XX居住小区物业管理方案
目
一、项目概况
二、物业管理内容 三、物业管理模式
四、物业公司组织机构和管理制度 五、物业费的成本测算
六、业服务内容、标准及质量保证措施 七、管理总体目标与分项目标
一、项目概况
1. 地理位置
该项目位于 sh 区与 jz 区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。 2. 项目主要经济指标
项
居住区规划总用地
录
目
计量单位 数 值 13.23 9.87 6.89 1.31 1.24 0.42 3.36 1292
Hm Hm Hm Hm Hm Hm Hm
2 2 2 2 2 2
2
1. 居住区用地①住宅用地②
公建用地③道路用地
④公共绿地
2. 其它用地
居住户数 居住人数 户均人数 总建筑面积
户
人
4134 3.2 19.11 16.23 14.87 1.46 2.88
人 / 户
万 m
2
1. 居住区用地内建筑总面积①住宅建筑面积②公建面积
2. 大卖场总建筑面积
万 m 万 m 万 m
2 2
2
万 m
2
项
目
计量单位 万 m
2
数 值
①大卖场面积
1.17 0.96 0.75 0.28
②扩建面积（三层）
万 m 万 m
2
2
③公建面积
地下车库及人防
万 m 万 m
2
2
3. 底层架空面积住宅平均层数
1.25 7.5 411.1 128.5 184.0
层 人 /hm2
人口毛密度
住宅建筑配套密度（毛）
套 /hm2
住宅建筑配套密度（净）
套 /hm2
住宅建筑面积毛密度
万 m/ hm 万 m/ hm
2
2 2
1.496 2.144 1.64 50.0
住宅建筑面积净密度
2
容积率
万 m/ hm
2 2
停车率
%
停车位
辆
地面停车率
634 8.7 110 28.5 25.6
% 辆
地面停车位
住宅建筑净密度
% %
建筑密度
绿地率
% 40.2
二、物业管理内容
物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务
体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为 “六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防 管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理” ；常规性公共服务（合同服务） 委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合 服务）。
1、房屋及设施设备管理
1.1 建筑公共部位得到维修、养护和管理
范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门
厅、共用排烟道。
房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面： A、工作的主动性
管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划， 执行房屋修缮标准、 有关工程施工技术规范、 健全档案记录、 保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多样性
根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务， 季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。 C、工作的针对性
在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 1.2 共用设施、设备的管理
范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成， 进行统一管理， 对于不同的设施、 设备进行不同的维修管理， 执行相应的工作质量标准， 建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案， 落实定期检查、 维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。 1.3 市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理
范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。
根据共用设施和附属建筑、 构筑物的类别不同， 指定并落实巡查制度、 维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车 库、制定专业管理方案并实施。 通过有序的工作使其达到功能正常、 畅通、达标，基本完好。 1.4 智能化设施设备
范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合 jt 智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。 做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、 系统的维护保养管理、 设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。 2、环境卫生管理
在 jt 我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环
境卫生维护、 实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。 做好两项工作， 即卫生 管理、环境管理。 2.1 卫生管理
是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，
区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。 2.2 环境管理
jt 的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高
住户的生活质量。 3. 绿化管理
绿化的功能是美化环境。 通过我们的管理达到绿草荫荫、 绿树成荫的效果； 我们以专业化的管理养护人员， 将片区负责与巡查相结合， 科学合理的保养、 管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。 4、治安消防管理
治安消防管理工作是 jt 重点管理工作之一。 我们要贯彻 “预防为主、 防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。 5、车辆交通管理
对小区内各类车辆 （汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。 6、公共管理
6.1 住户装修管理
在 jt 物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。 以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。 装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、 安宁的生活环境。
6.2 搞好维修基金以及储备金的核收与管理。
6.3 协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。 7、常规性公共服务
即物业处履行物业管理合同， 为全体业主及住户提供的经常性服务， 是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。
8、委托性特约服务
是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户 14 小时开启电梯、 24 小时高层供水、水泵的维修保养等。 我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。
9、经营性多种服务
即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造 jt 温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点 点滴滴的积累和平凡的小事， 体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。 从而使每一位业主及住户体验生活在 jt 这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务， 并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。
三、物业管理模式
居住在 jt 社区中，不仅提高了住户的生活质量， 也改变了人们的生活观念
和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。
我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。
1、 管理方法
1.1 严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。 1.2 提供共管式服务。
1.3 严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。 1.4 运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。
1.5 启动 CI 系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。 2、 运作程序
可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。 3、 实施措施
3.1 治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。 3.2 装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。 3.3 精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。 3.4 合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。
3.5 发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。 3.6 在智能化管理上加强各方面工作
3.7 超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。 3.8 开展卓有成效的社区文化活动 4、 管理手段
4.1 启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。
4.2 执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。 通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。
4.3 建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。
4.4 工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。
4.5 提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。
4.6 管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。
四、物业公司组织机构和管理制度
1、服务中心组织机构
1.1 物业管理公司组织机构图
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