财务管理课件教育设计报告方案 - 图文

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课程设计报告书1.卧龙地产（600173）

1.1公司简介

公司由黑龙江省牡丹江新材料科技股份有限公司更名而来。黑龙江省牡丹江新材料科技股份有限公司是由牡丹江水泥集团有限责任公司、黑龙江省达华经济贸易公司、哈尔滨市建筑材料总公司、黑龙江省交通物资公司及黑龙江省建筑材料总公司共同发起，采用定向募集方式于1993年7月设立的股份有限公司。经中国证券监督管理委员会批准，1999年3月18日本公司发行社会公众股8,000万股，1999年4月15日股票在上海证券交易所挂牌上市，股票代码：600173，股票简称：牡丹江。浙江卧龙置业集团有限公司前身上虞市卧龙房地产开发有限公司创建于1994年12月，2004年8月组建浙江卧龙置业集团有限公司。2007 年9 月30日，公司更名为浙江卧龙地产股份有限公司。公司从2008年1 月4日起名称变更为“卧龙地产集团股份有限公司”。公司的股票简称和公司代码不变。 公司名称：卧龙地产集团股证券代码：600173 证券简称：卧龙地产 份有限公司 公司英文名称：WolongRealEstateGroupCo交易所：上海证券交易所 公司曾有名称： .,Ltd. 证券简称更名历史：*ST丹工商登记号 江S*ST丹江ST丹江ST卧济开发区 注册地址：浙江省上虞市经

精心整理 龙卧龙地产 注册资本：72514.7万元（点办公地址：浙江省上虞市经击查看注册资本在邮政编码：312300 济开发区人民西路1801号 72414.7-72614.7区间的所有上市公司） 法人代表：陈建成（点击查联系电话 公司传真 看陈建成是否在其他公司任法人代表） 成立日期：1993-07-17(点董事会秘书：马亚军 董事会秘书电话 击查看同月成立的上市公司) 1.2卧龙地产2008-2010年度财务报表 1.2.1卧龙地产（600173）2008~2010年度资产负债表 卧龙地产(600173)资产负债表 单位：元 报表日期 流动资产 2008/12/31 2009/12/31 2010/12/31 154,815,000.00 -- -- -- 977,244,000.00 -- -- -- 896,501,000.00 -- -- -- 货币资金 结算备付金 拆出资金 交易性金融资产 精心整理

衍生金融资产 应收票据 应收账款 预付款项 应收保费 应收分保账款 应收分保合同准备金 应收利息 应收股利 其他应收款 应收出口退税 应收补贴款 应收保证金 内部应收款 买入返售金融资产 存货 待摊费用 待处理流动资产损益 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 流动资产合计 非流动资产 -- -- 27,761,300.00 9,427,450.00 -- -- -- -- -- 102,063,000.00 -- -- -- -- -- 1,479,000,000.00 -- -- -- 18,504,100.00 1,791,570,000.00 -- -- 32,779,800.00 9,988,800.00 -- -- -- -- -- 339,150,000.00 -- -- -- -- -- 1,449,230,000.00 -- -- -- 47,560,400.00 2,855,950,000.00 -- -- 95,725,200.00 12,269,900.00 -- -- -- -- -- 661,401,000.00 -- -- -- -- -- 1,801,420,000.00 -- -- -- 71,032,200.00 3,538,350,000.00 -- -- -- -- -- -- 发放贷款及垫款 可供出售金融资产 精心整理

持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 其他长期投资 投资性房地产 固定资产原值 累计折旧 固定资产净值 固定资产减值准备 固定资产净额 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 公益性生物资产 油气资产 无形资产 开发支出 商誉 长期待摊费用 股权分置流通权 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计 -- -- -- -- 5,990,880.00 7,690,710.00 2,335,850.00 5,354,860.00 -- 5,354,860.00 -- -- -- -- -- -- 165,000.00 -- 248,081,000.00 40,000.00 -- 57,573,800.00 -- 317,205,000.00 -- -- -- -- 6,014,500.00 17,553,000.00 3,449,010.00 14,104,000.00 -- 14,104,000.00 -- -- -- -- -- -- 165,000.00 -- 231,450,000.00 -- -- 55,374,500.00 -- 307,108,000.00 -- -- -- -- 4,103,900.00 23,446,200.00 8,567,760.00 14,878,400.00 -- 14,878,400.00 -- -- -- -- -- -- 225,000.00 -- 97,549,800.00 -- -- 4,937,110.00 -- 121,694,000.00 精心整理

