着相关政策的一线城市而言，其实压力并不大。
表1：一线城市商品住宅成交面积（单位：万平方米） 城市 深圳 上海 天津 北京 广州 重庆 合计 2012年月均 32 78 74 109 98 189 580 1月 62 101 81 146 137 221 748 2月 17 54 46 60 76 159 412 3月 39 152 122 160 144 241 856 4月 38 90 97 84 71 218 598 5月 49 94 102 92 87 178 602 6月 47 108 67 87 57 148 514 1-6月成交 251 599 514 630 570 1166 3730 1-6月同比 56% 56% 43% 28% 21% 14% 29% 备注：其中重庆为商品房数据，6月份数据为初步估计值 数据来源：CRIC 二线城市和一线城市所面临的情况具有一定的相似性，多数二线城市也都在一定程度上执行着限购、限贷、财税等相关限购政策，所以在“国五条”在地方层面被弱化以后，二线城市市场也迅速回升，2013年1-6月其同比增幅甚至达到了56%。
但是，二线城市也有与一线城市不同之处，二线城市刚性需求所占的比例较一线城市更大，更多的首置首改需求使其受政策的影响程度不及投资性需求较多的一线城市，其抗政策风险性更强。例如在2011年的政策重压时期，一线城市成交面积同比全面下跌，而典型二线城市成交面积合计同比却略有上涨，2013年“国五条”的出台更是对一线城市市场的压制作用要大于二线城市，二线城市同比上涨的幅度比一线城市高了27个百分点。
表2：典型二线城市商品住宅成交面积（单位：万平方米） 城市 长沙 大连 青岛 福州 长春 武汉 南宁 南京 厦门 成都 西安 苏州 合计 2012年月均 86 41 74 21 52 90 33 64 40 199 81 53 836 1月 112 56 80 24 59 102 49 78 61 136 106 59 920 2月 67 28 38 21 29 65 23 51 32 110 29 34 528 3月 162 66 128 38 77 138 53 103 79 426 114 74 4月 123 56 90 22 69 118 42 102 40 290 138 71 5月 124 59 93 21 65 121 43 81 49 217 97 65 6月 82 21 72 27 51 125 38 66 56 211 65 62 876 1-6月成交 671 286 501 153 349 668 249 480 317 1390 548 365 5977 1-6月同比 99% 86% 83% 62% 60% 56% 55% 51% 50% 43% 38% 34% 56% 1457 1161 1035 数据来源：CRIC
2013年典型三、四线城市1-5月成交量同比平均上涨59%，成交走势与一、二线步调基本一致，3月份赶末班车效应同样出现在大多数三、四线城市，月度成交量达近年新高。
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“末班车效应”淡化后，市场逐渐回归理性，4、5月成交量虽然较3月有所回落，但仍保持在历史高位。
值得注意的是，三、四线城市正逐步分化为两类：一类是，房地产市场恰好处于快速发展期的三、四线城市，这类城市今年继续保持稳步发展步调，从2013年1-5月城市市场成交量来看，晋江、清远、洛阳、泉州、宜昌等城市较去年同期市场规模增长都在150%以上，晋江同比增长了221%之多。另一类是个别投资过热的城市，这类城市由于前几年开发过剩，今年风险快速积蓄。株洲、惠州、常州等城市1-5月商品住宅成交面积同比仅增长了10%-20%。
