《农村土地登记制度的公示公信作用探讨》
摘要：因此，应当对登记的私法作用做出补足，加强登记的公示作用，让土地承包经营权的物权性质得到体现，让登记在平等主体的交易之间发挥保护作用，最后，土地承包经营权登记作为公私结合性质的登记，公法性质难以从中剥离，进行一次完整的土地登记必须经过行政机关的权威认证，行政人员是进行登记不可或缺的部分，登记制度是为交易者提供标的权利状态及相关信息的重要制度，起到了便捷提供交易信息，保障交易安全，促进土地流转交易进行的作用，需充分发挥土地登记的作用
周梦蝶
摘 要：农村土地属于法律规定不动产的一种，其登记存在登记对抗主义与登记生效主义两种模式。但随着农村土地交易特点的改变，现存登记制度出现了不完善的地方，如登记性质不明确、登记查询制度不完善、缺乏登记错误纠纷赔偿机制、登记专业化程度低等问题，不适应时代的发展，也影响了登记的公示公信作用。应当明确登记性质，并完善配套制度，以配合农村土地流转新形势，保护农民利益。
关键词：土地承包经营权；登记；公示作用；公信力
长期以来，农民对农村土地缺乏交易自由，法律禁止农民进行土地的各项交易，这对土地资源效能的发挥是有害无益的，也无法让农民从土地得到更丰厚的收入。十七届三中全会以后，《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》改变了这种局面。《决定》赋予了农民自主进行土地流转交易的权利，事实上将农民带入市场经济之中，让农民体会到了市场经济的自由灵活，打开了农村土地市场。农民因此有了更多生活方式的选择，不必因为土地无人耕种而被困在农村，可以去城市谋取另一种人生。
要达到激励农民进行土地流转，扩大流转规模，提高流转频率的目的，需要重视土地登记的地位。在我国，农村土地依据取得方式可以分为农户家庭承包的土地，以及通过拍卖等方式获得的四荒承包地，前者采用对抗主义登记方式，后者采用生效主义登记方式。虽然不动产物权变动应当采取登记生效主义，但采取两种登记方式并存的制度具有一定的现实意义。曾经农民处于乡村的熟人社会之中，土地流转范围较小，交易受到彼此之间信任的保障，采取登记对抗主义足以保障交易安全，并且可以免除进行登记的费用。随着市场经济的发展，农村人口流动性加强，熟人社会逐渐瓦解，土地交易的范围也逐渐增大，和集体成员以外的人交易的机会增多，登记对抗主义已经不足以发挥保障交易安全的作用。
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登记制度的核心就是公示公信作用。公示作用即公示物权状态，告知第三人标的物的权利人，避免权利瑕疵纠纷。公信作用即利用登记机关的权威保障不动产物权信息的可信度。随着登记对抗主义效力的不足，现存的农村土地登记制度也渐渐在公示公信作用方面出现了以下缺失。 一、公示作用缺失
（一）登记的法律性质不明确
目前关于农村土地承包经营权登记属于公法性质还是私法性质存在许多不同的学说及理论观点。一些学者持前种观点，这样认为的理由是，目前农村土地登记是政府主导的行为，许多地区实行政府统一登记，因此登记并不是平等交易主体之间自发产生的意思表示，也就不具有私法性质。此外，政府进行土地登记的首要目的是将土地信息归档录入，便于政府的行政管理，因此甚至有学者称土地登记为行政登记。
另一些学者持反对观点。首先，《物权法》规定了登记的相关规定，其原则性指引要列入考虑范围，以保护物权体系的完整连贯。其次，公示的作用为明确产权，提示第三人，保护交易安全，这属于私法上的作用。最后，登记是依申请做出的行为，体现了私法上意思自治的原则。 笔者认为土地承包经营权登记结合了公法性与私法性，一方面起到了行政管理的作用，一方面起到了保护物权的作用，二者不可偏废。但是，在实际运用过程中，登记的公法作用得到了很好的实现，而私法作用，即公示公信作用，却未能得到很好的发挥。因此，应当对登记的私法作用做出补足，加强登记的公示作用，让土地承包经营权的物权性质得到体现，让登记在平等主体的交易之间发挥保护作用。 （二）查询制度不完善
登记私法作用缺失，公示作用不能得到实现的最主要表征为查询制度的不完善。登记能够保护交易安全的前提是第三人可以根据公示登记查询到不动产的产权状况和交易状态，保护交易安全，同时起到节约交易成本的作用。第三人通过查询公示信息能够更迅速地了解不动产信息，节约交易的时间成本，也避免了自己进行调查测量的金钱成本，促进交易顺利完成。
2008年《土地登记管理办法》出台，对土地登记查询做出了相关规定。《办法》第七十一条、第七十二条分别规定国土资源部门应当建立土地信息查询的电子信息库，并且能够公开查询制度，并且指出查询的过程依据《土地登记资料公开查询办法》的规定进行。但是，《土地登记资料公开查询办法》中没有详细对农村土地承包经营权的查询做出规定，其查询的法律法规仍
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然处于缺失状态，农民查询土地承包经营权登记信息无法可依。目前指导农民进行土地信息查询的法律法规有《土地登记资料公开查询办法》，建议参照其制定一部《土地承包经营权资料查询办法》，或者不另行制定，而将土地承包经营权登记信息的相关查询管理办法纳入《土地登记资料公开查询办法》之中，都能在很大程度上完善土地信息的查询，更好更规范地实现登记的公示作用。 二、公信作用缺失 （一）登机专业化程度较低
《土地登记办法》出台之后，土地登记程序得到了规范。《办法》规定，进行农村土地承包经营权登记的流程为：首先进行地籍调查，其次相对人提出申请，再次行政机关进行调查审核，注册登记，最后颁发证书或更换证书。《土地登记办法》对1989年《土地登记规则》进行了优化，体现在对登记流程规定的不同：地籍调查与登记申请二者的顺序不同。做出这个改动之后，地籍调查就由登记机关进行变为由权利人自己进行，并提供相关调查材料。地籍调查所包含的内容有土地位置、界限、面积、用途及权属等。以面积的测量为例，部分土地面积为不规则图形，且存在地势高低，一般人员难以自行测量，进行测量必须具备一定的专业知识，借助专业测量工具及系统。
采用行政机关进行地籍调查的情况下，登记机关要对以上项目进行调查，我国土地承包经营权登记人员通常按照行政要求来配置，未经过专门培训，进行地籍调查时存在专业性上的不足，登记错误时有发生。采用申请人自行提供登记资料的情况下，登记人需要支付一定的费用，寻找专业的第三方登记机构协助进行地籍调查，这就涉及第三方登记资质的问题。第三方机构本身的资质也需要受到审核审查，机构的业务能力决定了调查质量的高低，若由资质较差的机构进行地籍调查，而行政机构又无法发现其中的错误，土地登记的质量就会受到影响。此外，在一些边远地区，有时由村委会担任农村地籍调查的角色，甚至有农民自己进行测量的情况，这样提供的地籍调查信息，缺乏专业知识的登记人员必然会存在处理上的困难。 （二）缺乏登记错误赔偿机制
《物权法》第十二条规定了登记机关的形式审查职责。登记机关只需要审查材料的真伪，对材料记载事项无需进行实地勘验。进行土地登记的过程中，登记机关无需对地籍信息进行实地考察测量，只需验证权利人身份信息，权利人提供资料是否真实，证件是否经过时效等等。第二十一条规定了登记错误如何赔偿的问题。当事人提供虚假材料造成的损害由其自身负责，登记
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农村土地登记制度的公示公信作用探讨