资产总计 流动负债 2,108,780,000.00 3,163,060,000.00 3,660,040,000.00 70,000,000.00 -- -- -- -- -- -- 119,311,000.00 142,691,000.00 -- -- 635,390.00 99,861,300.00 -- 34,681,600.00 -- -- -- 429,810,000.00 -- -- -- 174,990,000.00 -- -- -- -- -- -- 90,309,000.00 481,873,000.00 -- -- 2,065,040.00 165,383,000.00 -- 3,240,950.00 -- -- -- 326,226,000.00 -- -- -- -- -- -- -- -- -- 1,690,000.00 295,886,000.00 642,035,000.00 -- -- 2,122,570.00 220,642,000.00 -- 4,018,500.00 -- -- -- 69,276,800.00 -- -- -- 短期借款 向中央银行借款 吸收存款及同业存放 拆入资金 交易性金融负债 衍生金融负债 应付票据 应付账款 预收款项 卖出回购金融资产款 应付手续费及佣金 应付职工薪酬 应交税费 应付利息 应付股利 其他应交款 应付保证金 内部应付款 其他应付款 预提费用 预计流动负债 应付分保账款 精心整理

保险合同准备金 代理买卖证券款 代理承销证券款 国际票证结算 国内票证结算 递延收益 应付短期债券 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 流动负债合计 非流动负债 -- -- -- -- -- -- -- 90,000,000.00 -- 986,990,000.00 -- -- -- -- -- -- -- 370,000,000.00 -- 1,614,090,000.00 -- -- -- -- -- -- -- 230,000,000.00 -- 1,465,670,000.00 360,000,000.00 -- -- -- -- 27,548,200.00 -- 387,548,000.00 1,374,540,000.00 150,000,000.00 -- -- -- -- 25,711,800.00 -- 175,712,000.00 1,789,800,000.00 341,000,000.00 -- -- -- -- 147,345,000.00 -- 488,345,000.00 1,954,020,000.00 长期借款 应付债券 长期应付款 专项应付款 预计非流动负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 负债合计 所有者权益 330,000,000.00 44,145,700.00 -- 402,860,000.00 616,798,000.00 -- 725,147,000.00 216,154,000.00 -- 实收资本(或股本) 资本公积 库存股 精心整理

专项储备 盈余公积 一般风险准备 未确定的投资损失 未分配利润 拟分配现金股利 外币报表折算差额 归属于母公司股东权益合计 少数股东权益 -- 52,848,700.00 -- -- 77,587,700.00 -- -- 504,582,000.00 229,659,000.00 -- 58,213,100.00 -- -- 179,035,000.00 -- -- 1,256,910,000.00 116,355,000.00 -- 66,344,500.00 -- -- 400,877,000.00 -- -- 1,408,520,000.00 297,501,000.00 1,706,020,000.00 所有者权益(或股东权734,241,000.00 1,373,260,000.00 益)合计 负债和所有者权益(或2,108,780,000.00 3,163,060,000.00 股东权益)总计 1.2.2卧龙地产（600173）2008~2010年度利润表 3,660,040,000.00 卧龙地产(600173)利润表单位：元 报表日期 2008/12/31 2009/12/31 2010/12/31 831,994,000.00 831,994,000.00 -- -- -- -- -- 659,350,000.00 529,689,000.00 1,043,960,000.00 1,043,960,000.00 -- -- -- -- -- 801,370,000.00 626,463,000.00 2,198,800,000.00 2,198,800,000.00 -- -- -- -- -- 1,630,750,000.00 1,215,300,000.00 一、营业总收入 营业收入 利息收入 已赚保费 手续费及佣金收入 房地产销售收入 其他业务收入 二、营业总成本 营业成本 精心整理

利息支出 手续费及佣金支出 房地产销售成本 研发费用 退保金 赔付支出净额 提取保险合同准备金净额 保单红利支出 分保费用 其他业务成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 公允价值变动收益 投资收益 其中:对联营企业和合营企业的投资收益 汇兑收益 期货损益 托管收益 补贴收入 其他业务利润 三、营业利润 -- -- -- -- -- -- -- 172,703,000.00 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- 58,472,400.00 13,610,900.00 27,102,800.00 -841,521.00 31,316,200.00 59,226.00 -- -- -- -- -- -- -- 242,614,000.00 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- 90,848,400.00 29,157,900.00 37,632,200.00 663,633.00 16,605,000.00 23,619.00 -- -- -- -- -- -- -- -- 568,050,000.00 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- 153,271,000.00 35,825,500.00 68,716,400.00 7,615,360.00 150,015,000.00 精心整理

营业外收入 营业外支出 非流动资产处置损失 利润总额 所得税费用 未确认投资损失 四、净利润 归属于母公司所有者的净利润 少数股东损益 五、每股收益 基本每股收益 稀释每股收益 六、其他综合收益 七、综合收益总额 归属于母公司所有者的综合收益总额 归属于少数股东的综合收益总额 -- -- -- -- 119,673,000.00 102,433,000.00 17,239,600.00 -- 169,042,000.00 49,369,000.00 -- 159,212,000.00 136,511,000.00 22,700,700.00 573,343.00 4,234,370.00 -- 232,018,000.00 72,806,500.00 -- 362,050,000.00 270,259,000.00 91,790,600.00 2,996,770.00 13,591,800.00 5,082,610.00 3,620,920.00 10,748.30 569,512,000.00 207,462,000.00 0.31 0.31 0.41 0.41 -- 159,212,000.00 136,511,000.00 0.37 0.37 -- 362,050,000.00 270,259,000.00 -- 22,700,700.00 91,790,600.00 1.2.3卧龙地产（600173）2008~2010年度现金流量表 卧龙地产(600173)现金流量表单位：元 报告期 一、经营活动产生的现金流量 2008/12/31 2009/12/31 2010/12/31 420,796,000.00 1,379,890,000.00 2,296,310,000.00 销售商品、提供劳务收到的现金 客户存款和同业存放款项净增加额 向中央银行借款净增加额 -- -- -- -- -- -- 精心整理

