顾问书
（一）物业管理委员会的简介
物业管理委员会是物业管理市场需方的主体，是以物业业主组成的团体，是维护业主权利的主要机构。根据国内外物业管理的成功经验，为了搞好物业管理，除了要完善的法律法规，使物业管理的有法可依、有章可循外，更重要的是要有各业主直接参与物业管理，实行业主自治管理与专业管理相结合的原则。自治管理组织是以物业管理委员会（简称管委会或业主管委会）为基础，业主大会为最高权力机构的组织形式。 一、物业公司与管委会的关系 1、地位上平等关系
物业管理公司和管委会之间是受委托人和委托人、服务者和被服务者之间的关系，没有隶属关系，双方在地位上是平等的。在法律上，业主管理委员会有委托或不委托某个物业管理公司的自由，物业管理公司也有接受或不接受委托的自由。在组织上关系上，不存在领导或被领导、管理与被管理之间的关系。 2、工作上的合作关系
物业管理公司在管理物业的过程中经常要和管委会进行联系，管委会为了业主们的共同利益也时常要和物业管理公司打交道，由此产生了它们之间的合作工作关系。一般来说，委托合同都规定了物业管理公司和管委会的权利和义务，如物业公司有权要求管委会协助管理，有义务把重大管理措施提交管委会审议；管委会有权审议物业公司制订的年度管理计划和管理服务的重大措施，有义务协助物业管理公司落实各项管理工作等等。这些都是双方合作关系的表现。
（二）物业管理委员会的性质与组成
一、业主委员会的性质
物业管理委员会（以下简称管委会）是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。管委会由小区（大厦）业主大会或者业主代表大会选举产生，管委会委员应当由业主担任。 二、业主委员会成立的条件
根据《长沙市住宅物业管理条例》规定，住宅小区入住率达到50%
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以上时，所在地物业管理行政主管部门应会同开发建设单位召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生管委会： 三、业主委员会的组成
1、管委会必须由业主代表组成：管委会由于是业主自治组织，必须由业主组成，代表业主行使执行权、审议权和监督权。 2、管委会的组成人数：根据物业管理区域的面积大小和物业类型等方面的因素，综合考虑确定人数。按《长沙市住宅物业管理条例》规定，管委会委员由5人以上单数组成。
3、管会委员的条件：按《长沙市住宅物业管理条例》规定：“管委会委员主要在业主中选举产生，也可聘请街道办事处、居委会和公安派出所的人员担任，其中业主委员应少于委员总数的三分之二”。“管委会主任、副主任在管委会委员中推选产生”。 “管委会委员每届任期3年，委员可以连选连任。“管委员会委员须符合下列条件：热心公益事业、品行端正、能履行业主委员会委员职责、能遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程”。同时“管委员会委员不得兼任所辖区域的物业管理企业的工作”。
（三）业主大会和管委会的职权与职责
一、业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
1、选举、罢免管委会委员；
2、审议通过或修改管委会章程和物业管理公约； 3、决定选聘、续聘或解聘物业管理企业；
4、听取和审议管委会工作报告和物业管理企业工作报告； 5、决定本住宅小区内物业管理的重大事项； 6、改变或撤销管委会作出的不当决定；
二、业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
1. 听取和反映住宅小区业主及使用人的意见和要求，代表和维护他
们合法权益；
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2. 召开和主持业主代表大会并报告工作，贯彻落实业主代表大会的
决议；
3. 拟订管委会章程和物业管理条约；
4. 选聘物业管理公司，签订物业管理服务合同；
5. 审议物业管理公司制定的年度物业管理计划和物业管理重大措
施，并监督执行；
6. 检查、督促住宅小区各项管理工作的实施和规章制度的执行，协
助物业管理公司落实各项管理工作。 7. 协助、配合居委会搞好有关管理工作；
8. 法律、法规、规章和业主代表大会赋予的其他职责；
另：根据〈长沙市住宅区物业管理条例〉第13条规定，新建住宅小区在管委会成立前，由开发建设单位自行或委托物业管理公司对住宅小区实施物业管理。管委会成立后，应依照本办法规定招标选聘物业公司对住宅小区实施物业管理。
（四）业主大会和管委会筹备运作程序
一、筹备工作的步骤：
1、 《长沙市住宅区物业管理条例》中规定：“住宅小区入住率达到50%
