价格，但也做了些让步。给出一个高于客户上限的价格，让客户再次抉择。并试探客户的价格底线。
3：此时，谈判可能会陷入一种僵持阶段，客户有可能要求与业主直接谈判，作为业务员，应果断阻止，告诉客户自主谈价的缺点。(如：你们双方如果自行谈价的话，在双方陷入僵局的时候，如果为了面子问题或一些小事相互都不让步，甚至有时为了一口气，弄得一方不买，一方不卖连回旋的余地都没有，找到一套自己满意的房子本来就不容易，不要因为这些小事弄得得不偿失。而我们作为第3方，不论怎样协商都代表了双方的利益，且又经过专业的培训和许多的实战经验，配合我们的专业素质成功的概率肯定要比你们双方自主谈判的效率和效果要好的多。)另外，还可以列举一些由于自主交易而产生纠纷的案列取消对方的念头。同时，和客户共同设定一个比较实际的成交价格，然后，安抚客户的情绪，告诉客户自己再做努力与业主沟通。
4：此时，谈判才真正进入关键阶段。业务员才可开始真正和业主进行沟通，谈价，杀价。 九：杀价阶段
原则：找出各种对自己有利的因素，引导业主下降价格。 主要方法：1：市场因素 2：政策影响 3：客户的稀缺 4；客户还有第2选择
5：周边地区房源的充足和同等房源的性价比 6：告诉客户，把钱转起来，才能赚更多的钱 杀价第1步：告诉业主，现在有客户在公司谈价格。我们做了许多工作，现在基本上已经达成了一致，但在价格上存在比较大的分歧，希望您可以做些让步。
杀价第2步：业主此刻会护盘或试探对方的出价，作为业务员此时应运用客户的试探方式，大幅度地猛杀业主的价格。做出反试探，看看业主的反应如何。如果，业主对此价格有强烈的不满反映时，要注意安抚业主情绪，(如：告诉业主，自己已经明确告诉客户这个价
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格成交不可能，所以，现在才和他协商—个双方都可以接受的价格。同时，要求业主给出—个价格底线。
杀价第3步：在得到业主的底线价格后，告诉业主自己将和客户进行协商，有问题再行沟通。隔10分钟左右，再度和业主协商，确定最后业主的底线价格。 十：下订阶段
1：一般情况下，通过以上的步序，应该可以使双方的价格达到成交价格，此时，业务员可以提醒客户是不是可以下订了，并准备好相关的书面合同，简单解释合同的条款。
2：如果此时客户还有犹豫的话，业务员因提示客户，好不容易才和业主在价格上达成了一致，如果现在不下订，万一业主第2天改变想法的话，那么所有的努力都白费了。
3：有些客户会借口定金没有带足或其它的一些理由不愿意下订，此时，业务员应“急客户所急”，告诉客户，先支付部分定金，余款第2天打清。
4：在诱导客户下定的过程中，业务员应注意和团队之间的配合，这样才可以提高成功的概率。 十一：售后服务
1：在客户签下意向书，下订以后。业务员应及时向客户索取身份证等有效证件，复印留底，做好交易前的资料准备。 2：及时通知贷款专员，为客户制定贷款计划。
3；完成以上步序后，简单告诉客户交易所需要的环节及大致时间和所需材料，提醒客户在时间上做好合理按排。
4：在客户签下意向书，下订以后。业务员应该及时联系到业主，把物业的出售情况第一时间通知业主，并且及时把客户的定金转交到业主手上，确定销售的有效。
5：在交易过程中，业务员应经常和客户及业主保持联系，做好沟通，以使整个销售过程圆满完成。
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第四部分：二手房交易法律法规大全
１、 房地产交易法律法规
因为篇幅的关系，关于房地产法律部分就不一一列出了。所有国家各房地产相关相关法律法规可以在这个网址上找到。(含各地政府房地产市场相关规定)
网址：http：／／www．1awllO．com／law／index．htm或至各政府部门网站上浏览。
中国中央政府网：http：／／www．gov．Ch／
房产中介关于发布《资产评估收费管理暂行办法》的通知(国家物价局/国家国有资产管理局 1992．12．10)
国家计委、国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知(国家计委/国家土地管理局1994．12．12)
城市房地产中介服务管理规定 (建设部 1996．02．01) 关于房地产中介服务收费的通知 (北京市物价局/北京市房屋土地管理局1996．11．01)
建设部关于印发(城市房地产市场估价管理暂行办法》的通知 (建设部 1992．10．01)
土地估价扔，构管理暂行规定 (国家土地~sa,ws 1993．02．13) 金融政策
