答：当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。如合同未作约定的，按以下原则处理：
①面积误差比绝对值在3％以内(含3％)的，据实结算房价款； ②面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内(含3％)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
面积误差比：(产权登记面积—合同约定面积)冶同约定面积x100％但经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
因上述原因的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。 25、商品房建筑面积的组成?
答：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。
26、共有建筑面积的组成?
答：共有建筑面积分为应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。
应分摊的共有建筑面积：1、共有建筑面积的一般内容：幢内的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、过道、地下室公共设施用房、值班警卫室等，以及在其它功能上为整幢、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
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不应分摊的共有建筑面积：1)、独立使用的地下室或为多幢服务的地下室(地下车位、车库、仓库、自行车或摩托车集中停放部位等)、地上杂物间、车棚、车库、为他幢和多幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等。2)、作为人防工程(含平战两用)的地下室、避难层(室)以及分期建筑工程中的跨期服务的公共设备用房和管理用房等。3)、按规划批建层高建设的层高大于2．20米的技术(结构)转换层、避难层、室内“空中花园”以及底层架空用作绿化、公共开放空间的部分等，其中扣除核心筒和公共设备用房应分摊的共有建筑面积。4)、独立建造的变配电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房。5)、扣除应分摊的共有建筑面积和本条前4款内没有罗列的建筑部位。
27、什么是地籍调查?
答：地籍调查就是依照法律程序和技术规程，对申请登记的宗地现场核实其权属、位置、界线、数量、用途等基本情况的行政行为。 28、为什么要进行地籍调查?
答：因为地籍调查的情况记录于地籍调查表上，作为土地登记、核发证书的重要基础资料，所以它是对土地登记申请的实质审查，是土地登记的法定程序，也是建立地籍和保障土地权利人合法权益的重要手段。其根本目的是维护国家的土地制度。 29、地籍调查为什么要权利人签字?
答：地籍调查是对土地使用权人权利范围、位置、大小等进行的法定调查，每宗土地的各条界线都需要与相邻的权利人相互以签章方式共同确认。履行指界签字手续，明晰产权范围，是避免日后发生土地纠纷的一项重要手段，并且可以更好地保障权利人对自己的合法土地房屋的处分、占有、使用、收益权。因此，按法定程序履行指界签字手续，是每个房地产权利人应尽的义务。 30、农村房屋可以抵押吗?
答：农村房屋是否可以抵押、如何抵押，国家尚无具体的法律规定。但参照(中华人民共和国城市房地产管理法)及建设部《城市房地产抵押管理办法)以及国家土地管理局((1997)国土，籍>字2号)《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》，可以得出一个结论：即集
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体土地上土地房屋的抵押，应局限于集体荒地土地使用权、乡村企业集体土地使用权，以及乡村企业厂房等建筑物及其占用的集体土地使用权，至于农村村民的住房因其宅基地不得抵押而受到限制。 申请人持有的文件或证照已遗失的，应提交相关证明(需由档案馆查档核实的，应提供档案馆证实材料1，经登报公告遗失满一个月无异议的，可确认其提交的相关证明有效。
31、乡镇企业申请土地房屋权属登记应提交哪些材料? 答：土地房屋权属登记申请书；企业营业执照及法定代表人身份证明；批准使用土地和房屋建设的有效文件或证照；建筑物质量检测报告或房屋安全鉴定报告。
下列材料均为批准使用土地和房屋建设的有效文件或证照：原土地管理局核发的相关文件；土地管理部门核发的乡镇企业用地批文、红线图及规划管理部门核发的建设许可证。经规划管理部门及用地审批部门签署处理意见并盖章的或相关证明材料。 32、买房前应对开发商和项目有哪些方面的了解?
