2004年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试卷及答案
一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题
卡上涂黑其相应的编号。）
1．房地产具有供给有限特性，本质上于（ ）。
A．土地总量有限 B．规划限制 C．房地产不可移动 D．价值量大
2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的
共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元／m2。
A．1667 B．1765 C．1875 D．2000
3．某宗土地面积2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ）。（建设工程
教育网提供）
A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2 B．建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为 5000m2 C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2 D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2
4．房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该
实体的质量以及（ ）。
A．相应配套的基础设施 B．土地的形状 C ．组合完成的功能 D．立体空间
5．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖
房屋并进行分成，属于动用（ ）的行为。
A．宅基地所有权 B．空间利用权 C．地役权 D．建筑物相邻关系 6．某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960 元/m2。理论上应补地价（ ）万元。（建设
工程教育网提供）
A．78 B．882 C．1210 D．1272
7．某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／m2，现房出租的年末净收益为500元／m2。若按折现率10％和风险补偿值100元/m2计，该
幢房地产目前的价格应为（ ）元/m2。 A． 4400 B．4409 C．4445 D．4455
8．一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（ ）。（建 设
工程教育网 提供）
A．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元 B．实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元
C．实际单价为2000 元/m2，实际总价为20万元 D．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元
9．同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（ ）。
A．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性 B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性 C．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性 D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性
10．现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（ ）。
A．存量+新开发量十其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种
类房地产量一拆毁量
B．存量十新开发量十该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C．存量+新开发量+空置房量一拆毁量
D．存量+新增竣工量一拆毁量
11．城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调
换的差价而对该期房价进行估价，则（ ）。（建 设工程教育网提供）
A．估价时点为未来，估价对象为未来状况
B．估价时点与房地产状况均为现在 C．估价时点为现在，估价对象为未来状况 D．估价时点为现在，估价对象为过去状况
12．某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为8130元/m2，建筑物重量价格为900 元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800
元/m2。则该建筑物的成新率为（ ）。 A． 44％ B． 50％ C． 67％ D．94％
13．按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。若改为直接比较判定，将出现
（ ）的情形。
A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％ B．可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，价格低7％
C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071 D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
14．现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在
2004年10月末的价格为（ ）元/m2。 A．2648 B． 2688 C． 2708 D．2734
15．为评估某住宅2004年10月1目的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1目到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最
接近于（ ）元/m2。（建设 工程教育网 提供） A．3790 B．4238 C．4658 D．4663
16．某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税
费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（ ）元/m2。
A．2427 B．2500 C．2575 D．2632
17．在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4％计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用
住房的最高基准价格为（ ）元/m2。（建设工程教育网提供）
A．1067 B．1070 C．1087 D．1141
18．某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算文具建筑物的成新率为（ ）。
（建设工程 教育网提供）
A．80％ B．82％ C．83％ D．92％
19．某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经
济寿命应为（ ）年。 A．35 B．45 C．48 D．50
20．某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（ ）。
A．10.0％ B．11.1％ C．11.9％ D．12.5％
21．某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）万元。
A．10.2 B．11.0 C．11.3 D．11.5
22．某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75％，
报酬率为10％，则该商铺目前的价值为（ ）元/m2。 A ．14140 B．42421 C．56561 D．60000
23．某宗房地产32年土地使用权的价格为4000/m2，对应的报酬率为7％。现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）元/m2。（建设工程教
育网提供）
A．3275 B．3287 C．3402 D．4375
24．某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。己知土地资本化率为6％，建筑物资本化率8％。假设该房
地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（ ）万元。
A．43 B．112.5 C．123.3 D．150
25．用收益法计算房地产价格，若净收益α每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬
率Y相等，则房地产价格V=（ ）。（建设工程教育网提供）
A．0 B．α/ （1+Yn） C．α×n D．∞
26．资本化率是（ ）的倒数。
A．毛租金乘数 B．潜在毛租金乘数 C．有效毛收入乘数 D．净收益乘数 27．某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，
该房地产的收益价格为（ ）万元。 A．368 B．552 C．561 D． 920
28．某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、
25％，该在建工程在估价时点的完工程度是（ ）。 A．30％ B ．45％ C．65％ D．75％
29．某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（ ）元/m2。
（建设工程教育网提供）
A．849 B．865 C．882 D．915
30．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评
估的各地价区段在某一时点的（ ）。
A．最低价格 B．平均价格 C．出让地价 D．标定地价
31．当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×（ ）临
街宽度。
A．单独深度价格修正率 B．累汁深度价格修正率 C．平均深度价格修正率 D．混合深度价格修正率
32．某临街深度30.48m（即100ft）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按时四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50ft），临街宽度25m的矩形土地的总价
为（ ）万元。
A．53.34 B．85.34 C．106.68 D．213.36
33．某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。梭
土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ）。（建设工程教育网提供）
A．1％ B．1.5％ C．2％ D． 2.5％ 34．防范估价风险的最后一道防线是（ ）。
A．撰写估价报告 B．审核估价报告 C．出具估价报告 D．估价资料归档
35．下列表述中不正确的是（ ）。
A．在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B．在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C．在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D．在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选
且选择正确的，每个选项得0.5分。） 1．建筑物区分所有权包括（ ）等。 A．按份共有所有权 B．专有部分所有权 C．共同关系成员权 D．共同部分持份权
E．长期使用和租赁
2．有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最
高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（ ）。
A．交换价值 B．公开市场价值 C．投资价值 D．理论价格
E．标定地价
3．甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820 元/m2，容积率为2．4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，
则下列表述中正确的有（ ）。 A．乙地块比甲地块贵
B．甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2
C．甲地块与乙地块的楼面地价相等
D．甲地块比乙地块贵
E．乙地块的 70年使用权楼面价高于340元/m2 4．估价中的最高最佳使用具体包括（ ）等。
A．最佳用途 B．最佳位置 C．最佳规模 D．最佳环境
E．最佳集约度
2004-2010年房地产估价师执业资格考试《房地产估价理论与方法》真题答案及解析
