房地产市场调研报告ppt【精品】2019年长葛市房地产市场调研报告
一市场供给状况调研分析（楼盘调研）；
（一）住宅地产调研分析；本次住宅地产调查主要针对长葛市建设南路周边的3个楼盘展开,分别为瑞景新城、卓越.香格里拉、宏基钻石城.
1、整体规模分析；项目名称项目体量建筑形态项目位置开发商瑞景新城总占地109亩,总建筑面积22万平方米,绿化率45%集洋房、多层、高层、商业为一体的高端性住宅项目,共23栋,约1300余户建设南路长葛科瑞置业卓越香格里拉总占地面积403亩,总建筑面积78万平米,绿化率33%共200多栋,总户数5406户,约3000个停车位,多层、小高层、高层、别墅、立体别墅、联体别墅、洋房并存许长城际快速通道（107国道）与行政大道交汇处南300米长葛卓越房产宏基钻石城总占地面积109亩,总建筑面积22万平米,绿化率45%总户数1300余户,小高层、电梯花园洋房、退台花园洋房、叠加别墅并存,长葛新区葛天大道中段北长葛宏基伟业房产
2、户型全面分析；楼盘名称户型面积、价格及销售状况主要卖点瑞景新城二房、三房,价格未出,现正在排号中,一期11栋多层,2栋高层,已售出一部分,二期带沿街商铺；主力户型为80平米温馨两居、110-150平方米舒适三居,简欧式建筑,户型精良,中心水系景观,双气入户,集体供暖,价位适中；卓越香格里拉多层、小高层、高层、别墅、立体别墅、联体别墅、洋房,面积90-140平米左右,一期已售出一部分,另二期商业美食街现正排号中,每平米起价7200立体园林景观设计,金牌物业物业管理,低容积率,超宽楼间距,户型精良；宏基钻石城小高层、电梯花园洋房、退台花园洋房、叠加别墅并存,面积85-150平米左右,叠加别墅均价6000-7000；低密花园洋房均价3300；小高层3000；一期基本销售完毕,二期在紧密排号中；生态景观式住宅,拥有6000亩的葛天生态园,金牌物业管理,户型精良；
3、周边配套、交通状况及成败关键简析；楼盘名称配套交通状况成败关键简析瑞景新城社区配套：简欧式建筑、中心水系景观,水、电、双气入户,集中供暖周边配套：新老城区交汇处尊享老城区配套,教育：成龙幼儿园、市直幼儿园、市实验小学13路、3路整体属于高端项目,位于新老城区交接地带,淳朴亲切的简欧式建筑与中心水系景观完美融合在一起,打造出别具一格的园林景观式住宅,
户型精良,金牌物业,营销宣传思维创新,步步到位,生活配套设施良好,商业配套不够完善；卓越香格里拉社区配套：教育：贵族式双语幼儿园、小学,结合唱歌教育基地,享有全程教育配套；商业：3万㎡购物广场、主题商业街、大体量商业裙楼、配套生鲜超市、高档餐厅、娱乐休闲设施；金融机构、通讯服务、医疗等；三大主题会所（运动、文化、休闲）；星级酒店、快捷酒店周边配套：滨河公园；长葛3路,许长城际公交整体属于高端项目,低容积率,超宽楼间距,全智能化物管模式,户型精良,定位清晰准确,目标对象针对性强,宣传推广到位,销售管理人员素质良好,生活、教育配套设施优越,商业配套（商业美食街）单 一,不够完善；宏基钻石城社区配套：大型购物中心、生活超市、室内羽毛球场、室内篮球场、健身娱乐中心、水吧、书吧、体操房、棋牌室、社区医疗、儿童游乐场、乒乓球室、烧烤场、银行、邮局……周边配套：市民广场、林荫大道、游艇码头、音乐大道、森林欢乐谷、CS战场、马术俱乐部、野营世界、冰雪世界、山地公园、水上乐园、阳光沙滩、垂钓场、音乐岛、18洞高尔夫球场、会议中心、疗养基地、学校教育园区、温泉会所……许长城际公交（项目周边四通八达,钻石城侧畔比邻京珠高速路、107国道等重要交通线路,北侧依托清河,沿行政大道至长途汽车站、火车站及老市中心仅5分钟车程）整体属于高端项目,依托占地6000亩的葛天生态园（35万平米的葛山、33万平方米的豫湖、100万平方米的18洞国际标准高尔夫球场、会议中心、老年疗养基地、精品生态园、学校教育园区、高端温泉会所、风情商业街等众多配套于一身）作为宣传亮点,本着绿色环保理念及人性化设计,立体景观、商业气氛等打造出欧洲景观的风格,金牌物业管理,营销推广很到位,定位明确,销售目标针对性强,户型精良,但项目体量过大,施工时间过长导致生活、商业配套设施的完善需要一个较长过程. 总结：
一项目体量：整体体量偏大,都是高端定位的大盘项目；
二、价格水平：范围在2700-7000左右,分布不均匀,主要是因为多种建筑形态并存造成的局面（小高层、高层、花园洋房、别墅）,虽然本区域消费能力有限,但开发商凭借自身独特的环境、位置、品牌等优势把销售对象目标推向了整个长葛市乃至许昌、郑州的中高层消费者（政府官员、私企老板、白领）,定位准确,销售前景可观；
三、楼盘定位：整体以高端物业为主,代表楼盘有卓越香格里拉、宏基钻石城,开发商依靠独特的品牌影响力和产品竞争力展开全面营销推广,倡导绿色生态园林式住宅理念,定位清晰、明确.
四、产品细分：本区域的楼盘项目都为高端大盘,产品细分明确,功能分区清晰,销售对象针对性强,但商业配置方面不够精确全面或开发进程缓慢,商业形态主要以沿街店铺为主,缺乏综合性的多元化购物商场,导致城市小综合体在短时间内难以形成良好发展局面.
（二）商业地产调研分析；此次商业地产调查主要围绕市中心主干道八七路、长社路、文化路、人民路沿街向周围辐射展开,依次考察长社路步行街、一峰购物中心、保盛生活广场（装修未正式开业）、盛世年华、福盈门购物广场、香港商业街、丽姿华都；具体分析如下：项目名称项目位置项目现状长社路步行街长社路文化路交叉口东200米（香港商业街正对面）占地面积约20亩.两层式商铺,上下不连通,每间约20㎡.
租金每月1300--2000元左右；二层店铺绝大多数空置,租金为每月100元左右；一峰购物中心八七路与建设路交叉口西200米三层商铺,一层为超市（统一订货管理）,二层经营服装（租售给服装零售商户）,三层为家居生活用品.业态划分较为明朗,目前缺乏主要竞争对手导致长期经营封闭,服务水平差,管理理念落后,在消费者心里没有形成良好口碑.
盛世年华长社路与人民路交叉口东南角占地15亩,南面为多层,西面和北面为高层,沿街底层为商铺,项目刚刚动工,住宅和商铺暂未定价,也没有确切的开盘时间.福盈门购物广场长社路文化路交叉口东200米整个商场一共三层,每层面积约200㎡, 第一层为超市, 第二层销售服装,
第三层暂空,整体人流量比较少.
香港商业街长社路文化路交叉口东200米（福盈门购物广场东侧）一期基本已完工,共10栋楼,230多家店铺,沿街楼上有少量住宅.其中沿街店铺为一层或两层,且已基本售完；中心商场为四层,未见.
现在价格每平方约13500元.整个商业街预计在2019年年底开业.
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