封面、致函、目录、声明、假设与限制条件内审时的注意事项及相关措辞的推敲
安徽宣城金桥房地产估价经纪咨询有限公司陈树民
一、内部审核估价报告的必要性
1.执业操守与个人声誉、行业形象之关系 2.执业操守与《刑法》第二百二十九条之关系
3.对估价报告进行内部审核，相当于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是防范估价风险的最后一道防线
4.内审人选：内部专家（老总或技术总监、估价部经理）外聘专家（对估价有研究的学者、专家）
5.审核结论的分类：（1）可以出具（2）做适当修改后出具（3）硬重新撰写（4）应重新估价。后三类报告修改、重写与重估后还应再次审核。
6.只有经审核合格的报告才能签名、缮印后交付委托人，审核意见应与估价师考核挂钩。
二、在估价报告形式方面的内审注意事项
1.委托人是否前后一致（检查封面、致委托人函、估价结果报告、估价技术报告以及附件，避免因复制、粘贴电脑存档报告做模板但修
改不彻底所导致的前后不一致）；
2.估价师的姓名是否前后一致（检查封面、估价师声明、估价结果报告以及附件，避免因复制、粘贴电脑存档报告做模板但修改不彻底所导致的前后不一致）、注册估价师的数量是否2人以上、签字的注册房地产估价师是否已超出注册有效期；
3.估价作业日期是否前后一致（检查封面、致委托人函、估价师声明、估价结果报告，避免因复制、粘贴电脑存档报告做模板但修改不彻底所导致的前后不一致）；
4.目录基本内容是否齐全（含标题、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件）、估价结果报告和技术报告是否缺少一级标题、组成内容名称前后是否一致、是否标注页码或者页码前后不一致、附件具体名称是否列示或者不详细；
5.估价结果（币种、单价与总价、大写）是否前后一致（检查致委托人函、估价结果报告与估价技术报告，避免因复制、粘贴电脑存档报告做模板但修改不彻底所导致的前后不一致）；
6.估价报告编号是否前后一致；
7.估价时点与法定要求估价时点或与委托协议中约定估价时点是否一致；
8.价值类型选择或价值定义的表述是否前后一致（检查估价结果报告与估价技术报告）；
9.估价目的的表述是否前后一致；
10.必要的估价法律、法规依据和估价技术标准是否列明且在估价报告分析中有所体现（如《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《担保法》，《城市房地产抵押管理办法》，《房地产估价规范》等，是否列举《城镇土地估价规程》、《合同法》以及相关司法解释得看估价对象是否需要）；
11.估价报告法律依据中是否列明《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号），检查报告是否进行优先受偿款分析、变现分析说明（含虽已列明《房地产抵押估价指导意见》，但并进行优先受偿款分析、变现分析说明的情形）；
12.房地产估价结果报告、房地产技术报告中估价方法选用是否一致；
13.估价报告使用期限是否符合有关规定； 14.房地产估价机构期限是否符合要求； 15.房地产估价机构的营业执照是否有效；
16.致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设与限制条件、估价委托人、估价机构、估价目的、估价对象及其范围、估
价时点及其确定理由、价值类型及其定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、实物状况描述与分析、权益状况描述与分析、区位状况描述与分析、市场背景描述与分析、最高最佳利用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定、附件等是否有漏项；
17.形式方面其它应注意的内审事项。
三、内容方面内审时的注意事项
1.估价对象用途与产权界定是否存在错误；
2.是否虚构、编造估价对象或可比实例的实物状况、区位状况、权益状况；
3.是否滥用估价假设；
4.估价法律、法规依据和估价技术标准依据运用是否出现严重错误；
5.房地产估价技术路线确定与估价方法选择是否存在错误； 6.估价基本数据、估价参数选取是否存在错误或估价基本数据、估价参数的选取是否存在明显偏离客观实际且未能说明正当理由；
7.估价方法运用是否存在严重错误，包括价格测算过程、计算公式选用、计算结果是否存在严重错误；
8.注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件与房地产估价
结果报告、房地产估价技术报告内容是否矛盾；
9.对估价结果有重大影响且存在不确定性的因素，是否在估价
的假设和限制条件中说明或披露，或虽在估价的假设和限制条件中说明或披露，但房地产估价报告是否就该因素对估价结果可能产生影响进行说明；
10.房地产估价机构资质等级是否够格承揽该类业务； 11.估价人员是否存在应该回避而未回避或违反其他职业道德行为出具房地产估价报告的情形；
12.内容方面内审时其它应注意的事项。
四、内审以后应注意的事项
1.即将交付的估价报告是否存在无注册房地产估价师亲自签字，或签字的注册房地产估价师不足两名，或冒用其他注册房地产估价师签字的情形；
2.即将交付的估价报告是否存在以个人、分支机构名义和盖分支机构公章或盖公司内设机构、部门印章出具房地产估价报告的情形。
五、房地产估价报告的写作总的要求
1.全面性：（具体略） 2.客观性：（具体略）
3.准确性：（具体略） 4.逻辑性：（具体略） 5.概括性：（具体略） 6.完整性：（具体略） 7.规范性：（具体略） 8.一致性：（具体略） 六、封面的写作具体要求 1.七项内容