表3：典型三、四线城市商品住宅成交面积（单位：万平方米） 城市 晋江 清远 洛阳 泉州 宜昌 肇庆 烟台 九江 中山 漳州 北海 佛山 常州 惠州 株洲 合计 2012年月均 9 16 19 11 12 14 21 10 53 22 13 70 45 28 21 362 1月 14 17 31 17 16 21 24 14 71 32 15 104 45 31 18 470 2月 11 12 23 15 5 13 13 13 41 13 8 41 32 12 14 267 3月 19 58 41 26 11 21 30 14 74 19 21 86 49 37 24 531 4月 13 20 32 21 11 18 31 13 58 14 18 79 42 28 20 419 5月 13 28 31 19 23 18 41 18 82 15 19 86 54 31 27 502 1-5月成交 69 135 158 97 67 91 139 72 326 92 82 395 222 140 102 2188 1-5月同比 221% 182% 158% 155% 151% 95% 89% 84% 72% 37% 33% 31% 18% 15% 12% 59% 数据来源：CRIC
(3) 项目：刚需、改善、投资各类型项目销售百花齐放
从历史经验来看，我们认为正常的市场回暖周期应当经历三个阶段：其一，市场筑底之后刚需首先回暖；其二，市场筑底回稳、行情向好之时改善型需求逐渐释放；其三，市场处于上行趋势之中时，部分持观望态度的投资型需求逐渐入市，市场全面回暖。而2012年全年的市场恰好经历了整个过程，直到去年年底投资型需求逐渐入市之后，年度成交量创历史最高。
从6月全国典型热销项目来看，刚需类产品延续了一直以来火热的销售态势，荣盛花语
城开盘销售300多套面积段在40-73平方米的产品、如东碧桂园开盘当天3小时销售700
套。而产品面积较大的改善型产品也颇为抢手，保利生态城开盘1小时内100套房源即被抢
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购一空。更值得关注的是，投资型产品的热销打开了各档次项目百花齐放的局面，大连御龙海
湾6月10日当天销售额突破3亿元，金茂雪山语更是开盘半小时内全部推售产品即告售罄。
表4：2013年6月全国典型热销项目 企业名称 融科智地 金科集团 世茂房地产 万科集团 碧桂园 中国奥园 碧桂园 荣盛 荣盛 保利地产 保利地产 保利地产 方兴地产 时间 6月2日 6月2日 6月10日 6月15日 6月15日 6月15日 6月22日 6月22日 6月24日 6月22日 6月22日 6月26日 6月26日 城市 合肥 北京 大连 成都 宜兴 广州 如东 成都 南京 成都 沈阳 深圳 丽江 楼盘名称 融科城 金科廊桥水岸 世茂御龙海湾 万科金色城品 宜兴碧桂园 奥园春晓 如东碧桂园 荣盛花语城 茉莉苑小公馆 保利玫瑰花语 保利香槟国际 保利生态城 金茂雪山语 销售情况 6月2日，2小时售罄687套房源，均价7200元/平米 135套90-140㎡的型当日全部售罄，开盘当天成交3.5亿 330-370平独栋合墅，132-170平叠联产品同步面市 当日吸引1000余组客户到访，当天销售额突破3亿元 222套房源成交190套，劲销1亿多，成交均价8600元/㎡ 首次开盘推出是639套，3小时就达成销售4亿 开盘劲销5亿的，推出的368套房源就被抢购一空 3小时销售700套、成交金额突破6亿元 产品面积区间为40-73平米，当天共计300多套房源成功销售 销售7-11栋62-97平米的两-三房，当天劲销626套 保利·玫瑰花语首次开盘，当日创下了高达2.2亿元的销售业绩 首推800余套房源几近售罄，一天狂销6亿 首次推出的100套别墅房源，以14000元/平方米左右的均价入市在1小时内100套房源被抢购一空 开盘半小时内全部推售产品即告售罄，销售总额达到6亿元 数据来源：CRIC
4、 房价指数创新高，重点城市新开盘项目价格呈现普涨
进入2012年下半年之后，随着市场环境的持续好转，重点城市房价明显企稳回升，至2012年底中国城市住房价格288指数已与本轮回调前的峰值持平，2013年上半年，指数已连续12个月上涨，且已明显越过前期高点。
2013年上半年房价上涨原因有以下三点：首先，从企业来看，市场良好的销售情况保证了企业拥有充足的周转资金，企业没有降价跑量动力。然后，从供应方面来看，市场持续回暖使得企业库存逐渐减少，供应的暂时短缺使得市场偏向卖方市场，企业没有降价必要。最后，从需求来看，市场持续回暖增强了消费者信心，持观望态度的购房者逐渐入市，旺盛的需求也成为了高房价的推手。