向其他金融机构拆入资金净增加额 收到原保险合同保费取得的现金 收到再保险业务现金净额 保户储金及投资款净增加额 处置交易性金融资产净增加额 收取利息、手续费及佣金的现金 拆入资金净增加额 回购业务资金净增加额 收到的税费返还 收到的其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流入小计 购买商品、接受劳务支付的现金 客户贷款及垫款净增加额 存放中央银行和同业款项净增加额 支付原保险合同赔付款项的现金 支付利息、手续费及佣金的现金 支付保单红利的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 支付的各项税费 支付的其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流出小计 经营活动产生的现金流量净额 二、投资活动产生的现金流量： -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- 98,399,500.00 519,196,000.00 505,570,000.00 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- 51,478,200.00 1,431,360,000.00 583,769,000.00 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- 27,721,100.00 2,324,030,000.00 1,195,550,000.00 -- -- -- -- -- -- -- 12,902,900.00 103,666,000.00 89,341,400.00 711,481,000.00 -192,285,000.00 -- -- 15,876,700.00 130,961,000.00 198,204,000.00 928,811,000.00 502,553,000.00 -- -- 24,880,600.00 296,346,000.00 421,382,000.00 1,938,160,000.00 385,870,000.00 精心整理

收回投资所收到的现金 取得投资收益所收到的现金 处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 收到的其他与投资活动有关的现金 减少质押和定期存款所收到的现金 投资活动现金流入小计 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 投资所支付的现金 质押贷款净增加额 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 支付的其他与投资活动有关的现金 增加质押和定期存款所支付的现金 投资活动现金流出小计 投资活动产生的现金流量净额 三、筹资活动产生的现金流量： -- -- 11,251.60 -- -- 4,190.04 -- -- 8,615.66 -- -- -- -- -- -- -- 11,251.60 968,528.00 45,022,000.00 -- -- -- 4,190.04 10,234,100.00 527,094,000.00 -- -- -- 8,615.66 4,382,080.00 -- -- 331,103,000.00 -- -- -- -- 45,990,500.00 -45,979,300.00 -- 537,328,000.00 -537,324,000.00 -- 335,485,000.00 -335,476,000.00 80,076,000.00 -- 210,000,000.00 -- -- 290,076,000.00 85,000,000.00 777,599,000.00 -- 344,990,000.00 -- -- 1,122,590,000.00 170,000,000.00 75,000,000.00 75,000,000.00 471,000,000.00 -- -- 546,000,000.00 594,990,000.00 吸收投资收到的现金 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 取得借款收到的现金 发行债券收到的现金 收到其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流入小计 偿还债务支付的现金 精心整理

分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 39,237,900.00 -- 3,000,000.00 127,238,000.00 162,838,000.00 95,389,400.00 -- -- 265,389,000.00 857,200,000.00 82,146,400.00 3,222,950.00 -- 677,136,000.00 -131,136,000.00 支付其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流出小计 筹资活动产生的现金流量净额 附注 -- -75,426,300.00 230,241,000.00 154,815,000.00 119,673,000.00 -- -- 31,316,200.00 856,571.00 -- 60,000.00 -- -- 35,131.80 -- -59,226.00 -- -- 822,430,000.00 154,815,000.00 977,244,000.00 159,212,000.00 -- -- 16,605,000.00 1,159,300.00 -- 40,000.00 -- -- 886.53 6,008.20 -23,619.00 -- -- -80,742,900.00 977,244,000.00 896,501,000.00 362,050,000.00 -- -- 150,015,000.00 3,144,090.00 -- -- -- -- 9,245.93 1,502.40 -- -- 汇率变动对现金及现金等价物的影响 现金及现金等价物净增加额 期初现金及现金等价物余额 期末现金及现金等价物余额 净利润 少数股东权益 未确认的投资损失 资产减值准备 固定资产折旧、油气资产折耗、生产性物资折旧 无形资产摊销 长期待摊费用摊销 待摊费用的减少 预提费用的增加 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 固定资产报废损失 公允价值变动损失 递延收益增加（减：减少） 精心整理