（1）标题，（2）估价项目名称，（3）委托方，（4）估价方或估价机构，（5）估价人员（估价师），（6）估价完成日期，（7）估价报告编号
2.要注意的问题
标题要用“房地产估价报告”，也可以细化，譬如用“房地产抵押估价报告”、“房屋征收拆迁估价报告”等；“估价人员”中要列出所有参加该估价项目的注册房地产估价师的姓名。例如：
房地产估价报告
估价项目名称：××市××区中山南路23号的营业房抵押估价 报告委托方：××有限公司 估价方：××估价机构
估价人员：×××（注册房地产估价师） ××（注册房地产估价师）
估价作业日期：2008年10月20日至2009年1月9日 估价报告编号：××××××××
七、致委托人函的措辞推敲
1.规范的要求：致函内容包括标题、估价委托人全称、估价目的、估价对象及其范围（名称、坐落、规模、权属）、价值类型及其定义、估价时点及其确定理由、估价结果的披露（包括假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款以及抵押价值，总价、单价）、估价报告使用期限、估价机构全称、法定代表人、致函日期共11项。
致函落款（估价机构全称和估价机构公章，法定代表人或执行合伙人的签名或盖章）
2.新的要素要求：致函正文中要有“估价报告应用的有效期” 3.写作的一般要求
（1）估价对象：位置、实体名称、实体构成、实体面积、产权情况
（2）估价结果：单价、总价、汇率、大写
4.致函正文有关项目写作的特殊要求（抵押估价的特殊要求）
应当确定估价对象的抵押价值，并分别说明假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，以及房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款。（《城市房地产抵押估价指导意见》第二十一条）
5.房地产抵押价值的定义：“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”（见《房地产抵押估价指导意见》第四条）。
6.法定优先受偿权款项辨析（究竟应含哪几项）： （1）土地使用权出让金
《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”
《中华人民共和国担保法》第五十六条规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”
《城市房地产抵押管理办法》第四十五条规定：“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款
额后，抵押权人方可优先受偿。”
（2）拖欠的建筑工程价款
《合同法》第286条规定：“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复(法释〔2002〕16号)》规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”
（3）消费者交付购买商品房的款项
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复(法释〔2002〕16号)》(2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过)规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”
（4）已抵押担保的债权数额
《担保法》第五十四条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：(一)抵押合同已登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；(二)未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受
偿。”
（5）已经司法或行政查封的份额 （6）企业破产费用
《企业破产法》第四十三条规定：“债务人财产不足以清偿所有破产费用和共益债务的，先行清偿破产费用。”
第四十一条规定：“人民法院受理破产申请后发生的下列费用，为破产费用：(一)破产案件的诉讼费用；(二)管理、变价和分配债务人财产的费用；(三)管理人执行职务的费用、报酬和聘用工作人员的费用。”
（7）承租人的优先购买权 （8）其他法定优先受偿款
《企业破产法》第一百一十三条规定：“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：(一)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；(二)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；(三)普通破产债权。”
（9）交易税费
八、目录的具体要求
1.基本要求：要有二级标题的目录 2.目录中要有页码
3.电子文档中的目录有跟踪链接功能 附：不合要求的目录举例
目录
一、致委托方函-----------------------------------------------------（1）
二、估价师声明-----------------------------------------------------（2）
三、估价的假设和限制条件--------------------------------------（3）
四、估价结果报告--------------------------------------------------（4）
五、估价技术报告（估价机构存档）--------------------------（10） 六、附件：
–关于委估宗地有关情况的说明 –委估对象勘察照片：
