来较大难度。因为地下商铺无法经营餐饮业态，所以我司建议在地下商铺中引进类似于“宏图三包”、“迪信通”等专业性卖场或者各类零售市场，但是由于与这些商家洽谈需要较长周期，因此对于这部分商家的招商工作我司将会提前展开，并且力争在项目正式开盘前完成这块大面积地下商铺的招商工作，提升地下商铺的投资价值，促进销售进度。
项目销售计划
本项目将遵行以下的策划思路：提纯销售概念―找准目标客户－确定销售策略－制定价格方案。最终完成项目所有商铺的销售。
1.项目销售价格建议
本项目销售产品共分为两大类，一类是“标准套”（B1＋1F＋2F），一类为大面积商铺。其中第一类共有55套，而大面积商铺共计13块。
?“标准套”销售价格建议
B1～2F销售价格为：B1均价0.80万/㎡1F均价3.00万/㎡2F均价1.80万/㎡
标准套类型,套数（套）,套面积（㎡）,均价（元）,套总价（万元）,总价（万元）1,31,140.87,20294,285.88,8862.282,6,141.04,20293,286.21,1717.263,3,164.96,19123,315.45,946.35
4,3,132.80,18096,240.32,720.965,3,131.77,20694,272.68,818.046,1,116.28,18667,217.06,217.067,1,162.54,18667,303.41,303.418,1,140.01,18657,261.21,261.219,1,146.64,18571,272.33,272.33
10,1,266.75（1F+2F）,25131,670.36,670.3611,1,302.54（1F+2F）,24000,726.10,726.1012,1,214.04,18489,395.74,395.7413,1,83.29(1F),30000,249.87,249.8714,1,192.17（1F+2F）,23084,443.61,443.61
标准套总销（万元）,16604.58
由上表计算可知，“标准套”总建筑面积为8126.06㎡，其中标准套（B1+1F+2F）的销售均价在18000～21000元/㎡，标准套（1F+2F）的销售均价在23000～25500元/㎡，标准套（1F）均价为30000元/㎡。标准套总销金额共计16604.58万元。
?大面积商铺销售价格建议
B1～3F大面积商铺销售价格为：B1均价0.80万/㎡
1F均价3.00万/㎡（1F商铺层高5.6m）2F均价1.80万/㎡（2F商铺层高5.6m）3F均价1.50～1.80万/㎡（3F商铺层高5.6m）
楼层,编号,套数（套）,套面积（㎡）,均价（元）,套总价（万元）,总价（万元）B1,1,1,2722.35,8000,2177.88,2177.881F,2,2,494.32,30000,1482.96,2965.922F,3,1,477.03,19276,919.50,919.50,4,1,476.99,19258,918.57,918.573F,5,1,487.03,15681,763.70,763.70
,6,1,493.54,15771,778.37,778.37,7,2,278.00,18000,500.40,1000.80,8,1,306.00,18000,459.00,459.00,9,1,447.79,18634,834.41,834.41,10,1,367.80,18796,691.33,691.33,11,1,287.00,18000,516.60,516.60
总销（万元）,12026.08注：大面积商铺编号如附图所示
由上表计算可知，本项目大面积商铺总建筑面积为7610.17㎡，其中B1大面积商铺销售均价为8000元/㎡，1F大面积商铺销售均价为30000元/㎡，2F大面积商铺销售均价为19200元/㎡，3F大面积商铺销售均价在15500～19000元/㎡，B1～3F大面积商铺总销金额共计12026.08万元。
?项目总销金额测算
根据“标准套”销售价格建议和大面积商铺销售价格建议，可测算出本项目的总销金额。计算式：16604.58＋12026.08=28630.66万元
故项目总销金额为28630.66万元。
2.目标客户设定?
A、
核心目标客户：投资型客户
专业型投资客户特征分析：
1、专业性
专业型投资客，他们来自于全国各地，投资即是他们的职业。他们具有专业的投资眼光和广阔的信息渠道，一旦发现有利可投的目标，即可能出手，并产生连带效应，吸引更多的投资客。2、
短期性
与一些长线投资客户不同，这类投资客基本采取短线投资的方法，实现投资产品的快速转手，以达到滚动投资的目的。一般来说，三年――五年的投资产品是他们投资目标。3、
有组织性
这些投资客可能是某些专业投资机构的成员，或会自行组织一些投资团队，所以，团购将是此类投资客户惯常采取的方式。所以对价格的要求他们会更加苛刻。B、
散户型投资客
本案作为长岛路台儿庄路的商业投资产品，必将吸引区域市民的踊跃投资。
?次要目标客户：经营客户
本案因为整体定位明确，对招商的要求无疑将设定较高的门槛，而多数知名连锁商家不会采取购买的方式开展经营活动；同时，散户经营者由于其本身的资金实力有限，购买经营的比例也将比较小。
3.销售周期及方式
本项目B1～3F总建筑面积为17636.16㎡，位于长岛路台
儿庄路，建筑形态呈“L”型。考虑到位置、体量、销售节奏等因素，计划项目采用一次开盘，分批销售的策略。整个销售周期分别由蓄水准备期（规划方案确定至主体施工完成），客户预约期（主体施工完成至拿到预售许可证），集中销售期和整盘收尾期构成。其中整个销售期（取得预售许可证至尾盘收尾工作完成）最长控制在12个月内。
以下即针对各个重要时间段进行企划、业务操作的阐述。?蓄水准备期（项目规划方案确定至主体施工完成）阶段目标：开展业务培训为后一阶段接触客户做好准备，制作并发包各项户外媒体及销售道具推动项目第一波形象宣传。通过与第一批客户的接触，收集客户对产品单价、总价、位置、面积的反馈信息。同时运用公司的客户资源，利用短信平台对投资客户进行项目可售信息发布。
企划推广：以形象宣传为主，针对目标消费群，扩大区域内知名度。
企划载体：区域性的、价格较为低廉的媒体，如楼书、围墙广告、横幅、公交车身
业务操作：▽与企划、业主进行动脑会议，确认阶段媒体方向及执行重点；
▽各项销售道具及部分媒体的发包、跟进；▽团队组建；
▽开始执行压马路及市调工作，进一步熟悉周边
{营销计划}某楼盘可行性分析及销售计划