预计负债 财务费用 投资损失 递延所得税资产减少 递延所得税负债增加 存货的减少 经营性应收项目的减少 经营性应付项目的增加 已完工尚未结算款的减少(减:增加) 已结算尚未完工款的增加(减:减少) 其他 经营活动产生现金流量净额 债务转为资本 一年内到期的可转换公司债券 融资租入固定资产 现金的期末余额 现金的期初余额 现金等价物的期末余额 现金等价物的期初余额 现金及现金等价物的净增加额 -- 361,851.00 -- -3,329,020.00 -2,377,680.00 -12,348,800.00 53,596,500.00 -380,069,000.00 -- -- 1,074,910.00 -- 2,199,330.00 -1,836,370.00 29,774,500.00 -294,134,000.00 588,476,000.00 -- -- 15,801,300.00 -- 50,437,400.00 -8,830,770.00 406,878,000.00 -1,938,980,000.00 1,337,630,000.00 -- -- -- -192,285,000.00 -- -- -- 154,815,000.00 230,241,000.00 -- -- -75,426,300.00 -- -- 502,553,000.00 -- -- -- 977,244,000.00 154,815,000.00 -- -- 822,430,000.00 -- 7,718,000.00 385,870,000.00 -- -- -- 896,501,000.00 977,244,000.00 -- -- -80,742,900.00 2.公司基本业务活动 2.1公司历史简介 浙江卧龙置业集团有限公司前身上虞市卧龙房地产开发有限公司创建于1994年12月，2004年8月开始集团化运作，组建浙江卧龙置业集团有限公司，2007年精心整理

7月浙江卧龙置业集团有限公司通过对公司股权收购、资产置换、用资产认购定向增发的股份、股权分置改革、变更注册地及更名等完成对公司的重组。2007年9月30日，公司更名为浙江卧龙地产股份有限公司，注册地为浙江省上虞市经济开发区，2008年1月4日公司更名为卧龙地产集团股份有限公司。公司目前具有二级房地产开发资质，是一家集房地产开发、投资经营、建筑工程、装饰工程及物业管理为一体的集团型企业。在2008第八届中国房地产发展年会上，卧龙地产获“2008中国最具影响力品牌企业”；公司注册资本3.3亿，控股子公司8家，子公司分布于武汉、广东清远、银川、宁波、绍兴等地；专业技术人员120余人。公司秉承卧龙控股集团有限公司“诚、和、创”的企业文化，依托雄厚的人才优势和资本实力，以OA自动化办公、CRM信息化管理系统以及目标成本管理系统为手段，实施现代企业管理。以二、三线城市为目标市场，着力打造人性化、精品化、舒适节能、时尚超前的经典楼盘，以加快产业扩张、加大土地资源储备，努力实现精细化管理为目标，使自身达到规模化开发、社会化融资的具有可持续发展能力的大型房地产集团。 2.2经营范围： 房地产开发，投资经营管理，建筑工程、装饰装潢工程的设计、施工，物业管理（凡涉及许可证制度的凭证经营） 公司网址：? 电子信箱：? 所属板块：浙江?房地产开发与经营业?G股板块?股改全面推行股票?沪深A股主板?(点击查看该板块的所有上市公司) 发行日期：?1999-03-18(点击查看同月发行的上市公司) 发行价格：?4.42元(点击查看发行价格在3.42-5.42区间的所有上市公司) 上市日期：?1999-04-15(点击查看同月上市的上市公司) 精心整理

主承销商：华夏证券有限公司?(点击查看该承销商承销的所有上市公司) 上市推荐人：华夏证券有限公司?(点击查看该推荐人推荐的所有上市公司) 公告日期：2010-05-21 2.3公司概念内容 （1）高送转：2010年1月15日披露的2009年年报显示，公司实现归属上市公司股东的净利润为1.365亿元，同比增长33.27%。同时，拟每10股转增8股并派现1元。年报显示，2009年，卧龙地产实现营业收入10.44亿元，同比增长25.48%；归属上市公司股东的净利润为1.365亿元，同比增长33.27%；基本每股收益为0.41元，同比长32.26%。 （2）项目投资：卧龙地产集团股份有限公司于2010年4月8日以通讯表决方式召开五届十一次董事会，会议审议同意公司(乙方)于同日与武汉市汉阳区江堤街渔业村(甲方)签订意向合作协议，公司将参与武汉市汉阳区江堤街渔业村“城中村”改造项目[为武汉市确定的综合改造目标村之一，系汉阳区鲤鱼洲组团城中村改造项目的A包，目前改造规划正在编制，具体数据按正式方案确定的数据为准]，乙方同意在开发用地上建设的商业用房，由甲方按照建设成本价上浮30%的价格回购15-30%(回购数量按照组团项目统一标准，具体由江提街协调会议纪要为准)的商业用房，具体事项待双方协商后另行确定；甲方负责改造项目中的安置还建工作，还建建筑面积和建设标准以统一的政府批准方案为准，建设资金按建筑面积1800元每平方(按工程建设进度分段支付)计入开发用地出让成本，建设及交付均与乙方无关，还建房建设成本超过的部分按规范测算和市场行情由双方协商解决；乙方同意在该合作项目摘牌前，2010年4月19日前向甲方支付人民币2.4亿元作为前期启动资金，该资金由武汉区汉阳江堤街道监管使用。若乙方竞得该项目的开发权，前期启动资金可抵扣土地挂牌精心整理