图4：中国城市住房（一手房）价格288指数
1100 1050 1000 950 900 850 800 750 700
2010-01 981 1037.8
933.2 932.2 ?中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 2010-03 2010-05 2010-07 2010-09 2010-11 2011-01 2011-03 2011-05 2011-07 2011-09 2011-11 2012-01 8 / 13 2012-03 2012-05 2012-07 2012-09 2012-11 2013-01 2013-03 2013-05
备注：本指数统计范围为全国288个地级城市，基期为2013年1月（1000点），过往数据由基期倒推获取。数据来源：CRIC
5、 一、二线城市土地市场量价齐升，地王项目层出不穷
（1）成交：一、二线城市土地市场全面升暖，三、四线城市相对平稳
今年以来，房企拿地策略发生细微转变，与之相对应，土地市场也呈冷热不均现状，一、二线城市相较三、四线城市的热度更高一些。从具体数据来看，今年上半年一、二线城市土地成交量价涨幅显著，而三、四线城市表现相对平稳一些。
在市场回暖期，一线城市土地价值尤为凸显，该类城市在上半年的土地成交金额同比提升181%，楼板价提升73%，远远超出其他城市。二线城市土地成交量价增长幅度也较为显著，分别同比提升了37%及77%，这类城市地价相对稳定，供应充足，企业关注度较高。由于企业前几年在三、四线城市的投入较大，而这类城市内需不足、经济水平较低，整体利润空间不高，因而今年房企在这类城市的拿地量增幅最低。
表5：2013年上半年53个重点城市经营性用地成交情况 城市能级 一线城市 二线城市 三四线城市 建面 4506 18022 8886 同比 62% 37% 34% 金额 2048 3249 1268 同比 181% 77% 28% 平均楼板价 4544 1803 1427 同比 73% 29% -5% 数据来源：CRIC 备注：53个重点城市包括：
一线城市：北京、上海、广州、深圳、天津、重庆等6个；
二线城市：长春、长沙、成都、福州、贵阳、哈尔滨、海口、杭州、合肥、济南、昆明、兰州、南昌、南京、沈阳、石家庄、太原、武汉、西安、郑州、苏州等21个；
三四线城市：北海、常州、大连、东莞、佛山、桂林、惠州、吉林、江阴、九江、廊坊、连云港、南宁、宁波、青岛、泉州、三亚、万宁、文昌、无锡、厦门、徐州、扬州、肇庆、镇江、中山等26个
（2）地价：“地王”项目层出不穷，一线城市地王纪录屡屡刷新
土地市场除了量价齐升以外，高溢价地块、“地王“项目不断出现，尤其是4、5月份开始，以北京、广州、上海等地的年内地王纪录不断被刷新，而这些地王得主大多为中小型房企，如福州泰禾、北京世纪鸿、北大资源等。去年年底，龙头房企掀起拿地热潮，土地市场热度迅速飙升，但中小型房企由于资金实力及品牌等方面略有不足，难以与典型房企抗衡，错过了拿地时机。今年以来，房地产资金面较宽松，部分资金状况良好的中小房企发起了对土地资源的争夺，否则可能出现无项目可卖的尴尬。
今年以来土地市场高溢价成交的地块幅数显著提升，上半年溢价率高于50%的地块幅数总计296块，比去年全年还多。其中，二线城市高溢价地块幅数超百幅，而一线城市高溢价地块占比最高，而且高溢价地块幅数同比显著提升，再度证明一、二线城市土地市场较热。
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表6：2013年上半年53个重点城市经营性用地高溢价地块幅数及占比
城市能级 一线城市 二线城市 三四线城市 2013年上半年高溢价地块幅数 53 132 111 同比 430% 326% 192% 2013年上半年高溢价地块占比 13% 10% 10% 同比变动（百分点） 4 3 5 数据来源：CRIC
备注：高溢价地块是指溢价率大于50%的经营性用地
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2013年全国房地产半年报（易居出品）