答：(1)通过营业执照和房地产企业资质证书，了解开发商的资信。(2)通过土地使用权证书，了解土地的性质及权属状况。(3)通过建设用地批准证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，了解项目的用地规划和建设手续。(4)买期房的通过查看预售许可证，买已竣工的房屋通过现售备案，了解项目销售的合法性，及该房屋是否在许可销售的范围内。(5)通过国土房产局查询服务，了解该房屋是否被抵押或查封。
33、开发商将在建楼盘做担保申请贷款，这种抵押房能否购买? 答：根据当地市场规定，预售商品房设定在建工程抵押权的，应先办理该套商品房的抵押权注销登记手续，方可办理商品房预售合同登记备案。因此买方在购买该种抵押房时应先要求开发商注销抵押。 34、签订商品房预售合同后，买加口何有效保护自己的既得利益? 答：根据当地市场相关规定，商品房预售合同实行备案制度，未经登记备案的商品房预售合同，不得对抗善意第三人。因此买方应在签订合同后要求开发商到市房地产交易权籍登记中心办理预售合同登记备案手续；若开发商不来办理，买方也可前来办理，以防止所购房产
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出现 “一房多卖”、“先卖后抵”等现象，切实保障自身权益。 35、开发商有权出售露台吗?
答：根据有关规定，露台属于共用部位，属于全体业主共有，开发商无权将露台的所有权、使用权单独转让。
36、买方在支付定金后对所购商品房不满意，可否要求退回定金? 答：如果签定了认购协议，不是买方单方面原因导致合同无法签定的，买方有权要求退回定金；属于买方违约的，开发商有权不退还定金。
37、普通住宅与高档住宅如何界定?
答：依照的规定，高档住宅是指符合以下条件之一的住宅：(1)别墅、度假村；(2)住宅单套建筑面积超过144平方米。 38、如何知道欲购买的二手房能否办理产权证?
答：如果二手房现在的使用人没有产权证，则不能办理房产转让过户手续；如果已具备产权证，通过向市国土房产局综合服务大厅查询，确认该套房屋不存在抵押、查封或者其他权利限制情况，一般情况下可以办理过户、产权登记手续。
39、婚前单方按揭购房，婚后夫妻共同还款，房产权属如何确定? 答：婚前购买并办理按揭的商品房，从所有权归属上应认定为婚前财产，但对其中婚后按揭款共同缴纳部分，应视为共同财产。 40、购房合同上签夫妻两人名字，办理产权证时，能否只登记其中一人名字?
答：产权证上登记的产权人是根据购房合同上签定的购房人来认定的。但在商品房竣工之前，合同签定双方可到市房地产交易权籍登记中心办理合同增、减名手续(限于直系亲属)；若商品房竣工后，产权证只能按购房合同签定的购房人登记产权人。 41、两人以上合购一处房产，能否按比例登记产权?
答：两人以上合购同一套商品房，购房者为房屋共有人，房屋为共有房屋。房产证的登记内容中，包括房屋共有人和共有份额，可以体现共有情况。此外，共有权人可以申请颁发房屋共有权证。 42、已办理产权证的两人共有房产，如何过户给一个人? 答：可以通过买卖或赠与的方式进行。由两人签定买卖合同或办
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理赠与公证、房产评估后，到市房地产交易权籍登记中心办理过户手续。
43、监护人能否将未成年子女的房屋用于投资?
答：根据《民法通则》第18条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。如果监护人欲将未成年子女的房屋用于投资，要视投资的目的是否为了被监护人的利益，若投资是为了其他目的，监护人不能做出该行为。
三、房地产专业知识
44、居住面积：指住宅中供日常生活起居用的卧室，起居室等净面积的总和。
45、使用面积：指住宅中分户内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道，室内楼梯等。
46、建筑面积：对一栋楼来讲，是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是建筑物勒脚以上外墙的水平截面积。对一单套单元讲，每套建筑面积包括室内的建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。 47、套内面积：包括套内使用面积，套内墙内面积和阳台建筑面积。
48、公摊：包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间。 49、内阳台：封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。 50、外阳台：不封闭的阳台，按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
51、房屋未办理竣工验收手续能否办理产权登记?
答、2001年4月30日之前竣工，但未办理房屋竣工验收手续的非商品房住宅项目，经市土地房屋权属管理部门审核同意后，由开发单位向市房屋安全鉴定机构申办房屋安全鉴定，经鉴定为可安全使用的房屋，可办理权属登记手续。
建设项目未通过竣工验收或经市房屋安全鉴定机构鉴定为存在安全隐患的，由市建设主管部门牵头处理。
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