朝阳区第二社会福利中心 PPP 运营实施项目物有所值分析报告
某某区第二社会福利中心 PPP 运营实施项
目物有所值分析报告
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朝阳区第二社会福利中心 PPP 运营实施项目物有所值分析报告
前言
按照国家发展改革委《基础设施和公用事业特许经营管理办 法》、财政部、人民银行等《关于在公共服务领域推广政府和社会 资本合作模式指导意见的通知》、财政部《关于印发政府和社会资 本合作模式操作指南（试行）的通知》、《政府和社会资本合作项 目财政承受能力论证指引》及《关于征求政府和社会资本合作项目 物有所值评价指引（试行）》对 PPP 项目物有所值评价的相关要求， 编制本评价报告，编制主要依据包括但不仅限于：
1.《关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资 〔2014〕2724 号）；
3.《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》（国办发〔2015〕42 号）；
4.《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》 （财金〔2014〕76 号）；
5.《关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知》（财金〔2014〕113 号）；
6.关于印发《PPP 物有所值评价指引（试行）》的通知（财金 [2015]167 号）；
7.关于印发《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引》的通知（财金 2015（21）号）。
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目录
一、项目基本信息························································································ 49 （一）项目概况 ······················································································· 49 （二）项目产出说明 ··············································································· 51 （三）PPP 运作方式 ················································································ 52 （四）风险分配机制 ··············································································· 55 二、物有所值（VfM）定性评价 ································································· 56 （一）分析方法 ······················································································· 56 （二）分析内容 ···················· 57 （三）分析结论 ······················································································· 60 三、物有所值（VfM）定量评价 ································································· 60 （一）分析步骤 ······················································································· 60 （二）PSC 值计算 ···················································································· 61 （二）PPP 值计算 ···················································································· 64 （三）定量评价结论 ··············································································· 65 四、物有所值（VfM）评价结论 ································································ 66 附件一、VFM 定量分析表 ·········································································· 66 附件二、物有所值定性分析评分参考标准 ·············································· 69
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一、项目基本信息
（一）项目概况
1. 项目规划选址
根据市民政局、市发展改革委、市规划委、市财政局、市国土资源局联合发布的《关于加快养老服务机构发展的意见》（京民福发〔2008〕 543 号）“某某区政府需投资建设 400 张床位以上的保障型养老服务机构， 以城镇‘三无’、‘农村五保’及其他低收入老年人为服务对象”的要求， 2012 年由市发展改革委批准建设某某市某某区第二社会福利中心（以下 简称“二福”），规划和实际用地位于某某市某某区茂兴西路 7 号，总占 地面积 5649.2 平方米，建筑面积 20881 平方米。
2.项目建设内容
本项目设计养老床位 469 张，内设二个功能区（失能区 240 张床位， 高龄区 229 张床位），其中政府保障床位 94 张，三人间 48 张、双人间 46 张；非政府保障床位 375 张，三人间 192 张、两人间 174 张、单人间 9 张。各房间按需要配有独立卫生间、紧急呼叫系统、集团电话系统、有线 电视系统、雾化消毒系统、三至六层还设有氧气及吸痰系统等生活医疗保 障设施；配有集中空调系统、新风系统、地采暖系统、无障碍通道、厨房 餐厅、安保监控系统等公共服务设施；配有医务室、医用电梯等医疗设施； 配有阅览室、棋牌室、书画室等室内文娱设施；二至九层配有多功能层活 动室、配有 700 平方米的多功能厅用于老人室内活动；设有屋顶花园和院区活动场地。
3.项目投资规模与资金结构
项目总投资为 20641.2 万元,其中政府投资已投入 19145.45 万元 (现 资产评估价值约 20809.36 万元），主要用于建筑装修、家具设备、市政
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设施、消毒雾化等，剩余 1668.99 万元由社会资本负责，主要用于建设管理信息系统、采购和建设运行设备等。
表 1-1 项目总投资表
合作方 项目 工程建设 消毒雾化 金额（万元） 17067.45 500.00 300.00 1278.00 19145.45 1668.99 20814.44 百分比 82.00% 2.40% 1.44% 6.14% 91.98% 8.02% 100% 政府 内部装修及护士站设备设施采购 家具、多媒体、厨房、医疗、康复等设备设施的购置 政府投资合计 运营方 医疗护理、办公信息化等设备购置费 建设投资合计
4.项目实施意义
一是推进政府职能转变。政府由过去的直接参与者，变为政策引导和监督管理者，在保证政府意图实现的同时，减少直接干预，符合政府简政放权的要求，也顺应养老事业发展趋势。
二是促进质量效率提升。政府将二福的运营权委托专业运营机构，由其直接运营政府已投资建设完成的养老机构，通过多元化的服务方式、优良的服务水平、先进的运营理念以及专业管理团队，使服务质量及效率整体提升。
三是建立市场竞争机制。顺应市场规律，建立符合服务业运营管理特征的有效竞争机制，通过竞争引入专业化运营机构，运营阶段采用绩效考核机制，实现运营机构的持续完善，充分体现养老事业的福利性、规范性及示范性。同时，通过市场竞争，能够有效的降低运营成本，提升服务质量和效率。
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