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楼盘全年营销策划方案
篇一：20xx年房地产项目(年度)营销方案 金利来广场
20xx年度整体营销方案
金利来广场专案组20xx年3月1日 【宏观】
一、地产项目整体营销方案 1)项目分析与目标客户分析
本项目主要客源属于圈层性质尤其突出明显的一群人，无论从社会地位还是个人喜好而言，一方面他们不易接受圈外人的加入，另一方面，圈外人很难加入其中。因为地段/面积/总价，导致本项目产品特征与传统住宅项目不同，属于缺少外在展示空间，更加注重内秀。同时为了把握住嘉祥可以承受总价百万豪宅的人的购买之目的，20xx的推盘将表现出的是对平民百姓的“拒绝”！2)项目竞争态势分析3)营销推广策略4)项目销售策略5)营销费用使用计划表 【微观】
二、项目销售策略
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1.项目销售总体目标
细化要求：销售金额、套数、需要的客户量（以经验数据判断）、整体营销费用等2.入市时机分析3.销售策略项目的销售思路销售价格策略
项目价格影响因素项目面积区间分布项目户型分布项目价格区间分布推盘策略（工程进度）4.案场管理和服务 1)包括：人员岗位分布、流线设置、现场服务、体验式营销等等
2)输入条件：项目可研阶段，经营策划阶段产品定位、价格定位、项目分期结论3)备注：《项目整体营销方案》阶段的定价、推盘策略可能与产品建议书阶段的定价、 推盘策略发生变化，主要阐述这种变化以及变化后的项目收益情况4)信息： 三、项目推广策略
1.项目推广思路1.1.项目的形象定位
1)20xx推盘全面以崭新的面貌入市，将住宅案名重新命名为【阳光*巴比伦】，王者归来,风尚*阳光巴比伦--20xx金利来广场楼王级豪宅正式接受预约登记！2)项目形象 【商业与政务中心*不对外的豪宅】
a卖奢侈品：值得嘉祥仰望的高度，地产中的奢侈品,只有钻石可以切割钻石，对话王者。
b卖地段：嘉祥政教文体*城中心，不对外的豪宅，折服
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所以挑剔的目光。c卖稀缺：谁都能来看，不是谁都买的起，一般地方能买到的，我这里不卖。对于“不对外”的理解：奢侈品的“开放式阻碍营销”
——拒绝一部分人的同时，赢得真正客群的认同低端：摆架子——预约制中端：拒绝外人----加入会员制 高端：以自身气质让不属于同一圈层的人感觉到自己被“拒绝”
1.2.项目的推广主题
1)项目推广主题及细分2)主题概念生成的市场基础3)主题概念的项目基础1.3.项目总体推广思路1.4.项目总体推广策略2.项目卖点整合
1)项目设计特点2)项目卖点的整合和提炼3.项目整合推广策略3.1.品牌整合策略
分析结论要求：1)金利来品牌竞争分析2)企业品牌对项目品牌的支撑3)品牌推广思路4)整合推广计划3.2.线上推广整合策略
1)推广渠道分析及选择2)媒体投放原则3)媒体投放计划3.3.线下资源整合策略
1)社会资源利用2)客户资源的利用3)其他线下资源开拓和利用3.4.现场活动策略和计划 篇二：楼盘-营销策划方案 百替·御园华府项目营销策划方案
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一、市场分析 1、中国市场分析
==20xx年中国房地产业在投资、建设、交易等主要指标上都再创历史新高，向人们递交了一份出乎意料好的考试答卷。
全年房地产开发投资86013亿元，同比增长19.8%，其中住宅投资58951亿元，同比增长19.4%。再次说明中国房地产整个行业从来不缺乏生存性的资金；房屋施工面积665572万平方米，同比增长16.1%；商品房销售面积130551万平方米，同比增长17.3%；实现商品房销售额81428亿元，同比增长26.3%。==20xx年中国房地产业正在面临十年来从未有过的最好政策环境，房地产调控重点、思路和方法已经出现重大调整。
我们不再以房价为核心指标决定政策调控的时机和评判效果，已将重点放到保障住房的建设和分配上；我们不再实施全国一刀切的统一调控措施，而是让地方政府更多的承担差别化的调控责任；我们不再沿着既压供给也压需求的调控思路前行，而是把重点放在扩大供给上；由于全国和地方人大揽回房产税的立法权责，任何短期内扩大试点范围的说法也成为一种不负责任的唠叨；限购政策的放弃正在选择恰当时期和替换措施。 2、济南市场分析
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20xx年全年，济南市共推出229宗土地，土地出让面积为1164.71万㎡，建筑面积为3130.41万㎡。同20xx年全年供应数量相比，土地宗数增加逾一倍，出让土地面积与建筑面积分别上涨98.25%和77.66%，市场供应火热。 20xx年济南成交住宅用地达421万㎡，从供需角度分析，未来一段时间内住宅、商用房仍将保持较高的供给量。同时未来在轻轨、省会经济圈等题材带动下，济南房地产真正进入快速发展阶段，存在大量购房需求。且济南住宅历来以刚性需求占据主导，总体呈现健康态势。在总体政策环境无大的异动情况下，限购、限贷仍将为济南市场调整的基本措施，预计明年市场仍将保持平稳增长局面。短期内不会退出。 从20xx年成交土地区域分布来看，西客站板块、高新唐冶板块、奥体板块为土地成交的三大区域，未来区域供应充裕；从20xx年在售楼盘情况，东部高新唐冶板块，西部西客站板块多为新入市的刚需(楼盘全年营销策划方案)大盘，市场热度高，潜在供应量巨大；南部板块华润、中海等大盘后劲十足；因而，西客站、高新、城南板块有望继续引领市场。此外，随着城北板块滨河新区建设的加快，北大时代等大体量综合型项目入市也将带动北部片区发展。由此整体市场的供求格局或将更趋均衡，西客站和南部板块单独热点的局面将会有所改善。 3、消费群体分析
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