保证金，在乙方土地摘牌成功后转为首期土地款；甲方全面负责组团项目A包范围内的拆迁安置以及其他相关事宜的办理，承诺于2010年9月30日前完成A包范围内的所有拆迁工作。本意向协议书的相关权利和义务由公司发起设立的武汉卧龙墨水湖置业有限公司享受和承担。 2010年1月18日，公司拟以3.46亿元收购浙江省耀江房地产开发有限公司、武汉市耀江置业有限公司分别持有耀江神马实业（武汉）有限公司50%、25%的股权。耀江神马以房地产项目开发与销售为主业，注册于武汉市东西湖区。目前，耀江房产持有其50%的股权，耀江置业持有其25%的股权，上虞市协作物资经销有限责任公司（该公司法定代表人陈菊仙为卧龙地产董事长的直系亲属）持有其25%的股权。耀江神马主要资产是为目前正在开发的丽景湾项目，该项目占地面积359,475.01平方米，目前规划建筑面积总计430,336平方米，项目位于武汉市东西湖区金银湖金南一路南，武汉市人民会议中心南侧。公司预计，本次收购完成后公司将持有耀江神马75%的股权，公司将按照计划对该项目进行持续开发与销售，预计对公司未来业绩产生较大的影响。 （3）增发概念：根据中国证券监督管理委员会发行审核委员会2009年8月28日相关会议审核结果，卧龙地产集团股份有限公司公开增发A股股票申请获得有条件通过，卧龙地产本次增发预计募集资金金额不超过8亿元人民币(含发行费用)，发行数量不超过1.2亿股。 （4）大股东增持计划实施完毕：卧龙地产09年9月28日公告称，控股股东一致行动人增持公司股份计划实施完毕。公告显示,在2008年9月11日至2009年9月10日期间,公司控股股东的一致行动人卧龙控股通过上海证券交易所证券交易系统累计增持公司股份133.05万股,占公司总股本的0.4%。本次增持后,精心整理

公司控股股东及卧龙控股合计持有公司股份比例为63.25%,卧龙控股将按照有关规定向中国证券监督管理委员会申请豁免要约收购义务。 2.4发展方向 随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势，企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其2008的市场环境急剧变化，如何通过企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点 从近年房地产企业的盛衰起伏中，我们可以看到行业发展的几个重要的趋势性特征： 行业资源日益集中，经营规模化正成为趋势； 多项目运营、集团化管控成为发展重点； 粗放经营向精细化经营方式转化； 异地扩张与全国性企业品牌显现； 民营企业力量崛起和壮大； 客户的维权意识明显提高

在此背景下，房地产企业的管控手段也在发生深刻的变化： 扩张，集团一体化运作，需要企业提升协同效益；

以项目、客户为中心的开发项目和客户营销的业务过程一体化； 从资本经营逐步向管理出效益的商业模式转化；

职业经理人的人才队伍，配合现代化的IT管理手段，提升企业的核心竞争力

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3.资本结构分析

3.1杜邦分析 2008.12.31 3.2风险评估

评价：该股当前收盘价为4.58元，短期压力为4.83元，中期压力为4.99元，短期支撑为4.38元，中期支撑为4.04元。

基本面评价：价值投资的基础是个股的基本面质地，积垢是推动股市上涨的中坚力量，而左右机构做多或做空的主要动因，则完全取决于股票的业绩是否大幅度预增。 风险提示：股市时刻存在风险，这个风险来自两个方面，一个是基本面是否能支撑得住当前股价，二是技术面上该股是否已经进入高风险区域！ 基本面风险：该股当前位置（单位：元） 3.3风险准备

1.宏观调控政策风险

近年来，国家出台了一系列的政策法规，利用行政、税收、金融、信贷等多 种手段从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调 控。从未来发展趋势来看，国家对房地产市场的宏观调控将成为行业的常态。如 果公司不能适应宏观调控政策的变化，则有可能对公司的经营管理、未来发展造 成不利的影响。

2.公司业务快速拓展所引致的风险

近三年，公司发展速度较快，营业收入由2006年度的39,939.81万元增长 到2008年度的83,199.36万元；归属于母公司股东的净利润由2006年度 5,714.41万元增长到2008年度的10,243.30万元。未来几年，公司仍将继续保 持快速发展的趋势。公司经营规模的扩大和业务范围的拓宽对企业的管理能力、

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治理结构、决策制度、风险识别控制能力、融资能力等提出了更高的要求。 3.公司商业地产经营模式的风险

公司控股子公司清远市五洲实业投资有限公司开发的卧龙?五洲世纪城项目 建成后，商贸城项目70%的商业铺位将出售给业主，公司预留30%的商业铺位用 于出租，清远市五洲实业投资有限公司设立全资子公司清远义乌商贸城经营管理 有限公司负责商贸城的经营管理。如果公司不能及时完成招商、开业等工作或者 公司对商贸城的经营管理不到位，则有可能影响公司卧龙?五洲世纪城项目的商 卧龙地产增发股票申请文件1-1增发招股意向书 1-1-4

