问：最高人民法院制定两部司法解释的背景和目的是什么？
答：随着《物权法》自2007年10月1日施行以来，涉及建筑物区分所有权和物业服务的纠纷案件数量不断增加。由于《物权法》的相关规定比较原则，审判实践中对如何正确理解和适用《物权法》等法律规定提出了许多亟待解决的问题。
建筑物区分所有权和物业服务事关广大人民群众切身利益，也关系到物业服务企业正常经营和健康发展。为认真贯彻落实《物权法》等法律规定精神，给人民法院相关审判实践提供更具操作性的司法解释依据，最高人民法院出台了这两部司法解释，通过司法解释的形式统一裁判尺度，维护法律的权威，切实做好建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件民事审判工作。
问：两部司法解释的确涉及面非常广，制定这样的司法解释是不是对起草制定工作有更高的要求？
答：司法解释是法律解释的重要组成部分，最高人民法院历来非常重视这项工作。住房和物业服务问题牵涉千家万户，起草制定相关的司法解释确实是一件责任重大的事情。自启动以来，在反复征求全国各高级人民法院和部分中基层人民法院意见的基础上，最高人民法院多次召开有相关部门同志参加的座谈会。在这个过程中，全国人大常委会法工委、住房和城乡建设部、中华全国律师协会、中国物业管理协会等部门提出了许多重要和富有建设性的意见和建议。除此以外，一些教学、科研部门也对我们的工作提供了大力支持和帮助。为更加广泛地听取社会各界的意见，提高司法解释的质量，我们还于2008年6月16日通过《法制日报》、《人民法院报》和中国普法网、中国法院网向社会公布司法解释征求意见稿，公开征求各界意见。广大业主、律师、专家学者以及物业服务企业、建设单位踊跃参与，热情非常高。总体
看来，两部司法解释的起草制定工作贯彻了这样几个指导原则：一是严循立法精神。立足于司法解释功能定位，严格按照物权法等法律规定精神，确保解释内容符合立法宗旨和目的；二是平等保护当事人利益。注意建筑物区分所有权和物业服务法律关系各方当事人利益的平等保护，力求实现当事人间权利义务的平衡；三是民主原则。广泛听取社会各界意见、建议，努力做到兼听则明；四是针对性和可操作性原则。紧贴审判工作实践中的热点、难点问题，不务虚，不贪大求全，切实为审判实践提供统一的裁判依据；五是合理吸收法学研究成果原则。在满足审判实践需要的基础上，合理借鉴法学理论通说，确保学理上的妥当性。
问：实践中，对如何认定业主观点不一，司法解释作出相关规定主要基于何种考虑？
答：“业主”在建筑物区分所有权理论中被称为建筑物 区分所有权人，是《物权法》第六章中的基础性概念之一，但法律没有对此作出规定。明确业主身份的界定标准，对贯彻执行《物权法》第六章规定具有重要意义，有必要在司法解释中予以明确。根据《物权法》第9条、第28条、第29条、第30条等规定，司法解释确定依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。这是界定业主身份的一般规则。
但在现实生活中，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。在此情况下，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业身份的标准，将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈，与其它业主之间的联系程度也更为直接和紧密，因此有必要对其“业主身份”问题进行特别
规定。为了更好地维护业主自治秩序和建筑物区分所有权法律关系的和谐稳定，根据《物权法》等法律规定精神，司法解释对这种情形下的业主身份认定问题作出特别规定，即可以认定其为《物权法》第六章所称的业主。这样的规定既可以有效地统一司法评价标准，也符合《物权法》的规定精神，适应现实生活。同时，还可以引导这部分人及时办理物权登记。
问：如何认定专有部分和共有部分是实践中大量纠纷的关键问题，司法解释对此作出了怎样的规定？
答：专有部分和共有部分是建筑物区分所有权理论和立法中的特有称谓，同样也是《物权法》第六章中的基础性概念之一。明确专有部分和共有部分的界定标准和范围，对界定业主身份乃至正确理解适用《物权法》第六章相关规定具有重要意义。按照建筑物区分所有权理论通说认为，界定专有部分的标准是“具有构造和利用上的独立性”。此外，专有部分属于不动产，而不动产所有权的取得一般须经登记。登记不仅是认定专有部分所有权的重要标志，也会对业主自治权的行使产生重要影响，因此有必要把登记作为专有部分界定的标准之一。尽管目前还存在一些本应属于专有部分却无法进行登记的情况，但随着登记制度的不断完善，并不意味着日后不能办理登记。所以，司法解释将“登记”表述为“能够登记”。除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外，司法解释从现实生活出发规定，专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。其中，特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他使用的空间范围。为方便理解，司法解释进行了适当列举，即车位、摊位等。
实践中很多建筑物区分所有权纠纷是围绕共有部分产生的。《物权法》第六章对共有部分采取了较为分散的列举式规定。综合实践中有关共有部分界定争议的实际情况并经反复研究，司法解释采用列举、排除加兜底的方法，明确了
《最高法审理建筑物区分所有权纠纷具体的应用法律问题解释》《物业服务纠纷案件具体的应用法律问题解释》
