讲稿之二
《物权法》在不动产权属登记方面的亮点
及权属机构的应对策略
《物权法》的实施必将对现行不动产登记制度带来一定的影响。房屋是最主要的不动产,作为房屋权属登记部门,我们有必要认真学习、透彻掌握《物权法》的相关精神,正确应对《物权法》对房屋权属登记带来的影响和考验。
一、《物权法》在房屋权属登记方面的亮点
1. 明确了房屋权属登记的效力
《物权法》对不动产物权的变动采用了登记生效主义,规定经依法登记后发生效力,并且规定了物权生效的临界点,即自记载于不动产登记簿时发生效力。同时,《物权法》规定不动产登记簿是物权归属和内容的依据,不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明,所记载的事项如果与不动产登记簿不一致的,以不动产登记簿为准。这理顺了房产登记簿与房屋权属证书之间的关系,也为登记簿的公示公信提供了良好的基础,从而使得房产登记簿具有了较强的公信力。
2. 强化了权属登记机构的审查责任。
《物权法》第十二条规定了登记机构应当履行的职责。虽然没有明确提出必须进行实质审查,但“询问申请人”、“必要时实地查看”等要求赋予了登记机关对有关事项进行调查的权力,表明准实质审查应成为登记机构的主要倾向。实质审查是登记生效主义条件下依公示公信原则提高登记公信力的必然要求,从而使保护善意第三人的利益也有了法律基础。
3. 有利于减少权属登记机构的不规范行为
《物权法》特别规定登记机构不得有的行为,包括要求对不动产进行评估,以年检等名义进行重复登记,超出登记职责范围的其他行为。特别是为了防止登记机关利用登记多收费用,切实减少不动产权利人的经济负担,《物权法》对登记收费标准作出了明确规定。
4. 丰富了物权登记的形式
为适应我国不动产交易的市场需要,解决不动产登记过程中可能出现的争议,《物权法》确认了更正登记、异议登记和预告登记这三种新的登记制度。更正登记和异议登记制度是针对不正确登记的补救制度,预告登记制度则可以有效防止不动产交易中出卖人“一物二卖”,保护买受人的合理期待。
5 . 有助于尽快建立登记信息公示、公开制度。
《物权法》第十八条规定权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。这为建立登记信息公开制度提供了法律依据,从而有利于为不动产市场交易提供全面准确的信息服务,切实发挥保护交易安全、警示交易风险、降低交易费用、提高交易效率的功能,维护正常的不动产流转秩序。
6. 明确了登记机关的赔偿责任
房屋权属登记机构因登记错误造成当事人损失的赔偿责任,在以往的法规中并没有明确规定。这也导致大量的行政诉讼案件在当事人胜诉后,即使确认了房地产登记机构存在过错,当事人也得不到赔偿。而依据新出台的《物权法》,登记机构就登记错误导致的他人损害,无论何种原因,均应当承担赔偿责任。登记机构先行赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。这种赔偿方式与登记机关在一定程度上实施实质审查的方式是相辅相成的,有助于完善登记责任制
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度。这对于规范不动产登记活动秩序、强化登记机关的责任、保障不动产登记的公信力,充分实现不动产登记的法律价值和社会价值,有着十分重要的意义。
7. 为建立统一的不动产登记法奠定了基础。
我国目前没有统一的不动产登记法,实践中是按照不同的管理体制对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各项不动产分别予以登记,存在着登记体制不一、登记机关多头负责的混杂局面。既不利于当事人进行不动产登记和查阅,也为房地重复抵押等不正当行为留下了制度隐患,影响正常的不动产交易秩序。《物权法》第十条明确提出国家对不动产实行统一登记制度,从而为逐步建立统一的不动产登记法提供了法律依据。
二、《物权法》对房地产权属登记机构的考验
《物权法》出台之前,各地房地产权属登记所依据的国家性法规主要是《中华人民共和国城市房地产管理法》,该法律对房屋权属登记机构的职责规范不够明确,使得权属登记机构存在的操作空间较大。《物权法》对权属登记机关哪些该作为、哪些不该作为以及登记错误该承担什么样的责任都有了明确规定,这对权属登记机关及时转变观念、调整相关登记程序和环节提出了新的要求,将使其在提高登记质量、加大审查力度、错误赔偿责任等方面面临考验。1. 提高服务质量和效率的考验。
《物权法》出台以后,权利主体的权利归属意识会进一步增强,对车位、阁楼等之前权利归属较为模糊的部分将会细化,许多之前未登记的部分将会以某种形式通过登记来确权,房地产权属登记机关的业务量会相应加大,对效率的要求就会相应提高。同时,权利主体对登记机关保证和提高房屋权属登记质量和服务质量都有了明确的法律依据,因此房地产权属登记机构的压力会进一步增大,迫切需要在较短的时间内主动适应《物权法》的相关规定,迅速提高服务水平和服务效率。
2. 房地合一统一登记的考验。
《物权法》在不动产权属登记方面的亮点