铺及住宅销售，并对公司业绩产生较大影响。 4.公司现金流及筹资风险

2008年度及2009年1-6月，公司合并经营活动现金净流量为-19,228.51 万元和13,292.80万元，现金流量压力主要源自购买项目开发用地，随着公司经 营规模的加大，后续开发还需投入资金，公司可能面临现金流量不足的风险。2008 年度，公司取得银行借款金额为21,000万元，截至2008年末卧龙控股集团有限 公司及其关联方给公司提供资金的余额为28,339.4万元，项目开发资金需求对 外部借款及关联方提供资金的依赖程度较大。随着业务的持续发展，作为资本密 集型企业，公司仍将需要大量的资金支持，如果外部借款渠道及关联方提供资金 受到限制，自有资金和商品房预（销）售回笼的资金跟不上项目建设要求，则公 司房地产项目开发将面临筹资风险。 5.公司偿债风险

2008 年12 月31日，公司合并资产负债率为65.18%，流动比率为1.82，速 动比率为0.32，公司合并长期借款36,000万元，短期借款和一年内到期的长期

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借款16,000万元，存货占流动资产和总资产的比例分别为82.55%和70.14%。公 司面临一定的偿债风险，若销售市场或金融市场发生重大波动，将直接影响公司 按期偿债能力。另一方面，存货的变现能力将直接影响公司的资产流动性及短期 偿债能力。公司的拟开发项目、在建项目处于二、三线城市或具有较大潜力的城 市，具有良好的市场前景，房地产存货变现能力较强。但如果公司因在建项目开 发和预售项目销售迟滞等因素导致存货周转不畅，将给公司总资产的周转和短期 偿债能力带来较大压力。 6.房地产市场波动的风险

随着宏观调控政策的实施，以及市场预期的变化，部分城市商品房价格从 2007年下半年开始出现回落，楼市成交量逐渐萎缩；加之2008年下半年开始的 全球金融危机对国内房地产业成交价格及成交量造成进一步影响。公司已有开发 卧龙地产增发股票申请文件1-1增发招股意向书 1-1-5

项目的主要城市的商品房销售量在2007年下半年至2008年底呈现单边下降的走 势；公司房地产业务所在主要城市的房价出现不同程度的调整，不同地区的房价 走势呈现差异化，前期涨幅较大的地区调整的幅度较大。发行人2009年一季度 营业收入较上年同期下降37.23%，如果发行人项目所在城市房地产市场楼价继 续下降，成交量继续萎缩，公司销售压力将增加，并对公司的收益产生较大的影 响，公司面临短期收益波动的风险。

4.投资可行性分析

上述项目总投资约为194,035万元 （一）卧龙·天香华庭二期项目 1、项目基本情况

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2、项目内容及规模

卧龙·天香华庭项目位于上虞城南梁湖镇兰芎山下，距市中心2.5公里。卧 龙·天香华庭项目经上虞市规划局2005年8月批准的规划方案中建设规划用地 约389,740平方米、总建筑面积约308,800平方米、容积率0.96。截至2008年 12 月31日，卧龙·天香华庭一期项目已竣工并交付使用。

2007 年11 月27日，公司子公司上虞市卧龙天香华庭置业有限公司通过公 开拍卖方式获得上虞市梁湖镇天香华庭西侧地块。根据上虞市卧龙天香华庭置业 有限公司与上虞市国土资源局于2007年11月27日签署的虞土出让合[2007]17 号《国有土地使用权出让合同》，该宗出让土地面积为40,321平方米，出让价格 为9,900万元，用途为住宅和商业服务业用地。公司将该地块开发项目暂定名为 天香翠庭。

2008 年3 月20日，公司子公司上虞市卧龙天香华庭置业有限公司将天香翠 庭项目与天香华庭未开发部分统一重新规划，并将调整后的规划方案上报上虞市 规划局，上虞市规划局批准了该调整规划方案，并将按调整后规划方案核发建设 用地规划许可证、建设工程规划许可证。

公司将上述天香翠庭项目与天香华庭未开发部分合称为卧龙·天香华庭二期 项目。卧龙·天香华庭二期项目具体项目内容及规模如下表： 3、项目建设单位

卧龙·天香华庭二期项目由公司控股子公司上虞市卧龙天香华庭置业有限公 司开发建设。 4、项目市场前景

（1）上虞市房地产开发投资增长较快

上虞市最近三年的房地产投资额增长较快，反映出上虞市房地产市场需求容

精心整理 量较大。 17 单位：亿元

数据来源：上虞市年度统计公报 （2）上虞市商品房潜在市场需求较大 单位：万平方米

由上图可以看出，受到国内房地产行业宏观调控及2008年下半年全球金融 危机引发的国内宏观经济形势发生变化等的影响，上虞市2007年、2008年商品 房销售面积下降，但其下降幅度是在商品房竣工面积更大幅度下降的情况下出现 的，这种情况说明2008年商品房销售面积与商品房竣工面积存在着正相关，上 虞市商品房需求仍具有潜力。

（3）项目地理位置独特，拥有较强的人文景观优势 数据来源：上虞市年度统计公报 （2）上虞市商品房潜在市场需求较大 由上图可以看出，受到国内房地产行业宏观调控及2008年下半年全球金融 危机引发的国内宏观经济形势发生变化等的影响，上虞市2007年、2008年商品 房销售面积下降，但其下降幅度是在商品房竣工面积更大幅度下降的情况下出现 的，这种情况说明2008年商品房销售面积与商品房竣工面积存在着正相关，上 虞市商品房需求仍具有潜力。

