电器城—中医院—合丰村 汽车客运站—二院—一院—尚湖风景区 新通润—开发大厦—招商城 泯泾—虞山公园—市中分校—招商城 汽车客运站—中国银行—汽车客运站 1
二、项目定位
1、常熟的经济与房地产业的连动发展
这些年来，处在长三角沿江开发带的常熟，经济发展迅猛，进入2000年起，GDP连续三年以两位数增长，经济增长速度和经济总量在全国县级市中名列前茅，在2003年全国百强县（市）的评比中，排名仅次于同省的江阴，位列第二。
在经济的热潮中，常熟的房地产业作为经济发展中的一个重要组成部分，在为经济的发展做出巨大贡献的同时。也从经济发展中获得了大量机会。
促进常熟的因素是多方面的，这其中，私营经济的快速发展是很重要的，常熟私营和个体经济的规模无论是发展速度还是规模在江苏全省均位列第一。发达的私营经济，造就了一大批收入高、购买力强的消费群体，正是这些群体，为常熟的房地产市场，特别是为高端的房地产市场提供了充裕的客源。2002年，常熟的农民人均年收入为6,215元，已初步具备了购买商品房的能力。
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就目前江苏全省的大环境来看，市场前行的趋势仍十分强烈，下表列出了2003年1-10月江苏全省的房地产开发的技术指标数据，从中可以明显体现全省房地产的热潮。
03年1-10月江苏省房地产开发数据指标
指标 商品房竣工面积 销售面积 住宅竣工面积 住宅销售面积 空置面积 （一年或一年以上） 全省 11层及以上高层销售面积 南京 无锡 苏州 11层及以上高层销售面积 住宅均价
上表的数据可以看出，商品房的销售面积超过了同期的竣工面积，市场去化良好，空置率大幅度下降，住宅的均价不断提高，无不反映出江苏房地产市场火爆的现状。其中很值得注意的一点是，11层及以上高层建筑的销售增幅最大，象苏州甚至翻了一倍还多，除了市场需求的原因外，土地挂牌出让的价格不断攀升，使得开发商不得不依靠增加容积率的方法来降低楼面地价，摊薄土地成本。正是成本和需求的双向拉动，才导致了高层建筑如此优异的市场表现。
全省 苏州 数据 1,435.1万㎡ 1,512.52万㎡ 1,224.65㎡ 1,327.3万㎡ 136.65万㎡ 60.88万㎡ 39.07万㎡ 20.58万㎡ 114.1万㎡ 2,038 2,456 同比增长幅度（%） 25.17 22.04 26.7 19.1 -37.11 136.01 109.28 170.75 259.16 88.66 10.58 21.53 3
2、城市发展规划
进入新世纪以来，常熟围绕加快实现两个“率先”的目标，着力营造“大港口、大交通、大工业、大市场、大城市”五大新优势，重点推进工业化和城市化。在日益提速的城市化进程中，常熟坚持“高起点规划、高标准建设、高效能管理、高品位经营”，力争成为全国县级市中“人气最旺、规模最大、环境最美”的城市。
根据最新版规划，常熟是国家级历史文化名城，现代化的商贸、港口和工业城市，山水城融为一体的风景旅游城市，“一轴双城、城乡一体化发展”的新格局。新版规划还提出：在全市范围内突破传统行政区划的制约，减少发展单元，优化资源配置。为此，常熟加大了乡镇合并、工业区整合的力度，强化中心城市，市域城镇组团式发展，使人口及各种生产要素向城区、组团中心集聚，走空间集聚、内涵发展之路。
按照新版规划，常熟城区实现了科学的功能分区，古城区、城市中心区、文化片区错位发展，相得益彰。虞山尚湖风景区凸显生态特色，环境迷人；市场片区商贾云集，人气旺盛；沿江区域、市镇发展区和各工业园区协调发展，交相辉映。
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2002年，常熟城市的建成区面积已达到45平方公里，常住人口50万。依照规划，2020年要达到约130万人口规模，由此可知，每年还需要递增约4.4万人。按照2002年常熟市区内每人平均居住面积20㎡来计算，每年所需要的住宅市场供应量至少应该是：
4.4万×20㎡=88万㎡
以上只是静态计算，但实际上，发展却是动态的。随着人民生活水平的提高，人均居住面积将会不断得到提高，按照人均居住面积35㎡的小康生活水平来计算，市场供应量至少应该达到：
4.4万×35㎡=154万㎡
从这个量来分析，市场前景广阔。2002年，住宅竣工面积仅为59万㎡，市场供应存在着较大的缺口。
不可忽略的是，立志打造成为苏南地区物流中心的常熟，还集聚了很大一批外来的经商、工作人员，这部分人数量众多，且往往有着较强的经济实力，也完全有能力成为支撑常熟房地产市场发展的一根有力支柱。
2020年常熟城区规模发展规划
区域 主城区 滨江新市区 海虞 支塘 辛庄 沙家浜 规划面积（平方公里） 60 35 居住人口（万人） 60 20 市镇发展区 10-15 10-15 总计
约145 约130 5
化肥厂地块可行性分析报告
