鹏豪园物业管理方案 目 录
一、概述
（一）鹏豪园物业概况 ........................................................................ 1 （二）深圳市新思维物业管理有限公司简介 .................................. 1 二、管理策划
（一） 管理模式................................................................................ 5 （二） 管理承诺、标准及管理范围与深度 .................................. 6 （三） 管理措施................................................................................ 9 三、管理实施
（一） 管理构架及职责 ................................................................ 10 （二） 管理处内部运作机制 ....................................................... 13 （三） 人员配备、培训及管理 ................................................... 15
（四）建筑物及公共设施的维护管理 ............................................ 21 （五）装修管理 ................................................................................. 23 （六）机电设备的维护管理 ............................................................ 25 （七）环境管理 ................................................................................. 28 （八）治安、车辆、消防管理 ........................................................ 30 （九）社区文化活动及便民服务 .................................................... 34 （十）档案资料建立及管理 ............................................................ 35 （十一）物资配备 ............................................................................. 37 （十二）财务收支测算 ..................................................................... 41
一、概述
（一）鹏豪园物业概况
鹏豪园为集休闲购物、金融、酒店及住宅于一体的综合性住宅大楼，位于西安市含光路南段1号，东邻陕西工业展览馆，西接西安西新技术开发区，南至唐城宾馆、小寨商业中心及高校文化区，北通环城路。地理位置得天独厚，居中而延伸四面八方。
鹏豪园内建有13000多平方米的大型购物中心、1500平方米的金融中心、32000多平方米的高层豪阁住宅、6000平方米的地下停车场以及一座30000多平方米的五星级鹏豪大酒店。
鹏豪园主要设备及系统有：
配电系统：城市网供电、1000KW柴油发电机1台 给排水系统：
空调系统：2326KW空调2组，13组立、卧式空调机组 电梯系统：10部自动升降梯
消防系统：自动报警系统、自动喷淋消防系统 智能化系统：电视监控系统、门禁系统等 （二）深圳市新思维物业管理有限公司简介
深圳市新思维物业管理有限公司是一家由深圳市机关事务管理局控股并具有独立法人资格和国家一级、深圳市甲级物业管理资质的物业管理企业，系深圳市物业管理协会常务理事单位。
新思维物业自创立以来，一直坚持以人为本，涵养素质，确立了： ★ “团结、务实、创新、优质、高效”的企业精神； ★ “业主至上、优质高效、诚守信誉”的服务宗旨； ★ “科学、严谨、高效”的质量方针； ★ “追求卓越、永创一流”的经营目标；
★ “低成本运营和高效优质服务相结合”的经营模式；
★ 以深圳市为中心，辐射广东各市乃至全国的以管理政府机关办公楼、高级
住宅区、商业区、工业区、市政设施等为主的经营格局。
长期以来，新思维物业对自己所辖物业的管理水平均定位于《全国物业管理示范大厦（小区）》标准，做到所辖物业（达到参评年限及要求）悉数获得“全国物业管理示范大厦（小区）”称号，成为全国“含金量”最高的物业管理公司之一，拥有“国优”物业管理单位数量居全国前列。经过市场的磨炼和洗礼，新思维物业已积累了丰富的物业管理经验，创立了知名的物业管理品牌，形成了自己的品牌优势、管理优势，并保持着强劲的发展势头。
1．品牌优势
★ 1997年和1998年，公司所管理的深圳市龙岗区政府、法院、检察院大厦
分别荣获“全国城市物业管理优秀示范大厦”称号；龙岗区愉园新村、上围新村荣获“全国城市物业管理优秀住宅小区”称号。
★ 1999年至2002年，所管理的深圳市人民检察院、龙岗区地税分局、妇儿
活动中心、布吉镇政府大厦、城市花园和福园小区分别获“深圳市物业管理优秀大厦（小区）”称号，广州市中级人民法院获“广州市物业管理优秀大厦”称号，愉园新村、城市花园先后获“深圳市安全文明小区（标兵）”称号。在2001年进行的广东省物业管理示范大厦（小区）的考评中，公司管理的深圳市中级人民法院大厦和顾问管理的东莞东泰花园以优异的成绩通过了考评验收，而且深圳市中级人民法院大厦在全省的物业管理考评中总分第一，该物业2002年已顺利通过国家示范大厦考评验收，获得“全国物业管理示范大厦”称号。
★ 2001年，深圳市中级人民法院大厦被深圳市政府命名为深圳市物业管理
行业唯一对外 “文明示范窗口”。 2．管理优势
（1）理念优势——以不断提升服务水平为指导思想
理念是企业的灵魂所在，是员工动力的源泉。新思维物业以不断提升服务水平为工作的指导思想，以“开拓创新、永创一流”的精神为理念，不懈追求更高的服务境界，激励员工的创造性思维和创造力。在这种理念的支持下，近年来，新思维物业所管辖的众多项目中，未出现过一例有效投诉。
以“没有最好，只有更好”为基础，我们引伸出了以下独具特色的理念：“最优”理念；“探索、学习、创新、提升、领先”理念；“换位思考”理念以及“零
磨合”、“零风险”、“零干扰”、“零缺陷”等理念。我们以优势服务为鹏豪园开发商解除后顾之忧，并不断提升鹏豪园物业价值。
● 最优理念
即每个员工都有明确的职责范围，在服务过程中遇到的任何问题，都要设计出几套解决问题的方案，从用户（使用人）的角度、经济的角度选择一个最佳的解决方案，达到最佳的效果。同时以最优理念为根本引伸出了几种提供优质服务的措施：“快捷服务”、“机务作风”、“便民服务”等。“快捷服务”即在接到用户需求信息或任务时，要求我们的员工立即行动并迅速解决问题，体现“效率就是生命”的精神；“机务作风”即是采用严谨细致的航空系统维护管理方法，对每一项工作都严格按程序认真细致地去完成；“便民服务”即向业主（用户）提供咨询导向、室内维修等正常物业管理范围以外的服务，体现新思维物业的“周到服务”。
●探索、学习、创新、提升、领先
即在管理政府办公楼、住宅区、工业区、“农村城市化”自然村等领域进行不懈地探索，寻求适合这些领域的管理方法。通过学习国内外先进的管理理论与方法，与自身的实践相结合，创造性地提炼出独具特色的新的管理方法。将这种新的方法再运用到实践中，进一步升华提炼，达到管理水平不断提高并领先于行业。
● 换位思考
凡事都要先设身处地站在业主（用户）需求的角度进行考虑，再反过来考虑如何满足业主（用户）的需求，把业主的满意作为工作的出发点和工作的最终目标。“业主想到的我们已经做到，业主未想到的我们超前思维”，从而提供更适合业主（用户）需要的服务，满足业主（用户）的需求。
● 零风险
我们着眼于长远承担物业管理责任，不断完善硬件与软件设施，确保物业的正常安全运行；注重物业相关保险事项，按照有关规定投保公共责任险、第三者责任险，并与开发商协商安排设备保险事宜，提高物业抗风险能力，解除后顾之忧。
● 零干扰
在保证用户正常工作的前提下，对会妨碍用户的维修保养工作、清洁保洁工
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