?以周边区域租金作为参考，并依据本项目售价，按照租金回报率7%计算所得。
?我司将1F（小面积）租金价格定为5.5～6.0元/㎡·天，略高于长岛路上沿街商铺的租金，因为本案是一个全新的项目，在整个建筑设计的风格上，功能配置上都要好于同区域的其他商铺，而且目前周边没有可出租商铺；将1F（大面积）租金定为4.5～5.2元/㎡·天，因为这部分商铺面积较大，月租金总价较高，考虑到未来商家在经营上的租金承受能力，故其日租金均价定为1F（小面积）租金的80%。
?3F租金均价为3.0～3.5元/㎡·天，因为本案在3F商铺的建设中，将附送进深为6.2m的露天阳台，这大大提升了原有3F商铺的使用空间和景观附加值；同时3F商铺层高5.6m，增加了商铺自身使用率；从另一个角度来看，其实3F商铺是租一送一，按这样的情况来计算，原来3F租金均价3.0～3.5元/㎡·天就可变相的折算为1.5～1.8元/㎡·天左右。
?B1租金均价为1.5元/㎡·天左右，因为B1商铺的业态限制较
大，且位置不佳，只有通过较低的租金，相对多的广告指引位置，才能有利于日后的招商工作。
小结：在我司调查过程中发现，长岛路沿线，可供出租的商铺基本没有，市场需求空间十分巨大，鉴于供求之间的关系，租金略高于周边市场是可行的。另外，根据我司对于项目的整体定位以及后期的招商，我司将引进众多具有品牌效应的商家入住本项目，
加上项目本身整体设计风格新颖，形象突出，功能性强，利用率大，以及其在区域内商业的规模效应，租金较周边略高是合理的。
2.招商业态建议
我司在对长岛路、菏泽路、台儿庄路周边的市调中发现，周边的业态主要是餐饮、服饰、食品、百货和社区配套商业，而其中服饰和社区配套所占比例较高。在台儿庄路与菏泽路之间的长岛路沿线46家商铺中，餐饮业态占13%，服饰箱包占33%，社区配套商业占26%，食品占9%，百货占11%，其他（1家游戏机房，2家中介）占8%。
我司建议引进区域内缺少的品牌餐饮或大型娱乐商家，从而带动整体的招商。业态主要为知名连锁快餐品牌、休闲餐饮品牌、咖啡店、茶坊、美容美体SPA、品牌服装零售、特色餐饮、特色火锅、大型餐饮或娱乐业（游艺城、桌球俱乐部、知名KTV等）。
3.业态配比建议
????
休闲康体：15%品牌服饰零售：20%连锁快餐：20%中大型餐饮娱乐：45%
业态,推荐商家
休闲康体,星之健身、思妍丽女子美容护肤中心、佰草集、御美会、舒雅良子、千子莲足浴等
品牌服饰零售,4You，G2000、U2、HOTWIND、上海故事、真维
斯、达芙妮、PASSAGES、佐丹奴、班尼路、X特步、361度等连锁快餐,肯德基、麦当劳、棒约翰、味千拉面、必胜客、汉堡王、永和大王、东方既白、真功夫、吉野家、满记甜品、九龙冰室、避风塘等
中大型餐饮娱乐,多利川菜、渝信川菜、梅园村酒家、达迦玛、豪牛士、上岛咖啡、小肥羊火锅、JustIn美式桌球俱乐部、绿色动力网吧、上海歌城等
4.招商流程
本案定位为长岛路台儿庄路地区，具有品牌效应、地标性质的，集各式餐饮、休闲康体、娱乐中心等功能于一体的区域性商业中心，我司将在完成前期对于项目本身的调查和区域环境及市场的分析后，展开以下工作。
?在项目规划方案确定后，招商及部分销售人员开始就符合本案业态定位的商家进行电话开发及预约工作。尤其需要针对项目内未来需要销售的13块大面积商铺，加大、加强商家开发的力度，了解商家的开店意图以及其在房型结构、功能配套上的需求，并及时与业主取得联系，根据商家的建议对项目的规划设计方案进行修改。
?在项目桩基施工开始后，招商及销售人员将之前开发的商家进行集中邀约，参加业主举办的项目推介会，与他们就项目细节再次进行沟通与洽谈。
?在项目主体施工开始后，通过媒体、广告、派单，对项目进行
造势，增加项目知名度，通过来电和现场来人，积累第二波客户；同时委托律师起草“租赁意向书”，完成部分大面积商家的意向书签订。
?进行第二轮优质商家的筛选。
?在招商过程中对商铺的租赁进行必要的销控，原则上采取先中圈弧、地下广场，再向两边铺开的租赁方式；需要尽快完成大面积商铺的招商；其次，“标准套”商铺的租赁，将以商家的品牌效应作为引进的标杆，初期招商过程中严格对商家的档次进行把关；对于品牌效应较差或者部分个体商户，我司将留下其联系方式，在品牌商家招商基本完成后，再对其进行筛选、洽谈、引进；2楼以上及地下商铺由于租赁面积较大，考虑到以后租户经营的实际需要，要预先留出较合理的上下通道及醒目的广告指引。?在项目主体施工完成后，选择统一的时间进行第二波商家的意向书签订。
?至项目开盘前，招商工作基本完成，并且招商人员需要对商家
进行持续性的维护工作。待我司完成大部分销售任务之后，招商人员需要协助商家完成进户、装修、证照办理及开业前的准备工作。小结：
?本项目采用先招商，后销售的方法，目的是为了通过项目前期的成功招商，为项目引进品牌商家，以提升项目在区域中的整体知名度，同时为后期的销售增加亮点，给投资者以更强的信心，
使项目的商铺价值得到最大化的体现。
?考虑到项目约有13块大面积商铺需要销售，其中B1大面积商铺面积为2722.35㎡，1F～3F剩余12块大面积商铺面积基本在250～500㎡。因为这些商铺面积大，总价高，在后期的销售中会存在较大抗性，所以我司在前期招商过程中会加大、加强这部分大面积商铺的招商力度，引入具有品牌效应的实力商家。同时，我司将在与商家租金洽谈的过程中，控制这些大面积商铺的租金回报率基本维持在7%以上，增加其投资价值，不过对于那些品牌认知度非常高的商家，诸如麦当劳、肯德基、必胜客等，若在招商过程中遇到阻力，会给予他们租金上一定的优惠幅度，可能会使回报率略低于7%，因为如果将他们能够成功引进，会大大提升本项目的知名度，聚集人气；而投资客户因为认可这些商家本身的实力，并能得到长期稳定的收益，即使租金回报略低，也不会造成这些商铺的滞销。力争在项目正式开盘之前完成所有13块大面积商铺的招商工作，与商家签订“租赁意向书”，以便后期在销售过程中增大大面积商铺的卖点，增加投资客的信心，加快其去划的速度。
?为了配合项目的招商顺利进行，业主需要在项目规划方案确定后，在最短的时间内完成楼书的制作，以便于我司招商人员向商家进行项目介绍。
?项目中圈弧B1拥有一块面积为2722.35㎡的商铺，由于商铺
处于地下，其业态的限制较大，将会为之后的招商及销售工作带
{营销计划}某楼盘可行性分析及销售计划