（3）项目地理位置独特，拥有较强的人文景观优势

随着上虞市城区框架的不断拉大、杭州湾上虞新区建设步伐的推进，上虞市 商品住宅的供应量和需求量大幅增长，呈供求两旺的局面。根据上虞市城市总体 规划，城南板块是生态旅游居住区，是上虞最适宜居住区域。本项目地块三面环

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山，山坳地势低缓，植被丰茂，内有多处优质泉眼，区域周围学校、农贸市场等 配套设施齐全。本项目南面有规划建设中的“英台故里——祝家庄风情旅游区”， 自然人文景观优势明显。

（4）项目符合上虞商品房需求总体趋势

经过数年的长足发展，以小高层、高层为代表的电梯物业已成功取代多层物 业成为上虞公寓类产品的主流建筑形态，特别是在容积率2.0左右遍布的城北新 区区块，电梯物业以其便捷、时尚、舒适等特点已被广泛接受，并逐渐成为一种 流行趋势。本项目在城南板块中将率先迎合这种消费趋势。 （5）项目定位的消费人群清晰

纵观上虞楼市在售商品房项目，主力供应与消费区间都集中在100~150左右 的三房、四房户型，房产消费基本以包括周边市镇在内的本地人口为主，基本以 家庭为单位的购买消费为主。而针对年轻人或首次置业的刚性消费需求的中小户 型目前仍然是一个市场空白。该项目针对上述目标消费人群，将有效地填补这一 市场空白。

（6）上虞市政府的房地产需求刺激政策 上虞市政府规定，到2009年12月31日止，凡在上虞城市规划四环以内向 房地产开发商新购普通（或一般）住房（不包括排屋、别墅），使用银行商业性 贷款（公积金贷款除外）2年以上的个人，在取得所购住房专用发票和契税完税 凭证后，均可享受该住房财政贴息政策。期间，向城市规划四环以内的房地产开 发商新购普通（或一般）住房（签订购房协议并支付了首期款项），其原有的住 房在前后一年之内出售的，其出售的房屋契税，在新购住房办理过户纳税时，市 财政按原出售住房契税额留市部分进行补助（新购住房缴纳的契税低于原住房出 售缴纳的契税，按新购住房契税留市部分进行补助）。

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上虞市还规定，对城市规划四环以内、除老城区（指舜江东路以南、曹娥江 以东、凤山路以西区域）以外的新开楼盘营业房，酌情确定地段计税租金标准。 对公积金中心因放贷资金短缺而向上级争取的再贷款资金，市级财政按争取资 金额（日均余额）的1%范围内给予业务经费补助。 6、项目预计开发进度及目前进展情况

卧龙·天香华庭二期土地成本已经支付完毕，以下投资不含土地成本。 7、项目主要经济指标预测 （二）卧龙五洲·世纪城一期项目 1、项目基本情况 2、项目内容及规模

卧龙五洲?世纪城项目所在地块位于广东省清远市北江南岸，新城区连江西 路以南，人民三路以北东临国泰北路，西临富强北路，濒临北江。总占地面积约 617,983平方米，地上总建筑面积约1,373,100平方米。卧龙五洲?世纪城项目分 为两个部分，一部分为五洲批发市场，为商铺项目，又称“商贸城”，商贸城位 于项目南侧，占地面积165,401平方米，总建筑面积约178,111平方米；另一部 分为住宅项目，又称“世纪城”，世纪城项目位于项目北侧，占地面积452,582 平方米，地上总建筑面积1,194,989平方米，地下总建筑面积216,000平方米。 上述“商贸城”与“世纪城”合称卧龙五洲?世纪城。

卧龙五洲?世纪城一期项目包括商贸城一期项目和世纪城一期项目，卧龙五 洲?世纪城一期项目用地总计253,281平方米，其中商贸城一期项目用地129,701 平方米，商贸城一期建筑面积148,276平方米；世纪城一期用地123,580平方米， 世纪城一期地上建筑面积292,101平方米，地下建筑面积52,000平方米。 根据清远市城市规划局出具的《关于清远市五洲实业投资有限公司五洲·世

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纪城项目的说明》，“清远市五洲实业投资有限公司投资建设的五洲·世纪城项目 达到了国办发[2006]37号文、建住房[2006]165号文及本市根据上述文件确定的 新建商品住房套型结构比例等的要求。” 3、项目建设单位

卧龙五洲?世纪城项目由公司控股子公司清远市五洲实业投资有限公司独立 开发。清远市五洲实业投资有限公司注册资本金13,000万元，公司直接持有 50.1%股权，浙江五洲建设投资集团有限公司持有49.9%股权。公司具有实际控 制权。募集资金到位后，公司与浙江五洲建设投资集团有限公司将按各自持股比 例向清远市五洲实业投资有限公司投入资金进行项目开发。 合作方浙江五洲建设投资集团有限公司的基本情况如下： 项目已开工部分的承建单位是五洋建设集团有限公司（特级资质等级），监 理单位是清远市中正工程监理有限公司（甲级资质等级）。 4、项目市场前景

