国储商务酒店项目分析报告
目 录
项目简介
业主方概况
项目SWOT分析
合作方式
估量改造方案及经营测算
结论
项目简介：
项目名称：国储商务酒店 地址：长沙市芙蓉区站前路
项目形式：按170万/年的承包，我方投入部分费用对酒店做局部改造
产权人及产权性质： 土地用途 ： 办公用地
项目规模：共1幢，总建筑面积约4000平方米，总体改造约108间客房。
项目定位：洁净、方便、温馨的经济型娱乐酒店。 收益定位：见测算表。 改建投资匡算：见测算表。
承包费用指标：第一年170万元，递增 ？ 。
租期：租期7年，免租期 ？ 个月（涉及到局部改造，包括门、走廊灯光、房间内部的局部修缮、酒店名称、招牌等）。
设施配置情形（以目前现状为准）： 水： 业主方保证每月不低于 吨。 排污： 通过化粪池，连接市政排污网管。 电： 目前 KVA ，是否需要改造？ 有线电视：以接入 四周分布：
东侧： 国储电脑城 南侧： 国储电脑城 西侧： 其他建筑
北侧： QQ电脑城（科佳电脑城） 改建投资回收期：约1-2年
投资改造讲明：客房门108张，大约需投资10万，走廊灯光改造约5万，部分房间局部修缮约3万（大致测算）。
付款方式：签订合同支付10万元订金，交房时支付三个月承包费约50万，以后按季支付。
中介与补偿：没有中介。无须支付任何补偿。
风险因素讲明：该项目属转包项目，需了解该项目名下的资产负债情形，是否有银行抵押及其他有关债务（如装修期间的材料和人工工资支付情形）。
规划情形：需到规划局查验该项目及临近物业在5年内有没有拆迁可能性。
二、业主简介
该房屋的产权单位为 ，酒店投资方为 ，投资方的资信状况，投资方与产权方签定的合同（是否要与房屋的产权人接洽了解真实性等）；现预备转包给我方；
三、国储商务酒店项目SWOT分析
优势：
该项目地理位置优越，周边交通便利。
位于火车站广场邻近，人流量专门大，商旅市场有一定的潜力。 该项目靠近长沙火车站商业区，有一定的商务客人需求。 该项目具有一定的停车位，差不多能满足住店客人停车需要。
劣势：
开业一年多的时刻里经营情形不理想，回头客不多，是否在该区域造成了不良的口碑效应。
周边写字楼不多，协议公司客源比例少，需要销售力度的加大。 游客市场尽管有一定潜力，然而客源不稳固，市场波动较大，存在旅行旺季与淡季明显的区不。
周边酒店房价不高，存在一定的竞争力。
机会：
该项目紧邻火车站广场，周边的商业开发的蓬勃进展孕育较大商机，商务客人市场潜力专门大，可深入挖掘。
本项目地处火车站邻近，游客市场有一定潜力。
本项目地处火车站商业中心，有一定的经营业主休闲需求（棋牌房间）。
威逼：
具体竞争对手的情形还需进行调研，以作为酒店定价和营销的参考
四、合作方法
承包经营，承包期限7年，与酒店经营有关的所有外围事务由业主出面和谐处理，业主给予免租期1个月（暂定）。
承包期间承包费用支付情形如下：
1－3年租金170万元，第四年175万，第五年180万，第六年185万，第七年190万。
五、估量改造方案及经营测算
（一）、投资预算
该酒店共108个房间，从初步了解的情形来看，需要改造的大项目两个：
1、酒店客房的房门108张，按900元/张，需投入10万, 2、走廊灯光改造，4层，每层投入2万，需投入约8万元 3、走廊艺术化改造，4层，每层投入5000元，约2万 4、房间局部修缮改造，约投入2万
5、前期的承包押金和三个月承包费，共计60万 6、开办费20万
总体投资操纵在100万元。
（二）、投资估算
1、经营成本（以年为单位） 名称 承包费 人职员资 水电费 修理费 办公费用 洗涤费用 有线电视费 酒店一次性耗品 对外招待 营销费 宽带费 金额（万） 170 60 60 10 2 15 2 11 5 5 10
国储商务酒店项目分析报告
