姜海明 （肇州县房产管理处，黑龙江肇州166400）
【摘 要】房地产企业由于经济的发展开始成为大家所关注的焦点,房地产领域也因为是暴利行业而受到人们的关注,因为在暴利的背后是与之相对应的风险投资.这篇文章就是结合现实情况分析房地产所面临的经营风险,并提出了房地产企业应该采取的相对应的措施. 【期刊名称】民营科技 【年(卷),期】2015(000)002 【总页数】1
【关键词】房地产;经营风险;管理
房地产经营风险管理分析及策略研究
摘 要：房地产企业由于经济的发展开始成为大家所关注的焦点，房地产领域也因为是暴利行业而受到人们的关注，因为在暴利的背后是与之相对应的风险投资。这篇文章就是结合现实情况分析房地产所面临的经营风险，并提出了房地产企业应该采取的相对应的措施。 关键词：房地产；经营风险；管理
人们所熟知的房地产行业只是买房卖房进行交易的房地产的中间机构，但真正的房地产行业不仅参与后期的楼房销售工作，在前期的楼房设计以及楼房的建设过程中都有房地产的参与，一系列的过程更加大了房地产行业在行业里的风险。由于经济发展，带动了人们奔赴小康，百姓手里也有了些闲钱，由于土地资源的短缺，房产在人们看起来是非常保值的，人们把金钱投入到了房地产行业，但却没意识到经济带动的不仅仅是人们的生活条件，各个领域都在进步，
每一个细微的变化，都可以作用于房地产行业。
因此要严格把握房地产的风险，就要从房地产的长远发展进行观望，全面认识到房地产行业的经营风险，以积极乐观的态度面对当中的经营风险。
1 房地产面临的经营风险
1.1 获取土地阶段面临的风险。获取土地阶段首先会面临一定的政策风险。在我国，城市的土地市场是政府垄断供应，政府是惟一的土地供应者。政府可以通过控制供应量和实施政策工具，影响和调控房地产市场。土地供给政策和地价政策都会影响土地价格，从而加大企业获得土地的难度，影响企业的土地储备，给企业带来不确定风险。政策风险带来的土地使用权费用的不确定性是获取土地阶段的主要风险。同时，企业也会面临一定的竞争风险。目前，我国采用的是土地使用权招拍制度，那么，对于条件较好的建设用地，各家企业就会产生竞争。在招拍中，企业拿不到地，就会给企业的下一步带来很大的不确定风险，导致企业资源闲置或者计划落空。
1.2 开发建设阶段面临的风险。企业在前期工程阶段会面临一些风险。前期工程包括勘察、测量等。企业拿到地以后，一般就会根据总体设想进行规划，确定开发时机、开发方式等，而后进行预算。那么在这一阶段的风险，一是政府的有关政策可能带来风险。例如，对商品房的税收减免可以使企业偏向于建设商品房，而不是商业地产。政府政策会进一步影响企业的开发方式和开发周期，进而带来不同的收益。二是获得土地的状况所带来的风险。如果获得的土地不适于进行建设，则前期的工程费用较高，会带来利润降低的风险。企业在建筑安装工程阶段会面临一些风险。建筑安装工程主要包括土建工程和安装工程。 1.3 租赁及销售阶段面临的风险。政策变化给企业带来风险。房地产企业是最
终通过租赁和销售收回投资的。因为房地产投资到回收的周期较长，在这样一个长周期内，政策并不是始终如一的。政府的税收政策调整、住房政策调整，都会通过各个途径的传导影响房地产业的租赁和销售，最终会影响企业的预期收益。市场状况变化给企业带来风险。宏观经济也会带来风险，利率变化、经济下行、市场不景气都会导致风险。
2 房地产应采取的管理措施
2.1 加强经营环境分析。房地产企业应该认识到，外部的政策和经济的影响非常重要。获得土地的时候土地政策非常重要，开发建设的时候金融政策非常重要，租赁销售的时候住房政策非常重要。由于住房是民生的重要部分，而且短期内供需很难协调，导致政策作用非常大。外部经济环境仅次于政策环境，房地产的建筑业部分更需要关注的是成本，原材料的价格上升会直接增加建设成本，压缩利润；而现金流和借贷又需要关注市场利率等政策。房地产企业应该加强政策分析和市场预测。
2.2 提升风险防范能力。企业应该提高分析评估能力。主要是针对房地产项目的分析评估，企业除了在财务上能够合理预算外，更应该加强对房地产项目的分析评估，能够全方位掌握项目的优劣势，预测项目可能遇到的问题，预测未来的销售情况和收益情况。例如，周边的教育、医疗、交通等都会明显影响商品房的销售，学区房、地铁房就一直卖得很好。企业应该加强内部管理能力。内部管理是对企业开发建设全程的管理。企业应该采取科学的方法，合理加强对人力、财力、物力等全方位的管理，加强成本控制，提升收益水平。企业应该加强内部监督管理，保证建筑质量，提升建设效率。企业应该主动分散风险。“不能将鸡蛋放在同一个篮子里”，是基本的道理。对房地产企业来说，不仅
房地产经营风险管理分析及策略研究
