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门面销售计划方案
篇一：小区商铺销售计划 **小区商铺销售计划
**小区规划商业8万平米，分布在小区四个组团间建业路、炎黄路两侧。一期2万平米，计划在20XX年8月份基本售完。
20XX年8月底，推出建业路和炎黄路部分商铺计10000平米，已预订1600平米。20XX年11月份暂停销售，仅接受咨询预约，目前预约客户10套左右。 一、商铺业态分析
**小区商铺分布在纵横**小区四个组团的建业路炎黄路的两侧，性质上属于居住区配套沿街商业，但又具有地域特殊性，特殊性在于2公里半径区域内的数千户居民、三线城市学院、恒力工业园及数十家大小工矿企事业单位没有商业配套。**小区商铺传承了项目地商业街的商业历史，承担填补城南20平方公里范围数万居民及宿城经济开发区内工厂企事业单位商业配套的功能。
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以黄河南路及徐淮路为纽带，从老城区黄运路以南至洋河，**小区商业街将可能发展成一个重要的商业节点。 作为社区配套商业，性质决定不可定位单一业态和主题商业，必然形成围绕社区居民生活需求的超市、便利、餐馆酒店、宾馆、茶楼、洗染、美容美发、照相、银行、健身娱乐、药房诊所等满足生活服务消费需求的形式。
目前一期2万平米商业仅占规划全部商业的1/4，本期商铺销售中还要考虑商铺短期迅速增值，为20XX年二期商铺销售打下良好基础，要达到基本售清、全部开业、全面繁荣效果。可以预计，三年内居民全部入住后巨大的购物服务消费需求必然导致**小区商铺的繁荣，但明年二期商铺的推出又要求这样的繁荣能尽量提前，以促进二期商业的销售。 **小区商铺大部分为三层，部分二层，局部四层。从社区配套商业上看，单体偏大，小规模经营户仅对一层有强烈需求。一二层联购后，最小的营业用房投入要接近30万元，加上铺货，一个门店要50万元才能开业，后每月还要支付贷款及各项费用5千至1万元。
对投资型购房人，一个门店，前期投入30万元，加上每月近3千元贷款，成本接近5千元/月。如没有很好的增值预期，仅靠出租收益，短期内很难达到平衡。
三层商业目前推广不足。高层商铺需求群体集中在酒店、宾馆、茶楼、KTV娱乐、健身等对门面要求不高且需求营业
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面积较大的经营业态。项目地原有商业业态在这方面发展不足，同时也对潜在需求认识不足。外来投资者因项目地近几年一直没有适宜营业用房、商业街道混乱、没有形成固定消费群体而没有涉入。
以上因素造成项目地商业一直停留在小规模、低层次、低档次格局。没有相应市场，也就吸引不来及留不住相应消费群体。失去了消费群体，就只有先建市、再养市。建市养市的工作不可能由一两个经营商家自我完成，需要我们牵头组织，提供相应优惠便利，由发展商、经营商、消费者共同建设。
所有的商铺投资，前期仅依靠租金收益都很难取得收益，投资关注的是迅速增值，增值的关键是人气和经营状况暨预期租金，**小区商铺推广的主要任务集中在三层，三层售出及营业后，一二层的销售、经营暨市场繁荣就迎刃而解。 二、销售方案分析 方案一全部出售
很多商业采用的全部出售办法，出售后由业主自主经营。如果作为大型商业项目，这种商业街的店铺出售后会带来业态混乱，物业管理难，缺乏统一模式，不能组成有效的商业系统性，业态分类难以差异化组合，整个商业项目缺乏品位等情况。
但**小区商铺本身就属于社区商业，决定今后发展业态
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也只能是这种泛主题模式，如果硬性规定单一主题商业，反而带来经营困难，人气不足等后果。
**小区商铺担心的是投资炒铺比例过大后造成两、三年内，一条商业街开门的商铺只有
几家，很多门上出租告示一张，都等待升值转让的情况，带来后期投资不能增值，后期商业销售困难后果。 ?
方案二全部出租
这是一种现在大型商业项目比较推崇的营销方案，这样发展商可保证商业模式的统一性，统一经营、统一管理、统一招商，在经营过程中不断调整完善，达到发展商、商家、消费者三赢。很多大城市的商业休闲广场，几年经营下来，业态稳定成熟，人气旺盛，房租、商铺价值大幅上涨。甚至可能成为一个城市主要的标志性的商业圈和旅游景点。 这种商业操作缺点是发展商资金一时难以回收，但以后的增值前景非常可观，需要发展商保证很强的资金投入，有优秀的经营管理队伍。任何商业地产，“养铺”是增值的必然途径。对企业来说，每年保证有正常的现金流，二三年后经营成比较成熟的商业圈，就有较稳定的回报和超值的价格。 **小区社区配套商业的性质决定采取这种模式的不可行性，一是招商团队不足，二是多种业态组合导致招商困难，三是在不能确保招商成功情况下资金回流难以预计。?
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方案三部分出售、部分出租或者出售包租 部分出售
、部分出租：这是一种介于以上两者之间的方案。企业保证有适当资金流，同时又不会降低商业项目的品质。将部分商铺出售，并与投资者签定包租返利方案，以保证整体业态的可控制性，这样商业项目在运作策略操作上可进可退，企业有较大的灵活性。部分出租，将升值潜力较大和近期不易出售的商铺暨销售中最难和最易的两种房源都留下来，好的房源增值较快，差的房源反正暂时卖不出去，都等到利益最大化时再售，以取得最好收益。
在选择哪些铺位宜出售，那些铺位应保留时，应仔细分析项目，将主要马路、社区主要出入口处有升值潜力的黄金地段铺位保留下来，将大商场（超市）保留下来，将小商铺出售。大商场（超市）出售不易，特别是在商业还没起色时就更难，出售反而失去远期的增值收益，大商场（超市）定位好了，小商铺起到差异化商业配套作用。
出售包租方案：本方案现在应用很多，主要是针对投资客、“炒铺”人。最简单操作是将三权分立：有所有权没有经营权，有经营权没有所有权，有管理权没有所有权。公司将投资者购买的商铺全部签约包租下来，包租时间一般2—5年，时间太短，投资人有风险，时间太长，发展商有风险。由公司统一招商引店，统一经营管理，年终统一给投资者一
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