关于颁布(个人住房贷款管理办法》的通知 (中国人民银行 1998．05．09)
中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法 (中国工商银行 1996．02．01)
财政部、国家税务总局关于调整房地产市场税收政策的通知 (财政部/国家税务总局 1999．12．01)
关于全面清理市级批准设立的行政事业性收费、集资、基金项目的通知 (北京市政府 1999)
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住房公积金管理条例 权籍管理
城市房地产抵押管理办法 (建设部 1997．05．t39)
建设部关于加强商品房屋产权产籍登记管理的通知 (建设部 1992．04．21)
城市私有房屋管理条例 (国务院 1983．12．17)
城市房屋产权产籍管理暂行办法 (建设部 1991．01．01) 城市异产毗连房屋管理规定 (建设部 1990．01．01) 关于整顿全国房屋所有权登记发证秩序的通知 (建设部 1997．04．21)
城市公有房屋管理规定 (建设部 1994．04．01) 其它法规
公有住宅售后维修养护管理暂行办法 (建设部 1992．07．01) 物业管理企业财务管理规定 (中华人民共和国财政部 1998．01．01)
关于印发(城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知 (国家计委/建设部1996．03．01)
国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知(国家税务总局 2006/05/ 30)
公积金：住房公积金管理条例 国务院 2002,0543 房地产管理：关于进一步整顿和规范房地产市场秩序问题的通知建设部 2002'08437
中华人民共和国城市房地产管理法 全国人大 19944/7/05 城市房地产抵押管理办法 建设部 1997/054/9
关于印发(商业银行自营住房贷款管理暂行规定》的通知 中国人民银行 19950731
２、二手房交易的法律风险
来自交易主体方面原风险。具体说来也就是出卖人并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权。比如说，夫妻双方的一方瞒着对方把房出售；不通知房屋产权共有人就私自将房屋卖掉；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等。这些情况都需要仔细
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辨别。
来自交易房屋方面的风险。这包括多种情况：用于交易的房屋为非法建筑或已被列人拆迁范围；房屋权属有争议；房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权益的；房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的；用于交易的房屋存在质量瑕疵。 来自交易手续方面的风险。房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。
来自交易合同方面的风险。这是跟买卖其他房屋一样会遇到的问题，如果双方对权利义务约定不明而引发争议，那么一方的权益就会受到损害。
产权风险。购买二手房也要认准产权，以免房屋今后不能出手。按规定，买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房管局才会核发过户后的产权证。
３、二手房交易缴纳税费解释
最新税费征收标准详细解释((不含中介费用)) 一、符合普通标准住房的商品房
假设您的房屋为144平方米以下的普通住房，原买进价为50万元，现交易价为55万元，依据房屋取得产权证的时间不同，所需交纳的税费有以下2种情况：
1．取得产权证或完税发票的时间不满5年，所需缴纳的税费为： 注：营业税、个税不享受优惠标准。
税 种 契税（买方） 综合税 印花税（买方） 手续费 税费计算公式 交易价*1% 交易价*1.93% 交易价*0.05% 6元/平方米 税 费 5500元 10615元 275元 买卖双方各半 30250元
营业税及附加（卖方） 交易价*5.5% 第90页，共383页
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