房地产项目开发流程和业务流程

房地产项目开发程序和业务流程

一、我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）

阶段 程 序 需准备的资料 提出项目建设的必要性项目建议书和依据、拟建规模和地（申请报告） 点、资源、条件、投资估算和资金筹措、建设进度安排、效应分析。 项目 项目选址方前期 案 发改委以计划管理为主；规划、土地、环保、水利、林项目核准或备案资料： 业、旅游等部门参与选址； 前期工程费用：包括调研评估费、设计费、地质勘探费、行政事业性收费、前期其他费用等 行政管理部门 取得证书 资金投入 申请报告、城市规划意经济、计划、阶段 设计任务书、投资计见、用地预审意见、环建设等部门参境影响评价、水土保持划 与初步设计和方案、占用林地审核、方案审批。 初步设计矿藏压覆评估等＋营业（建设方案） 施工图设办土地使用证：土地出执照。 让合同、交费证明等； 国土局、建设计、图纸审局、规划局 查 办规划许可证：申请报告和发改委批文、用地项目 准备 阶段 项目征地、报建、招标 规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图； 办施工许可证：土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等。 项目 质量监督记录、分项（分阶段）工程质检报告、隐蔽工程验收记录等。 建设局 土地、环保、 消防、人防、 规划、建设等 行政管理部门 2、《》 3、《》 4、《》 1、《》 1、土地费用：包括土地出让金沉淀部分、土地拆迁费用、土地契税、安置房建设费用等，占比较大； 2、前期工程费用：包括三通一平、临时设施费、行政事业性收费、前期其他费用等 1、基础设施建设费； 2、建筑安装工程费，占比较大； 组织施工理） 施工 （安全、监阶段

3、公共配套设施建设费； 4、开发间接费用 验收备案资料：验收备案表、竣工验收报告、验收、结算、备案 项目 竣工 资料整理归验收 档 阶段 验收原始文件、质量检测证明，规划、消防、环保验收证明、质量保修书。 办产权证资料：土地使用权证、规划许可证、产权登记、施工许可证、竣工验收物业管理 资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。 房地产管理局 建设档案馆 建设、规划、 消防、环保等 行政管理部门 二、我们以某地产项目为例，其在各个阶段投资的金额占比情况如下所示（仅供参考）:

序号 1 项目名称 土地费用 投资额 161620 占比 38.50% 估算说明 包括土地出让金沉淀部分、土地拆迁费用、土地契税、安置房建设费用等 包括调研评估费、设计费、地质勘探2 前期工程费用 14647 3.49% 费、三通一平、临时设施费、行政事业性收费、前期其他费用等 包括供水工程、供电工程、雨水污水工程、热力工程、燃气煤气工程、智能化3 基础设施建设费 20320 4.84% 工程、园林景观工程、消防系统、信息系统、标识系统、夜间照明系统工程、其他配套等 4 建筑安装工程费 117475 27.98% 包括地基处理工程、建安费用、分包工程、甲供材料设备采购等 5 公共配套设施建设费 28869 6.88% 包括人防车库、地下车库、教育配套、配电设施用房、垃圾用房、文体设施、 物业管理用房、其他配套等 包括咨询评估费用、工程监理费用、物6 开发间接费用 1387 0.33% 业费用、施工、采购、设计合同印花税等 7 8 9 10 11 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其它费用及不可预见费 项目总投资 4878 9225 9421 46539 5439 419819 1.16% 按开发成本的2%测算 2.20% 按基准利率三年测算 2.24% 按销售收入的2%测算 11.09% 按销售收入的7%测算 1.30% 取2-5项之和的3% 100.00%

三、房地产公司项目开发的内部工作流程：

房地产公司项目开发的内部工作流程大致分为5个阶段：获取土地——开工——开盘——清盘——入住。

1、获取土地阶段：

土地获取阶段：包括土地信息的收集、价值判断，寻找合作资金，投标摘牌，签订土地出让合同，办理用地规划许可证、土地证。

规划设计阶段：包括区域市场调研，项目定位，设计前期工作，项目指标确认，施工图设计组织等。 施工准备阶段：办理建设工程规划许可证、施工许可证，开工前期工作等 2、开工：

工程建设阶段（一）：项目开工，基础开工，主体施工，工程款支付，主体验收等

工程建设阶段（二）：内外檐装修材料确定，水、暖、电安装，智能化，通风与空调，电梯安装，毛坯房竣工验收备案，成品房装修及验收备案，配套施工，竣工结算等

项目销售阶段：办理销售许可证，项目亮相前准备，项目亮相，项目开盘前准备等。 3、开盘：

项目销售阶段：项目开盘进行日常销售

4、清盘：销售清盘 5、入住：

竣工入住阶段：办理住宅准入证，入住准备，物业收房，办理入住手续等 售后及移交：为客户办理产权证、土地证前期手续。

四、房地产公司项目开发的内部具体工作流程

获取土地——开工——开盘——清盘——入住

主要工作内容 节 工作点 阶段 大类 小类 地块现状图 工作部门 主办主办协办备注 主 项 分 项 说明 落实地块具体位置及周边情况 落实规划条件，了解限制性条件 对地块现状、地质条件、是否现场踏勘 有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解 了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整 了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况 部门 岗位 部门 项目部 规划设计条件 项目部 土地 信息 土 地 获 取 阶 段 了解地块的上市方了解未来发展规划 研发部 项目部 工程部 收集 了解周边配套情况 项目部 项目部 研发部 土地 价值 初判 式和土地款 项目部 了解项目开发成本 项目部 了解当地的房地产市场状况 产品形式、开发周期的安排 销售部：参与市场调查，进行地块周项目部 销售部 现状图（四至电子文件） 项目部 项目部 销售部 土地 可行性研究报告 市场深度调研

价值 深判 边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等； 研发部：负责协助进行区域市场调研。 根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项研发部 目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。 进行项目开发的方案设计和成本测算。 各部门会同研讨：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。 研发部 研发部 销售部 项目部 工程部 成 本 控制部 项目部 销售部 工程部 项目最终定位 成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选 开发周期及付款计划 项目方案确定 现金流测算 总经理 财务部 各部门 各部门

主要工作内容 节 工作点 阶段 大类 小类 项目招商报告 工作部门 主办主办协办备注 主 项 分 项 说明 区域宏微观市场研究 部门 岗位 部门 财务部 土 地 获 取 阶 段 （前期阶段） 项目招商文本中盈利能力分析 寻找 合作 找合作方式 资金 明确合作伙伴、寻项目商业策划书 合作伙伴确定 合作方案确定 合作细节确定 项目引资 签署战略合作协议 制定项目财务数据 项目部 （招商阶段） 制定合作方式、投资回报方式、草拟合同 财务 总监 项目部 财务部 行政办：协议盖章，存档。 财务 项目部