开发建设卧龙五洲?世纪城是适应市场需求,提升城市品位的需要，卧龙五 洲?世纪城选址于清远市北江南岸的新城区，配套设施基本齐全，定位于大型商 贸城及中高档住宅。该地块规模大，交通便利，能营造良好的居住环境，创出品 牌楼盘，并成为清远城市的一大亮点，提升城市品位。 （1）清远市商贸项目市场分析

广东省作为全国商品生产、制造、加工中心，商品流通辐射国内外，已有百 余年历史的“广交会”吸引了众多国内外客商的关注。尤其是近些年来，随着珠 三角经济圈在全国经济增长速度排名靠前，广东省商贸业的发展更是加速提升。 目前，广东省内的商品贸易市场建设与发展仅次于浙江的“大市场经济”， 但广东省商贸流通业近几年的发展较快。国内商品市场“双中心理论”表明，国

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内商品市场一个中心已经在义乌形成，在广州将出现另一个集商品制造、加工、 贸易于一身的中心。

清远市总面积1.92万平方公里，总人口约400万，位于广东省西北部，南 接广州，西临广西，东近韶关，素有粤、湘、桂“三省通衢、北江要塞”之称， 是经济强省广东与内地大市场连接的重要经济走廊，被称为“广州的后花园”。 在清远建设商品批发市场的市场前景良好，具体而言：

① 几年清远市工业经济突飞猛进，初步形成了建材陶瓷、金属制品、纺织 服装、制鞋皮革、电子家电等产业体系。完整的产业体系将带动工业原材料产品 性商品批发市场，目前建设大型商品批发市 场竞争环境比较宽松。

④清远吸引外来人员投资置业，城市人口近年来大幅增长，会带来大量的商 品消费。

（2）清远市商住项目市场分析 ①房地产开发投资增长迅速。 清远的房地产投资额从2006年开始增长显着。这表明清远房地产市场处于 增长期。如图所示： ②市场潜在需求较大、价格支撑牢固

清远市商品房空置面积2003年以前呈逐年上升的趋势，在2003年达到最高 峰44.25万平方米，2003年以后则稳步下降。说明2003年以后清远房地产市场 发展良好，同时由于广州、深圳等大中城市房价高昂，外地购房者日益增多，销 售面积超过竣工面积，供不应求。

从销售面积来看，清远市近年保持着较大幅度的增长，2008年由于全国房 地产市场景气度下降，清远市房产销售面积也出现了下滑，但下滑幅度低于广州、

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深圳、上海、北京等大城市，如下图所示：

从房产成交价格上看，清远市2008年房地产销售价格与2007年房产销售价 格基本持平，底线支撑牢固。 ③城市环境的改善增加购房需求

清远正在全力打造成为国家优秀旅游城市、珠江三角洲后花园，城市辐射力 的提高，将刺激周边区域的购房需求，吸引外地人来清远置业。旧城改造速度 加快、货币化分房的积极推进、住房补贴覆盖面的扩大、和清远城区旧宅内的几 十万居民面临的第二次换房机会，都会促进购房消费增加，房地产消费潜力较大。 （3）清远市政府扩大内需的政策

清远市政府于二OO八年十二月六日印发了《关于加大投入扩大内需促进经 济平稳较快发展的意见的通知》，通知中关于加快现代服务业建设的条款中明确 要加快物流和商业发展，推进清城区中汽南方国际汽车城、永陆汽配城、五洲商 贸城、农产品批发市场等一批专业市场建设；关于促进房地产市场健康平稳发展 的条款中明确：2008年底至2010年计划投入320亿，引导房地产市场平稳健康 发展，确保全市房地产年投入规模在60亿以上。 5、项目总投资估算 6、项目预计开发进度及目前进展情况

卧龙五洲?世纪城一期项目土地成本为5,085万元，已经支付完毕，以下投资 不含土地成本。

7、项目主要经济指标预测

5．筹集资金

主要会计数据 筹集资金使用情况

精心整理 财务指标

募集资金项目先期投入情况 1.卧龙?天香华庭二期

公司抢抓市场机遇,解决募集资金短期未能到位问题,公司以自筹资金预先投 入卧龙?天香华庭二期的开发建设。

截至2009年11月19日止,公司以自筹资金预先投入卧龙?天香华庭二期项目 13,560.79万元

2.卧龙?五洲世纪城一期项目

公司抢抓市场机遇,解决募集资金短期未能到位问题,公司以自筹资金预先投 入卧龙?五洲世纪城一期项目的开发建设。 截至2009年11月19日止,公司以自筹资金预先投入卧龙?五洲世纪城一期项目 8,501.00万元。

用闲置募集资金暂时补充流动资金情况 截止2010年6月30日，公司用闲置募集资金暂时补充流动资金20,000万元 募集资金投资项目实现效益情况