三、下半年行业形势五大预判，喜忧参半
1、 调控加码可能性较小，首套贷款有望维持宽松状态
近段时间，外界对下半年房地产调控加压的担心开始越来越多地出现，判断的主要依据就是：上半年“国五条”的全面失效，房价上涨的势头没有得到遏制。对此，我们认为下半年调控加码的可能性极小，主要原因有两点：第一，宏观经济面临的不确定性增强，新一届政府执政第一年经济不太会被允许出现过于快速的下滑，房地产业作为当前少有的景气行业和经济增长的重要支柱，政府出台新政打压的可能性不大；第二，新一届政府的执政理念正在发生转变，近一个月来，商业银行同业拆借利率连续大幅上涨，一时间外界对流动性短缺的担心甚嚣尘上，然而央行却罕见的对此不予置问，从此举中我们似乎能够体会到新一届政府正在有意减少行政权力对市场的干预，推及房地产市场，下半年遭遇严重打压的可能性大大降低。
此外，从中央高层近期支持首套房的表态来看，下半年针对首套房贷款的放松政策成为大概率事件。6月19日，李克强总理在国务院常务会议上明确提出支持居民家庭首套自住购房，这是新一届政府领导班子上台以来第一次在国务院常务会议这样级别的场合中，对房地产市场发展做出公开表态，而上述表态传递出对于房地产政策面的讯息无疑偏向利好。尽管首套房利率已不太可能进一步放松，但是至少不会在下半年再度收紧。
2、 国内外融资成本上升将促下半年地价趋于理性，成交规模较上半年或进一步攀高
上半年的土地市场的反弹近乎疯狂，企业拿地高潮迭起，其中很大的原因要归功于上半年海外宽松的融资环境，但是随着QE3政策的退出以及美国经济的回暖，将导致资金大量回流美国，因此下半年房企赴海外融资的大环境将大不如前；另外一方面，考虑到本届政府对金融机构去杠杆的强硬决心，预计下半年货币政策宽松的幅度将非常有限，如果美国、欧洲在下半年相继收紧货币政策的话，则国内将适度跟进，则年内国内流动性紧张的格局也将延续。对于房企来说，国内外资金面的收紧意味着下半年融资的成本将明显提升，由此我们预计下半年的土地市场将变得更加理性，地王项目和高溢价地块的比率将较上半年出现下降。
交易量方面，我们预计平稳走高应是大概率事件。主要有两方面的原因：一方面，作为供应方的地方政府，在土地财政的驱动下，卖力地推介地块几乎出于本能，而下半年又往往是政府集中推地的时期，因而今年真正的土地供应高峰期还远未到来。另一方面，作为需求方的房地产企业，自2010年本轮调控正式展开以来，相当一段时间内企业在投资环节表现偏谨慎，当前房企土地储备规模依然处于近几年以来的低位；而企业销售业绩自去年二季度以来却处于持续增长中，从2013年上半年全国房企销售排行榜来看，榜首企业业绩依然处于快速扩张的状态，以销售额830亿元位居榜首的万科地产同比去年同期业绩上涨了36%，而位居榜眼的绿地集团成交金额也同比上涨了45%。同时，2013年上半年企业销售TOP10
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门槛相比去年同期上涨了63%，以目前的速度来看，今年全年破千亿的企业将继续扩容，总结来说，当前这个时间点上房地产企业其实正处于一个“有钱缺地”的状态中。因此，我们预计下半年土地市场交易量仍将延续上半年的势头，一二线城市流标率将不会比之前出现大幅度的提升。
3、 全年商品房成交量有望突破12亿平方米， 三、四线城市将有较好表现
对于全国市场来说，考虑今年下半年行业大环境，估计2013年全年商品房销售量将增长10%左右，有望突破12亿平方米。尽管有调控影响，今年1-5月商品房销售面积仍达3.94亿平方米，较去年同期增长35.6%。下半年，我们预计行业大环境将维持基本平稳的情况下，市场活跃的态势将能够持续。当然由于去年下半年成交量的高位因素影响，今年下半年市场成交增幅将明显低于上半年，预计全年商品房销售面积将增长10%左右，全年成交量将有望突破12亿平方米大关，再创历史新高。
我们认为，前两年市场多呈动荡的三、四线城市，在今年将有较好表现。由于新增供应量较为充足、房价水平也较为合理，因此今年大部分三、四线城市市场成交量将出现较高的增长。更值得关注的是，未来中小城市开放户籍的政策，将对相关城市的房地产业形成利好，进而推高未来市场交易规模。
4、 一、二线城市供求矛盾决定房价上涨趋势仍难以改变
一、二线城市市场库存普遍处于低位，供求矛盾在下半年仍难以缓解，因此房价上涨的趋势仍将延续。
CRIC数据显示，5月重点城市商品住宅消化周期持续下滑，其中北京、广州、深圳和南京4个城市当前的消化周期已经降至6个月的供求红线附近；此外5个重点城市中，除了天津的消化周期依然高达20个月以上，其余4个城市当前的库存仅能够维持7-11个月。一般情况下我们认为：消化周期不足6个月，市场呈现供不应求；12个月附近，市场供求基本平衡；18个月以上，市场出现供过于求。可见，当前绝大部分重点城市已经显现出供不应求的局面。而从新增供应来看，2012年全国新开工面积增速全年出现负增长，截止到5月这一指标也仅仅回升到1.0%，由此我们判断：供不应求的局面将在下半年继续存在，尽管在限价令的压制下房价不会出现大幅度的增长，但是政策允许范围内的涨价项目将越来越多地出现，房价总体上涨的趋势难以出现根本改变。
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图5：5月重点城市商品住宅存量和消化周期表现（单位：万平、月） 2500 2000 1500 1000 500 0 重庆 天津 成都 存量 武汉 上海 25 20 15 10 5 0 北京 广州 南京 深圳 消化周期 数据来源：CRIC
5、 供应短缺将推升中、低档刚需市场热度，高档产品仍不宜过分乐观
对于具体项目来说，中、低档产品市场供应短缺，尤其对于一、二线城市来说，每年新增的商品住宅供应量远远不能满足不断膨胀的人口规模，而新增人口住房的主要流向即是以首置为主的中、低端市场。另外一方面，由于2011-2012年小户型的去库存量一直保持高位，导致企业手中的中、低端产品储备一直处于不足的状态，预计2013年这一细分的市场供需矛盾将比之前两年更加激烈。而高档产品方面，客观上讲，自去年四季度至今，之前困扰企业多时的高档豪宅库存确实得到了相当程度上的去化，受益于此，相当一部分以开发中高档豪宅为主的开发商也长舒一口气，但是在我们看来，豪宅市场仍然处于政策的不确定风险之中。由于高端住宅的销售情况深受政策大环境影响，鉴于我们对于下半年宏观经济不景气的判断，未来形势仍不应过于乐观。
结语
总的来说，我们认为下半年对房地产市场来说将是喜忧参半。值得欣喜的一面是，由于宏观经济的不景气，加之新一届中央领导层逐渐表现出来“去行政化”的作风，下半年房地产进一步加码的可能性不大；但是也有令人担忧的一面，随着国内、外流动性趋向紧缩，类似上半年这样宽松的融资环境将一去不复返，特别是对于此前过度依赖海外融资和信托等方式的企业来说，如何在下半年筹集到足够的资金，将成为一个亟待解决的问题。对于企业来说，提高周转速度，向运营要利润仍然是“制胜”的不二法宝。
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2013年全国房地产半年报（易居出品）