以上时”，所在地物业管理行政主管部门应当会同开发单位或街道办事处召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生物业管理委员会。由开发单位或委托物业管理单位以书面形式向区房地产行政主管部门报告开始筹建业主委员会。
2、 成立第一次业主大会或业主代表大会筹备工作小组，并将筹备组名单
公布。筹备组可由开发商代表1名、物业管理公司代表2名、业主代表2名三方共5人组成。 3、 选票的计算：一户一票。
4、 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数超过一百人的，
应当按物业套数比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会，一般不超过一百人。
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5、 业主大会、业主代表大会成员须具有完全民事行为能力。
6、 筹备工作小组要订出工作计划，定期开会讨论筹备工作中的一些具体
问题。会议一定要做好签到、会议记录，并将这些作为原始资料保存，以便查考。
7、 宣传发动工作一定要认真细致、广泛、明白，有一定的时间。讲清楚
成立业主委员会的目的、意义；业主委员会的权利和义务、职责；候选人的条件和如何产生候选人及选举的形式等问题。
8、 候选人的产生：由筹备工作小组协商推荐业主委员会候选人。候选人
必须是业主本人，为体现公平、民主，原则一份合同（一证）超过一人时，只能有一个人能当选候选人。 9、 按幢或按若干业权份额协商产生业主代表。 10、
候选人推出后，由候选人个人提供个人简历及照片，管理处在小
区内张榜告之全体业主，让业主了解。 11、
候选人应考虑到职业、学历的不同层次，考虑到其对管理处工作
的认同、支持、配合程度。 12、
由筹备工作小组起草业主委员会章程和业主公约草案，征求意
见、修改完善。
二、第一次业主大会或业主代表大会按下列程序召开： 1、由大会筹备组介绍大会筹备情况； 2、由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况；
3、业主大会或业主代表大会的成员投票选举产生管委会委员； 4、审议通过管委会章程和业主公约； 5、审议决定其他物业管理重大事项。 三、管委会成立工作程序：
1、 正式选举：①必须提前15天通知业主，将会议的时间、地点、内容、
形式、候选人名单、投票权数及投票人的权利和义务等书面送达每名业主；②采取有记名投票，减少纠纷、便于查证；③不是业主本人一定要有书面委托书，不满18周岁的业主由其法定代理人参加，列席会议的非业主的房屋使用人没有表决权；④选举方式：A、全体业主
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大会现场选举；B、采取上门发收选票，待选票收取过半后定时间通知业主及有关部门的人到会，公开开箱验票选举；C、大型住宅区可由楼长（必须持有本栋楼业主委托书）投票选举。⑤参加会议的业主人数：业主大会应当有过半数业权份额的业主出席，业主大会作出的决定，应当经过半数业权份额的业主通过。
2、 管委会应当自选举产生之日起30日内，按照《长沙市住宅区物业管
理条例》中第10条规定，管委会产生后，应当在30日内经所在地物业管理行政主管部门签署意见后，到民政部门办理社团法人登记手续。
四、关于管委会的相关规定：
1、管委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会；
2、经百分之二十以上业主或者业主代表提议，管委会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会；
3、住宅区物业管理专用资金、房屋维修资金、物业管理服务费及管委会经营收入帐目，管委会应至少三个月公布一次，接受业主和使用人的监督。
4、管委会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力； 5、管委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。
五、管委会章程
要成立管委会，必然要有一个章程。制定一份管委会章程，可以从以下几个方面考虑： 1. 成立管委会的目的； 2. 管委会的宗旨
3. 管委会的权利和义务； 4. 管委会成立方法； 5. 管委会会议及业主大会； 6. 业主大会的主要任务； 7. 有关补充说明；
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14号顾问书(业主委员会)