–委估机构组织机构代码证复印件； –估价机构资质证书复印件；
–估价人员资格证书复印件。 较为符合标准的目录：
目录
1、注册房地产估价师声明―――――――――――――1 2、估价的假设与限制条件―――――――――――――2 3、估价结果报告
A估价委托人―――――――――――――――――4 B估价机构――――――――――――――――――4 C估价目的――――――――――――――――――5 D估价对象及其范围――――――――――――――6 E估价时点及其确定理由――――――――――――7 F价值类型及其定义――――――――――――――7 G估价依据――――――――――――――――――8 H估价原则――――――――――――――――――8 I估价方法――――――――――――――――――9 J估价结果――――――――――――――――――10 K估价对象变现能力分析――――――――――――11
L风险提示―――――――――――――――――-12 M估价人员――――――――――――――――――14 N估价作业日期――――――――――――-―----15 O估价报告应用有效期―――――――――――――15 P说明――――――――――――――――――――15 5估价技术报告――――――――――――――
A实物状况描述与分析―――――――――――――16 B权益状况描述与分析―――――――――――――16 C区位状况描述与分析―――――――――――――17 D市场背景描述与分析―――――――――――――18 E最高最佳利用分析――――――――――――――20 F估价方法适用性分析―――――――――――――21 G估价测算过程――――――――――――――――21 H估价结果确定――――――――――――――――25 6附件 -估价委托书 －权属证明复印件 -估价对象内外部状况图片
-估价对象位置图
—法定优先受偿权利等的书面查询资料和调查记录 －估价中引用的其他专用文件资料 —估价机构资质与工商营业执照复印件 —估价师资质复印件等
九、估价师声明的写作具体要求
1.形式上的要求：
所有参加该项目的注册房地产估价师的姓名、注册号、签名，最少要有2名（包括2名） 2.内容上的要求
（1）声明对哪些部分没有或无法进行查勘
（2）声明哪些人进行了实地查勘，哪些人没有进行实地查勘 （3）声明没有核实或无法核实的内容或证件 （4）声明依据的技术标准 （5）声明与估价对象的利害关系
（6）是否得到重要的专业帮助以及其他（见规范） 3.措辞推敲 （详见案例点评）
十、估价的假设和限制条件的注意事项
估价的假设和限制条件应分为两部分理解：估价的假设，即评估的前提。在评估过程中有未经调查确认或无法调查确认的资料数据，应先进行假定。
限制条件则是指估价结果成立或估价报告可使用的条件。 估价的假设应符合“必要、充分、合理、有依据”的要求；限制条件的针对性要强。
1.为何要有估价假设
由于客观事务的无限变化和认识主体有限能力的矛盾，人们不得不依据已掌握的数据资料对某一事物的某些特征或全部事实做出合乎逻辑的推断。
这种依据有限事实，通过一系列推理，对于所研究的事物做出合乎逻辑的假定说明就叫假设。
假设必须依据充分的事实，运用已有的科学知识，通过推理（包括演绎、归纳和类比）而形成。
无论如何严密的假设都带有推测，甚至是主观猜想的成分。但是，只要假设是合乎逻辑合乎情理的，它对科学研究都是有重大意义的。
估价与其他学科一样，其理论体系和方法体系的确立也是建立在一系列假设基础之上的。 2.最基本的估价假设
估价中的基本前提假设有： （一）交易假设 （二）公开市场假设 （三）持续使用假设
按照通行的说法，持续使用假设又细分为三种具体情况： 一是在用续用； 二是转用续用； 三是移地续用。
充分认识和掌握持续使用假设的内涵和实质，对于估价来说有着重要意义。
3.估价假设与限制条件一般需要写什么内容 （1）交易假设 （2）公开市场假设
（3）对委托方提供的资料的真实性进行假设
（4）假设现状能够持续，正常的事情能够如期出现（持续经营、如期竣工）
（5）假设部分房地产能够正常使用整体房地产的公共部分，且其他部分房地产不发生对部分房地产有影响的变化。
(6)未经调查或无法调查的资料
(7)估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响 （8）特殊假设（未经调查确认的资料数据、无法调查确认的资料数据、委托方因业务需要而提出的要求） （9）对报告的使用作出限制（时间上、目的上） 4.各种情况下的特殊内容
（1）在抵押估价中，估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致；
（2）期房的估价要假设估价对象能够如期竣工且工程质量验收合格。
5.实践中普遍存在的问题：千篇一律，滥用假设 滥用假设和限制条件常见内容有： （1）产权不明晰而假定是明晰的；
（2）实际用途与证载用途不一致时假定二者一致； （3）优先受偿款项的随意假定(假定无优先受偿款)；
（4）划拨土地使用权按出让土地使用权估价的假定（未扣除应补缴的土地使用权出让金）；
（5）抵押物查勘之日与估价时点不一致的随意假定； （6）市场变化大而假定市场平稳；
（7）明知存在政策法规限制而假定没有限制等等。 6.估价假设和限制条件的措辞推敲 （详见案例点评）
十一、附件的注意事项
常见的为缺乏位置示意图，致命的是缺乏法定优先受偿款项的查询资料等。
十二、部分估价报告措辞措辞案例分析与推敲
（具体内容略，因采用的系评审的真实估价报告，按照《著作权法》第二十二条的规定精神，如果未经当事人同意的只能供教学研究之用，不可对外出版含复制、拷贝等）
不当之处，敬请批评指正！谢谢大家！
陈树民封面致函目录声明假设与限制条件内审时的注意事项及
